Quais as oportunidades no mercado imobiliário nos próximos 12 meses?

Panorama macroeconômico

No momento da redação deste relatório, a taxa Selic está em 14,25% ao ano, após sofrer três reduções consecutivas de 0,25%, definidas pelo Comitê de Política Monetária do Banco Central. Apesar da redução, o patamar atual está acima do que era projetado pelos economistas no início do ano - o primeiro Relatório Focus de 2026 apontava uma Selic em 12,25% em dezembro; agora, a expectativa é de uma estabilização em 14%. 

A política monetária mais restritiva do que o estimado originalmente se deve a incertezas fiscais endógenas e aos choques no preço de commodities - especialmente fertilizantes e petróleo - decorrentes das guerras no Oriente Médio. Para o mercado imobiliário, juros altos significam maior custo de capital, concorrência com investimentos de baixo risco em renda fixa e, consequentemente, maior dificuldade para captar e desenvolver projetos. 

A inflação dá sinais de arrefecimento no mais recente IPCA-15, de julho, quando variou apenas 0,06%, mas o acumulado do IPCA de janeiro a junho já chega a 3,36%, acima do centro da meta para a inflação anual (3%). O Relatório Focus estima que o IPCA encerrá 2026 com alta de 5,12%, acima do teto da meta (4,5%) e acima também das projeções realizadas pelo mercado financeiro no início do ano (4,31%). 

A inflação setorial está ainda mais forte. No primeiro semestre, o INCC subiu 4,27%. No acumulado de 12 meses, o indicador fechou o mês de junho em 6,78%, o que indica uma curva de aceleração dos custos da construção. O grupo de materiais e equipamentos tem exercido um peso maior nessa variação, especialmente tubos e conexões em PVC, cimento e aço/vergalhões. Executivos do setor também alertam para a escassez de mão de obra. 

O câmbio tem sido um fator positivo. Nos últimos 12 meses, o Real valorizou cerca de 8,6% frente ao dólar, um comportamento atípico no recorte histórico. Mesmo com uma leve alta projetada até o final do ano, na casa de R$ 5,20/US$ segundo o Relatório Focus, a moeda brasileira ainda estará valorizada. A combinação de moeda doméstica fortalecida e juros elevados gera uma dupla oportunidade para o capital estrangeiro: captura de ganhos nos ativos imobiliários locais e apreciação cambial ao converter de volta para moeda forte.

Sofisticação das estruturas de financiamento

A transformação na estrutura do crédito imobiliário deixou de ser uma tendência para se tornar a realidade dominante. Isso se explica tanto pelo esgotamento do crédito direcionado e subsidiado - SBPE e FGTS - como pelo amadurecimento do mercado de capitais em soluções para projetos imobiliários. 

O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) caminha para o sexto ano consecutivo de resgates líquidos. A última vez que a poupança registrou captação líquida foi em 2020, quando alcançou um recorde de R$ 166 bilhões. Desde então, há mais saques do que depósitos ano após ano. Veja abaixo. 

A tendência se manteve no primeiro semestre, com resultado líquido negativo de R$ 39,4 bilhões. Com menos recursos à disposição e um risco de inadimplência maior devido ao encarecimento do custo do crédito, os bancos passaram a adotar uma postura mais restritiva. Naturalmente, o mercado de capitais ganhou espaço. 

De acordo com o Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), em 2025 houve um salto de participação do mercado de capitais para 44% do total das operações, considerando Letra de Crédito Imobiliário (LCI, 19%), Fundos de Investimento Imobiliário (FII, 11%), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI, 10%) e Letra Imobiliária Garantida (LIG, 4%).

A boa notícia é que no primeiro semestre de 2026 os financiamentos com recursos do SBPE subiram 29% em relação ao mesmo período do ano passado, totalizando R$ 93,7 bilhões. O destaque foi o crédito para construção, que saltou 107% na comparação semestre a semestre. Na divulgação dos resultados, o presidente da Abecip, Michel Cury, ressalvou que o resultado reflete, em grande parte, uma base de comparação fraca observada no início de 2025.

As operações financiadas pelo FGTS - predominantemente no âmbito do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida - avançaram 22% entre janeiro e junho, financiando mais de 350 mil unidades. Apesar do resultado, pesquisa realizada em junho pelo GRI Institute aponta para preocupações dos incorporadores com a saúde do crédito imobiliário residencial visando a carteira de projetos em 2027.

Um em cada quatro executivos entende que a falta de fôlego financeiro para sustentar o crescimento no próximo ano é um risco real, enquanto 19% afirmam que a forte dependência do FGTS e da poupança para viabilizar o MCMV já está sufocando o crédito de mercado. Por outro lado, 50% dos respondentes assinala que essa fragilidade é apenas parcial, ao entenderem que o mercado de capitais já está substituindo o crédito direcionado, mitigando o risco de escassez.

No mercado imobiliário comercial, os fundos imobiliários se fazem ainda mais presentes, viabilizando a consolidação de plataformas em fusões e aquisições, bem como ajudando a tirar do papel projetos de desenvolvimento e expansão nos segmentos logístico, hoteleiro, de varejo e lajes corporativas. A indústria de FIIs também começa a ser mais presente no mercado de locação residencial e deve ampliar suas fronteiras para absorver a demanda por data centers, como já ocorre nos Estados Unidos. 

O ganho de liquidez dos FIIs - que alcançou 3,25 milhões de cotistas em junho - ajuda a atrair cheques maiores para o setor, especialmente de investidores institucionais e estrangeiros. O efeito é um mercado que registra o recorde de volume médio diário negociado (ADTV), superando os R$ 500 milhões no primeiro semestre, com pico de R$ 597 milhões em janeiro. 

Embora representem apenas 3,7% do total em custória, os investidores estrangeiros movimentaram 28,5% do volume negociado em junho. 

Por fim, o temor de uma crise sistêmica de inadimplência nos Certificados de Recebíveis Imobiliários está longe de se concretizar, segundo executivos ouvidos pelo GRI Institute. É bem verdade que o mercado vem registrando - desde o ano passado - um aumento pontual de atrasos e pedidos de renegociação, com alguns fundos de CRI apresentando default, mas é a exceção para um segmento que permanece sólido e pagando bons dividendos.

Classes de ativos

Embora haja segmentos com mais ou menos destaque, os indicadores operacionais estão positivos em todas as classes de ativos. 

Galpões logísticos

São a joia da coroa no cenário atual. A vacância média nacional está na casa dos 6%, caindo para menos de 5% no estado de São Paulo e 4,5% no raio 15 km da capital paulista. No segundo trimestre, a absorção líquida superou em 2,4 vezes o volume de novas entregas, ao passo que mais de 60% dos ativos em desenvolvimento já estão pré-locados. 

Na prática, isso significa que há uma pressão de preços nos ativos disponíveis. O preço médio pedido atingiu o nível recorde de R$ 33,70/m² em SP, alcançando R$ 41,20/m² em Guarulhos e ultrapassando R$ 48/m² em algumas negociações. O interior paulista também surfa a onda de valorização: Ribeirão Preto tem preço médio de R$ 37/m²; Piracicaba e Campinas romperam a marca de R$ 30/m².  

A descentralização causada pelo e-commerce - em que a disputa é por quem entrega mais rápido para o consumidor final - tende a impulsionar novos projetos e valorização dos preços em outros estados e regiões, especialmente o Nordeste, que tem um grande mercado consumidor, mas também Centro-Oeste e Sul. 

A Reforma Tributária e o fim progressivo do ICMS até 2032 podem afetar polos sustentados por benefícios fiscais, como Extrema/MG, em favor de baricentros de consumo. 

Galpões verticais e ativos de última milha encontram dificuldades nos custos dos terrenos, enquanto a Portaria nº 548/2025 da Secretaria de Aviação Civil pode inaugurar uma nova fronteira de investimentos para o setor.

Lajes corporativas

Após as incertezas e os impactos da pandemia, o segmento segue se recuperando de forma consistente. Em São Paulo, a vacância de lajes triple A caiu de 23,7% no final de 2023 para 12,5% no segundo trimestre de 2026 - e vacância geral da cidade está em 16%. No Rio de Janeiro, recuou de 35,3% para 24% no mesmo período. 

A volta ao regime presencial, a inclusão de amenidades nos escritórios e o aquecimento do mercado de trabalho, combinados com uma nova oferta bastante controlada, pressionam os preços de locação em endereços e ativos premium. Pedidas na Faria Lima superam R$ 300,00/m². A migração para submercados vizinhos de alta qualidade, como Pinheiros, Paulista e Chucri Zaidan, é uma tendência para empresas que buscam preços mais competitivos, movimento conhecido como "Flight to Price".

Boa parte do novo estoque já chega ao mercado com inquilino definido. A região de Pinheiros é o melhor exemplo: 100% dos 91 mil m² entregues no segundo trimestre já estavam pré-locados. Os ocupantes priorizam o modelo plug and play (mobiliado) e edifícios com serviços de conveniência acoplados.

Segundo executivos ouvidos pelo GRI Institute, apesar dos bons indicadores operacionais, ainda há um sentimento de cautela para desenvolver novos projetos, e o mercado tem apostado em aquisições pontuais, projetos de menor porte (edifícios boutique) ou no modelo built-to-suit com contratos de longo prazo.

Residencial para renda

Projetos de locação residencial estão ganhando espaço no segmento de moradia, fruto de uma nova dinâmica demográfica que combina a maior dificuldade para conquistar a casa própria em razão do encarecimento do crédito imobiliário com mudanças no estilo de vida da população, que busca mais flexibilidade, localização privilegiada, amenidades no condomínio e oferta de serviços específicos, como lavanderia e arrumação diária.

O percentual de imóveis alugados para moradia entre 2010 e 2022 saltou de 16,4% para 22,2%. Embora 49% da população declare a intenção de comprar um imóvel, 35% sequer começou a buscar e apenas 5% está efetivamente visitando estandes, segundo pesquisa da Brain Inteligência Estratégica. 

O multifamily começa a ganhar escala suficiente para atrair mais investimentos institucionais - profissionalizando um mercado até então dominado por pessoas físicas em ativos pulverizados. Os fundos imobiliários desempenham um papel fundamental nessa equação, seja pelo financiamento de novos projetos, seja por funcionarem como uma porta de saída para os investidores institucionais, comprovando a liquidez da tese. 

Prova disso é a criação de um fundo da Kinea para adquirir em torno de 4,5 mil apartamentos da BGRE (antiga Brookfield), que lidera o segmento no Brasil. A CBRE estima que o estoque multifamily atingirá 20,6 mil unidades até 2028, uma alta de 67%.

Subsegmentos do mercado de locação residencial, como empreendimentos para estudantes (student living) e idosos (senior living), também estão crescendo, mas exigem adaptação do produto às necessidades específicas do público-alvo. Já o modelo de locação por curta temporada (short stay) pode ser impactado por decisões governamentais. O temor dos investidores é que o Brasil importe restrições aplicadas em grandes cidades, como Nova York, Barcelona e Berlim. 

A principal tendência no mercado de locação residencial, em todos as suas subclasses, é a migração de ativos pulverizados para a aquisição ou o desenvolvimento de prédios 100% voltados ao modelo de negócio, evitando disputas condominiais e controlando totalmente a operação do ativo. 

Residencial para venda

A incorporação residencial com foco na venda das unidades tem sido sustentada pelo programa Minha Casa, Minha Vida, em um cenário em que a classe média encontra dificuldades para bancar o financiamento imobiliário e o alto padrão disputa o interesse dos compradores com outras opções de investimento. 

Em abril, do total lançado na cidade de São Paulo, 75% se enquadrava no MCMV. E os imóveis estão cada vez menores. Para enfrentar o aumento dos custos de construção e manter o preço dentro do orçamento do consumidor - que leva, em média, 8,2 anos de renda para comprar a casa própria -, as metragens encolheram de 47 m² para 38 m². A tendência também se aplica aos apartamentos de luxo, com redução de 266 m² para 193 m², em média.

Uma tendência que deve perdurar em projetos de luxo é a associação com marcas renomadas, conceito conhecido como branded residence. O Brasil se consolidou como o 3º maior mercado global, atrás apenas de Dubai e Miami. 

O conceito de bem-estar (wellness), que inclui certificações Well/LEED, ar filtrado e isolamento térmico, embora aumente o custo de construção em 15%-20%, garante prêmios de até duas vezes no valor de venda, segundo executivos que atuam neste nicho do mercado residencial. Curitiba e capitais do Nordeste, além de São Paulo, se destacam neste movimento.  

Shopping centers

Os shopping centers apresentam solidez operacional, mas novos empreendimentos continuam fora do radar das empresas do setor. 

Em 2025, a vacância e a inadimplência foram as menores da história, encerrando o ano em 4,3% e 1,4%, respectivamente, segundo a Abrasce. Sem novos projetos, a área bruta locácel (ABL) cresceu apenas 0,9%, fruto de expansões em ativos existentes. 

As principais movimentações decorrem de fusões e aquisições que consolidam o segmento em grandes plataformas, uma tendência que se mantém no horizonte de curto e médio prazos. Negociações recentes tiveram cap rates mais baixos (na casa dos 7%). 

Os fundos imobiliários seguem desempenhando papel vital, e os executivos apontam que ainda há oportunidades de aquisição de ativos a múltiplos descontados, cujo preço de tela ainda não reflete a melhoria dos indicadores operacionais. 

Cada vez mais, os shopping centers funcionam como ecossistemas multifuncionais, muito além de um centro de compras, incluindo gastronomia, entretenimento, clínicas médicas, escritórios e até faculdades. A omnicanalidade - mesclando a experiência da loja física com a facilidade da compra online - é uma realidade indiscutível.

A principal tendência é que os proprietários de shoppings explorem o entorno dos empreendimentos para destravar valor, realizando permutas com empresas especializadas em outros segmentos, como residencial, escritórios e hotéis. Em Campinas, a Allos começou a executar um projeto de 17 torres com VGV de R$ 4,5 bilhões em áreas do estacionamento do Parque Dom Pedro, o maior shopping do Brasil. 

Data centers

Impulsionados pelo boom da inteligência artificial, os data centers ganham espaço nas carteiras dos investidores imobiliários institucionais, mas barreiras de ordem tributária e regulatória travam aportes mais volumosos. O potencial é imenso. 

Atualmente, o Brasil detém entre 800 MW e 1 GW instalados, o que corresponde a quase metade da capacidade da América Latina. De todos os novos projetos em andamento na região, o país responde por 71%. No recorte global, entretanto, o parque brasileiro corresponde a apenas 1,5% do total. 

A aprovação do Regime Especial de Tributação para Serviços de Datacenter no Brasil (Redata) é apontada como essencial para reduzir a carga tributária sobre equipamentos e destravar valor. A Brasscom (Associação das Empresas de Tecnologia da Informação e Comunicação e de Tecnologias Digitais) estima investimentos de US$ 92 bilhões até 2031 mediante a aprovação do Redata. 

O Brasil tem a seu favor uma vastidão territorial e a geração de energia elétrica predominantemente renovável - cerca de 88% do total. O Ministério de Minas e Energia já registra 38 GW em pedidos de acesso à rede elétrica. O ponto de atenção, neste sentido, é a necessidade de construir mais linhas de transmissão para levar a energia produzida para onde há maior demanda de utilização.

Hotéis e resorts

Os hotéis vivem um bom momento com a volta definitiva de viagens de negócios e eventos corporativos, além do turismo doméstico. Na comparação anual, o RevPAR cresceu 7,8% nas capitais, em 2025, com diárias médias superando os R$ 460. 

Ainda sem grandes desenvolvimentos greenfield no radar, o setor tem atraído investidores relevantes em aquisições de ativos performados, como é o caso recente da compra de 50% dos hotéis da marca Hilton em Copacabana e no Morumbi, realizados pelo fundo de pensão canadense CPPIB junto à Hemisfério Sul Investimentos (HSI). 

O segmento de resorts segue em expansão, com megaprojetos em desenvolvimento no Nordeste, especialmente. São mais de 20 empreendimentos em construção com previsão de entrega em 2027, adicionando mais de sete mil quartos.

Síntese

O mercado imobiliário brasileiro entra no segundo semestre de 2026 com indicadores operacionais sólidos, uma sofisticação crescente das estruturas de financiamento e resiliência ao panorama macroeconômico, que está longe do ideal. 

Uma tendência transversal é o crescimento de obras de retrofit nos grandes centros, que tem a Caixa Econômica Federal como incentivadora. Sem especificar um orçamento, o banco já afirmou que essa pode se tornar a principal linha de financiamento imobiliário da instituição. O retrofit encontra respaldo em iniciativas municipais, com programas específicos em capitais como Rio de Janeiro, Recife e Porto Alegre.