Demanda segue superando oferta e preços disparam no mercado logístico

O diagnóstico realizado pelos executivos presentes no GRI Industrial & Logística 2026 se prova mais certeiro a cada dia: falta oferta de qualidade para acompanhar o crescimento da demanda. No segundo trimestre, o estado de São Paulo - maior mercado do país - registrou uma absorção líquida em galpões logísticos que superou em mais de duas vezes o volume de novas entregas. 

Os dados variam um pouco conforme a fonte, mas a dinâmica é a mesma. Segundo a Newmark, a absorção líquida foi de 452 mil metros quadrados entre abril e junho, um recuo de 9,6% frente ao trimestre anterior, mas 2,40x mais do que a nova ofeta disponibilizada no período, que somou 188 mil metros quadrados. Já de acordo com a Colliers, os números são 432 mil m² de absorção líquida e 175 mil m² de entregas, uma relação de 2,46x no memso recorte de tempo.

Em âmbito nacional, a vacância está na casa de 6,5%. Em São Paulo, os levantamentos apontam entre 4% e 5,1% de disponibilidade. Em todos os cenários, o número favorece os proprietários, resultando em aumento do preço pedido em novas locações e reajustes contratuais. A Newmark afirma que o preço médio fechou o segundo trimestre em R$ 33,70 em São Paulo, um recorde histórico, com uma valorização de 12% em 12 meses.  

Membros do GRI Institute que são donos de galpões AAA revelam contratos em que o preço assinado está na casa dos R$ 48 por metro quadrado. O maior valor, na média, está em Guarulhos: R$ 41,20, segundo a Colliers. A tendência não se restringe à capital e região metropolitana; cidades do interior, como Ribeirão Preto, Piracicaba e Campinas, já superam os R$ 30 por metro quadrado no preço médio. 

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Vai faltar galpão

A demanda é puxada pelo e-commerce, com os ativos sendo disputados principalmente por Mercado Livre, Shopee e Amazon. O setor concentra 63% das ocupações em ativos logísticos no estado de São Paulo. A Newmark afirma que serão entregues 1,4 milhão de metros quadrados de nova oferta ao longo do ano, volume insuficiente para amenizar a escassez de espaços, já que entre 60-70% do estoque é entregue com inquilino definido, ou seja, o imóvel já está pré-locado durante a fase de desenvolvimento.

Segundo a Colliers, nas cidades do ABC (Santo André, São Bernardo e São Caetano) e em Guarulhos já não há imóveis para atender grandes demandas - iguais ou superiores a 15 mil metros quadrados. Considerando os dez maiores empreendimentos em construção no estado, que somam aproximadamente 920 mil m², seis já estão pré-locados.

A vacância residual não resolve a demanda porque é insuficiente e composta por estoque obsoleto ou espaços totalmente fragmentados em pequenas metragens, inviáveis para grandes operadores. 

O líder de uma plataforma global com ativos no Brasil afirmou, em evento do GRI Institute, que faltam projetos com as especificações desejadas para a alocação de capital. O Brasil tem um estoque bruto de cerca de 40 milhões de metros quadrados em ativos AAA, dos quais 50% estão em São Paulo, o que significa um décimo do mercado dos Estados Unidos e um terço do mercado europeu. 

Neste contexto, o capital institucional prefere investir no desenvolvimento greenfield do que comprar ativos prontos, tanto em São Paulo como fora, especialmente nas capitais do Nordeste. Também pesa nessa decisão, além da falta de opções para aquisição, a compressão do cap rate em galpões estabilizados.

Quase 40% dos executivos do setor consultados pelo GRI Institute entendem que os fundos imobiliários têm como papel mais relevante no atual ciclo financiar a construção de novos empreendimentos no modelo built-to-suit para atender grandes ocupantes. Apenas 16% veem os FIIs como instrumento de consolidação de portfólios fragmentados via M&As.

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