GRI InstituteTermômetro: mercado logístico indica apetite para projetos greenfield e expansão regional
Levantamento exclusivo do GRI Institute também traz a visão de lideranças do setor sobre fundos imobiliários, ativos de última milha e diferenciais competitivos
27 de abril de 2026Mercado Imobiliário
Escrito por:Henrique Cisman
Principais Insights
- Novos projetos fora do Sudeste e no raio 30 de São Paulo dividem as preferências dos executivos como a melhor estratégia de investimento no próximo ciclo.
- Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) terão papel crucial no financiamento de projetos built to suit para grandes inquilinos, além de aumentar a liquidez no setor.
- Ativos mais próximos dos grandes centros urbanos são necessários para atender as novas dinâmicas de consumo, mas o elevado custo dos terrenos é obstáculo.
Com vacância média de um dígito, preços de locação subindo e demanda resiliente, o mercado imobiliário logístico vive um período de ouro. O GRI Industrial & Logística 2026, realizado no último dia 23, em São Paulo, capturou o sentimento de investidores, desenvolvedores e financiadores do segmento, confirmando o viés positivo.
A pesquisa revela um mix de estratégias, sem predominância de uma única tese, reforçando a pulverização do mercado imobiliário logístico para entregar mais rápido e com mais eficiência. Embora São Paulo seja o maior mercado consumidor do país, o crescimento do e-commerce abre oportunidades para investimentos em novos endereços, como em capitais do Nordeste.
Vale mencionar que, no atual momento, o desenvolvimento de novos projetos supera com ampla margem a estratégia de aquisição de portfólios estabilizados, mesmo com taxa de juros alta e pressão sobre os custos da construção - especialmente após as tensões no Irã e o fechamento do Estreito de Ormuz.
Para 25%, a maior relevância no próximo ciclo é ampliar o acesso ao setor logístico para investidores de varejo; o instrumento também será crucial para trazer capital institucional estrangeiro, conforme apontam 23% dos respondentes. Outros 16% enxergam que os FIIs serão vitais para consolidar portfólios fragmentados via fusões e aquisições.
Leia também: Zagros Capital faz novas ofertas do GGRC11 e ZAGH11 com alvo de R$ 1,7 bilhão
As restrições de circulação de veículos são apontadas por 22% como o maior empecilho, enquanto a falta de incentivos públicos é indicada por 10%.
As objeções são especialmente relevantes quando confrontadas com a necessidade de oferecer áreas menores e mais pulverizadas próximas aos principais centros em decorrência das mudanças nas dinâmicas de consumo e no crescimento da demanda por produtos no segmento de saúde, como as canetas emagrecedoras.
Cerca de 12% afirmam que há um aumento expressivo na busca por galpões logísticos refrigerados de alta tecnologia; para 39%, o e-commerce tradicional segue como o principal motor da demanda.
As docas inteligentes e os sistemas avançados de gestão de pátio aparecem na sequência, e outros 24% apontam a qualidade construtiva visando o bem-estar da mão de obra. Vale ressaltar a baixa representatividade das metas Net-Zero e de geração de energia limpa localmente como principal diferencial competitivo, na visão dos respondentes.
A pesquisa sugere que o segmento logístico segue no topo de atratividade na atual conjuntura, com muito espaço para novos projetos - especialmente em regiões menos consolidadas. A relação entre custo, eficiência e localização ainda é nebulosa, e os FIIs serão cada vez mais importantes - mais do que uma porta de saída dos ativos, agora também para financiar novos projetos.
Expansão para mercados menos óbvios, mas São Paulo segue no radar
Para 37% dos respondentes, a estratégia de investimento que oferece a melhor relação risco-retorno atualmente é a expansão para mercados regionais e em ativos de última milha fora do Sudeste; a tese é seguida de perto por novos desenvolvimentos greenfield no raio 30 de São Paulo, principal eixo do setor logístico nacional, com 33% das escolhas.A pesquisa revela um mix de estratégias, sem predominância de uma única tese, reforçando a pulverização do mercado imobiliário logístico para entregar mais rápido e com mais eficiência. Embora São Paulo seja o maior mercado consumidor do país, o crescimento do e-commerce abre oportunidades para investimentos em novos endereços, como em capitais do Nordeste.
Vale mencionar que, no atual momento, o desenvolvimento de novos projetos supera com ampla margem a estratégia de aquisição de portfólios estabilizados, mesmo com taxa de juros alta e pressão sobre os custos da construção - especialmente após as tensões no Irã e o fechamento do Estreito de Ormuz.
Fundos imobiliários: BTS, liquidez e M&As
Na visão dos executivos, os fundos de investimento imobiliário (FIIs) têm relevância crescente em diversos aspectos do mercado imobiliário logístico; o principal, segundo 36% dos participantes, é financiar projetos sob medida - built to suit (BTS) - para grandes inquilinos, em contratos atípicos. Trata-se de uma evolução da indústria, já que, por um bom tempo, os FIIs eram vistos como porta de saída dos ativos.Para 25%, a maior relevância no próximo ciclo é ampliar o acesso ao setor logístico para investidores de varejo; o instrumento também será crucial para trazer capital institucional estrangeiro, conforme apontam 23% dos respondentes. Outros 16% enxergam que os FIIs serão vitais para consolidar portfólios fragmentados via fusões e aquisições.
Leia também: Zagros Capital faz novas ofertas do GGRC11 e ZAGH11 com alvo de R$ 1,7 bilhão
Galpões urbanos, verticalização e última milha: a conta fecha?
Segundo 66% dos executivos, o principal desafio para viabilizar galpões verticais e ativos de última milha é o alto custo dos terrenos em áreas urbanas densas, onde existe uma disputa acirrada com outros usos, como residencial, varejo e corporativo.As restrições de circulação de veículos são apontadas por 22% como o maior empecilho, enquanto a falta de incentivos públicos é indicada por 10%.
As objeções são especialmente relevantes quando confrontadas com a necessidade de oferecer áreas menores e mais pulverizadas próximas aos principais centros em decorrência das mudanças nas dinâmicas de consumo e no crescimento da demanda por produtos no segmento de saúde, como as canetas emagrecedoras.
Cerca de 12% afirmam que há um aumento expressivo na busca por galpões logísticos refrigerados de alta tecnologia; para 39%, o e-commerce tradicional segue como o principal motor da demanda.
Infraestrutura crítica é essencial para reter grandes ocupantes
Quase metade dos executivos afirma que, atualmente, o diferencial tecnológico mais decisivo para a retenção de inquilinos de alto padrão é oferecer infraestrutura preparada para automação e robótica nos ativos.As docas inteligentes e os sistemas avançados de gestão de pátio aparecem na sequência, e outros 24% apontam a qualidade construtiva visando o bem-estar da mão de obra. Vale ressaltar a baixa representatividade das metas Net-Zero e de geração de energia limpa localmente como principal diferencial competitivo, na visão dos respondentes.
A pesquisa sugere que o segmento logístico segue no topo de atratividade na atual conjuntura, com muito espaço para novos projetos - especialmente em regiões menos consolidadas. A relação entre custo, eficiência e localização ainda é nebulosa, e os FIIs serão cada vez mais importantes - mais do que uma porta de saída dos ativos, agora também para financiar novos projetos.