Zagros Capital faz novas ofertas do GGRC11 e ZAGH11 com alvo de até R$ 1,7 bilhão

A Zagros Capital está com duas ofertas em andamento para crescer dois fundos da casa: o GGRC11, destaque da gestora com patrimônio líquido de R$ 2,4 bilhões distribuído em ativos logísticos e industriais, e o ZAGH11, fundo híbrido com maior exposição a ativos imobiliários, FIIs de tijolo e crédito. Somadas, as duas novas ofertas têm como alvo captar entre R$ 1,1 bilhão e R$ 1,7 bilhão - se acionados os lotes adicionais em sua totalidade. 

Ambas as ofertas são destinadas a investidores profissionais, ou seja, pessoas físicas ou jurídicas com pelo menos R$ 10 milhões em investimentos atestados ou certificações técnicas específicas. 

A Zagros Capital estará presente no GRI Industrial & Logística 2026, no dia 23 de abril, em São Paulo. Saiba mais. 

GGRC11: maior exposição a ativos logísticos performados

A 11ª emissão do maior fundo da Zagros Capital tem como alvo a captação de R$ 1 bilhão, com lote adicional de R$ 500 milhões. Segundo Pedro van den Berg, CEO e diretor de Gestão da Zagros, em entrevista ao GRI Institute, o foco da atual emissão são ativos logísticos bem localizados e com perfil de qualidade superior. "Entendemos que, neste momento, há uma assimetria positiva na relação risco-retorno do segmento logístico, diante da combinação entre o cenário macroeconômico e os fundamentos micro do setor", afirma.

O pipeline da oferta mapeia sete ativos - todos logísticos - situados nos estados de São Paulo, Bahia e Santa Catarina, além de um portfólio com empreendimentos em várias cidades; o mais avançado é o Braspark, localizado em Garuva (SC), que tem compromisso de compra e venda assinado no modelo sale & leaseback, com investimento de R$ 192 milhões e um cap rate estimado de 10,2%. Outras três negociações têm carta de intenção (LOI) assinada. 

"Neste momento, enxergamos uma oportunidade maior na aquisição de ativos performados e geradores de renda, inclusive em alguns casos abaixo do custo de reposição. Ainda assim, o desenvolvimento imobiliário pode ser considerado de forma oportunística", detalha o CEO da Zagros Capital. No pipeline mapeado, a estimativa é que a taxa interna de retorno (TIR) média seja de 20% ao ano em termos nominais. 

Após a conclusão da oferta, prevista para julho, e considerando as negociações em andamento dos ativos no alvo, o GGRC11 deve aumentar sua exposição ao setor logístico dos atuais 69% para 75%, mas a gestora não descarta "eventuais oportunidades industriais pontuais", conforme assinala van den Berg. 

Menor alavancagem, maior liquidez e ampliação do portfólio 

Além das novas aquisições, parte dos recursos captados poderá ser destinada à otimização de passivos e à melhora da estrutura de capital: a Zagros Capital estima que a alavancagem do fundo será reduzida de 10,23% para 9,3%. 

A liquidez também deve crescer, com a ampliação do número de cotas e um patrimônio líquido entre R$ 3,4 bilhões e R$ 3,9 bilhões, no cenário mais positivo. Outro ponto relevante é a menor dependência do principal inquilino, cujo percentual de participação em relação ao portfólio do fundo cairá de 12,23% para 9,75%. Estima-se que a área bruta locável (ABL) supere os 900 mil metros quadrados, distribuídos em 41 ativos. 

A média ponderada do prazo de locação (WAULT) deve subir dos atuais 4,06 anos para 4,99 anos, em razão dos novos contratos a serem assinados, melhorando a previsibilidade de receita e reduzindo o risco de vacância, que atualmente é ínfima, equivalente a 0,21%. Mais de 85% dos contratos do GGRC11 são atípicos, com prazos mais longos. A nova emissão não deve alterar o resultado mensal recorrente, que está em R$ 0,095 por cota. 

ZAGH11 mira em projetos corporativos

Com patrimônio líquido atual de R$ 82,8 milhões, o ZAGH11 vai mais do que dobrar de tamanho após a 3ª emissão de cotas, podendo chegar a R$ 282 milhões no cenário mais positivo, se executado o lote adicional em sua totalidade. No pipeline da oferta, estão três imóveis corporativos na cidade de São Paulo, em negociação avançada, além de um imóvel educacional no Rio de Janeiro. O cap rate inicial em todas as negociações é de 9%. 

De acordo com Pedro van den Berg, a gestora segue atenta a oportunidades em crédito, mas a prioridade desta emissão é o investimento em ativos reais com foco em captura de valor e geração de resultado no médio e longo prazo. O executivo ainda pontua que não há um prazo rígido para desinvestimento: "Em geral, buscamos ativos que conciliem geração de caixa no curto e médio prazo com potencial de valorização ao longo do tempo". 

O portfólio atual do ZAGH11 é composto por três ativos físicos - dois educacionais, em Londrina e no Rio de Janeiro, e um escritório boutique em desenvolvimento, em São Paulo, com previsão de entrega para junho -, além de exposição a fundos imobiliários de tijolo, recebíveis, FOFs e fundos híbridos, e ainda um pequeno percentual (0,23%) em renda fixa.

Após a oferta, prevista para ser concluída em junho, a estimativa é de aumento na renda mensal recorrente de R$ 0,050/cota para R$ 0,060/cota, ampliação da ABL de 19 mil m² para 35 mil m², quadruplicar a quantidade de inquilinos e aumentar para sete a quantidade de ativos físicos em portfólio.

"As ofertas em curso foram estruturadas com foco na aquisição de ativos reais, cujos contratos são majoritariamente corrigidos por inflação, o que contribui para preservar o poder de compra do cotista ao longo do tempo. Além disso, buscamos operações capazes de entregar, no médio e longo prazo, retorno superior ao CDI, combinando geração de caixa recorrente com potencial de valorização dos ativos", encerra o CEO da Zagros Capital.