O galpão do futuro: tropicalização, automação e a corrida pela proximidade urbana

A infraestrutura logística brasileira está sendo redesenhada por forças que vão muito além do crescimento do e-commerce. Em uma discussão reservada promovida pelo GRI Institute no escritório da Primaz Corporate, em São Paulo, líderes do setor imobiliário industrial e logístico dissecaram as tensões estruturais que determinam o próximo ciclo de investimentos em galpões no país - da automação que comprime a necessidade de área à escassez de mão de obra que acelera a robotização, passando pela reforma tributária que promete redistribuir operações pelo território nacional.

Mais volume, menos espaço

Enquanto os grandes operadores de e-commerce no Brasil expandiram agressivamente suas áreas locadas nos últimos 15 anos, uma filosofia operacional distinta demonstra que é possível processar mais volume com significativamente menos espaço. A chave está no nível de automação e nos equipamentos internos que permitem adensar a operação verticalmente dentro do mesmo galpão, reduzindo a dependência de metros quadrados adicionais.

Essa abordagem tem implicações diretas para o mercado imobiliário industrial. Se a tendência de adensamento operacional se generalizar, a demanda futura por área bruta locável pode crescer em ritmo inferior ao crescimento do volume transacionado no e-commerce. Para desenvolvedores e investidores, isso significa que a tese de crescimento linear entre vendas digitais e absorção de galpões precisa ser recalibrada.

Reforma tributária põe fim à arbitragem fiscal como estratégia logística

Um dos pontos mais reveladores da discussão é o impacto da reforma tributária sobre o posicionamento geográfico das operações logísticas. Operadores que historicamente basearam suas decisões de localização em incentivos tributários estaduais enfrentarão uma reconfiguração forçada quando a tributação passar a incidir no destino, e não mais na origem.

Empresas que já operam com uma estratégia orientada por velocidade e proximidade com o consumidor final encontram-se em posição estruturalmente mais confortável diante dessa transição. A reforma deve forçar concorrentes a redistribuir operações pelo país, gerando uma onda de realocação que pode beneficiar mercados logísticos que hoje são secundários, ao mesmo tempo em que pressiona praças que cresceram artificialmente sob o guarda-chuva de incentivos.

O fim das especificações importadas

O debate sobre padrões construtivos revela uma curva de maturação consolidada. Após anos importando especificações técnicas americanas - incluindo, em casos emblemáticos, exigências de proteção contra neve em galpões brasileiros -, a operação local evoluiu para adotar o padrão especulativo do mercado nacional.

A adoção do padrão local brasileiro privilegia três vetores: celeridade nas negociações, competitividade de custos e flexibilidade para acomodar diferentes perfis de operação. Um mesmo galpão pode servir a operações de first mile, middle mile ou last mile, dependendo da configuração interna. Essa flexibilidade construtiva tornou-se um critério decisivo, especialmente para operadores que precisam escalar rapidamente sem aguardar projetos sob medida.

Automação é a próxima realidade no Brasil

A automação robótica já é realidade em escala global, com operações que superam a marca de mais de um milhão de robôs atuando em centros de distribuição fora do Brasil. No entanto, essa tecnologia ainda não desembarcou no país por uma combinação de fatores: custo de implantação, adequação construtiva dos galpões existentes e a relação ainda favorável - mas em declínio - entre custo de mão de obra e investimento em automação.

O debate indica, porém, que essa equação está se alterando rapidamente. A escassez de mão de obra, tanto para operações logísticas quanto para obras civis, emerge como um dos principais catalisadores para a automação futura. A dificuldade crescente de contratar e reter trabalhadores em centros logísticos periurbanos está tornando o investimento em robótica cada vez mais justificável economicamente, mesmo no contexto brasileiro.

Preços de locação estão "exagerados" em alguns locais e ativos

A escalada dos preços de locação em galpões logísticos premium - que já alcançam a faixa de R$ 50 a R$ 60 por metro quadrado - é objeto de análise crítica. Embora esses valores se justifiquem em mercados com escassez real de oferta qualificada e proximidade urbana, a percepção entre os líderes presentes é de que praças secundárias estão precificando ativos acima do que a demanda efetiva sustenta.

Essa distorção cria riscos para investidores que extrapolam a lógica de precificação de mercados premium para regiões com dinâmicas distintas de absorção. Nem todo galpão classe A em localização secundária conseguirá capturar os mesmos patamares de aluguel observados nos corredores logísticos mais disputados do país.

Um insight estratégico é a identificação de ativos urbanos multiuso como a próxima fronteira do setor. A ideia é concentrar operações sob o mesmo telhado, em localidades urbanas ou bem próximas de cidades com população acima de um milhão de habitantes.

Esse modelo responde simultaneamente a três pressões: a demanda do consumidor por entregas cada vez mais rápidas, a dificuldade de encontrar terrenos logísticos em áreas urbanas consolidadas e a necessidade de otimizar custos operacionais em um ambiente de mão de obra escassa e aluguéis crescentes.

Para desenvolvedores de ativos logísticos, o desafio está em conceber empreendimentos que combinem flexibilidade operacional com viabilidade urbanística, uma equação que exige diálogo estreito com o poder público e criatividade no desenho dos projetos.

O que está em jogo

O setor imobiliário logístico brasileiro atravessa um ponto de inflexão. As forças que moldaram o ciclo anterior, como expansão horizontal de área, arbitragem fiscal e especificações importadas estão cedendo lugar a uma lógica de adensamento, proximidade e automação.

Os próximos anos vão definir quais operadores e investidores conseguem antecipar essas transições e quais serão forçados a reagir a elas. 

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Este artigo foi elaborado a partir dos insights compartilhados na roundtable "E-commerce em expansão - Estamos preparados para o galpão do futuro?", com as participações especiais de Bruno Ackermann (Cy Capital), Fabio Andrade (Amazon) e Fernando Oliveira (Primaz Corporate).