Rio de Janeiro, Porto Alegre e Recife lideram iniciativas de retrofit

A revitalização de centros históricos no Brasil tem sido uma prioridade crescente para governos municipais que buscam reverter o esvaziamento e a degradação dessas áreas. Através de programas específicos, as cidades do Rio de Janeiro, Porto Alegre e Recife exemplificam a implementação de políticas públicas que visam não apenas a recuperação física dos edifícios, mas também a dinamização social, econômica e cultural do Centro.

A Caixa estima que o segmento de retrofit pode movimentar cerca de R$ 40 bilhões por ano até 2040, com a criação de 80 mil unidades e uma participação próxima de 10% do mercado imobiliário. Somente na cidade de São Paulo, cerca de sete mil edifícios possuem potencial para retrofit, com uma expectativa de crescimento de 15% ao ano na próxima década, conforme divulgou o banco estatal em evento recente do Sinduscon-SP. 

Em fevereiro de 2025, a Caixa lançou a modalidade retrofit de apoio à produção habitacional, uma linha de crédito desenvolvida para incorporadoras interessadas em transformar edificações existentes em novos empreendimentos habitacionais, aproveitando estruturas prontas - mesmo aquelas que originalmente não se destinavam à habitação. 

Embora o banco não tenha divulgado, desde então, um orçamento específico para essa modalidade, o vice-presidente de Habitação, Roberto Carlos Ceratto, chegou a afirmar que esta pode ser a principal finalidade dos recursos emprestados para o setor imobiliário, colocando o retrofit na primeira prateleira de prioridades. 

O tomador consegue antecipar 50% do volume total do financiamento - ante 10% no apoio à produção convencional - e o valor teto dos imóveis é 40% maior do que em outras unidades financiadas pelo FAR (Fundo de Arrendamento Residencial), alcançando R$ 252,7 mil no preço de venda para o comprador final.

Confira a seguir como Rio de Janeiro, Porto Alegre e Recife estão viabilizando o retrofit.  

Reviver Centro

O programa Reviver Centro, aprovado pela Câmara de Vereadores e sancionado pela Prefeitura do Rio de Janeiro em 2021, tem como objetivo principal estimular a recuperação urbanística, econômica e habitacional da região central da cidade por meio da modernização e conversão de imóveis antigos e comerciais em moradias via retrofit.


Desde sua criação até o fim do primeiro trimestre de 2026, o Reviver Centro já licenciou mais de 7,8 mil unidades habitacionais, distribuídas em 74 licenças, totalizando mais de 451 mil metros quadrados aprovados. O ano de 2025 concentrou o maior volume de projetos desde o lançamento do programa, com 22 licenças e 3,2 mil unidades aprovadas, o que representa quase 41% do total licenciado.

O presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio, Cláudio Hermolin, destaca que o Centro possui características ideais para se tornar uma das áreas mais valorizadas da cidade, devido à infraestrutura de transporte consolidada e à proximidade com áreas de lazer, centros culturais e museus.

Um dos casos mais conhecidos na capital fluminense envolve o Edifício A Noite, comprado pela Prefeitura junto à União, em 2023, por R$ 28,9 milhões após quatro tentativas de leilão realizadas pela Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU) sem propostas. A prefeitura assumiu o risco imobiliário para poder garantir a aplicação imediata dos benefícios do Reviver Centro, tornando o prédio muito mais atraente para o mercado privado.

O edifício foi, então, comprado pela QOPP Incorporadora - atualmente Azo Inc - por R$ 36 milhões, além de 50% do potencial adicional gerado pelas regras do Reviver Centro, para ser transformado em um residencial com 447 unidades, além de lojas, restaurantes e o Centro Cultural da Rádio Nacional no térreo. No fim de 2024, a Brookfield adquiriu 97% dos apartamentos que, quando prontos, vão compor o portfólio multifamily da gestora canadense. O restante das unidades seguirá com a Azo.

O retrofit será executado pela Azo Inc e é estimado em R$ 188 milhões, com previsão de entrega em 2027. Em outubro do ano passado, a incorporadora captou R$ 120 milhões em títulos verdes junto ao Bradesco para financiar as obras.

Os incentivos do Reviver Centro

O incorporador que gera área residencial no Centro do Rio recebe o direito de construir área equivalente em bairros da Zona Sul (Ipanema, Leblon, Copacabana, Botafogo, Flamengo, Laranjeiras) ou Zona Oeste (Barra da Tijuca e Recreio). O fator multiplicador para o cálculo pode chegar a 1,4x a 1,8x do potencial gerado se o imóvel objeto do retrofit for tombado ou preservado. Além disso, o desenvolvedor fica isento da obrigatoriedade de 100% das vagas de garagem.

Outro incentivo urbanístico é a possibilidade de conversão de coberturas e terraços em áreas de lazer sem que essa área seja computada no limite do Índice de Aproveitamento de Área (ATE) do prédio. 

Em âmbito fiscal, há isenção de 100% do ITBI na aquisição do imóvel original para realização do retrofit e nova isenção de 100% na primeira aquisição das unidades residenciais resultantes do retrofit (venda na ponta). 

O IPTU também é 100% isento durante o período de obras, com limite inicial de 36 meses, prorrogável por mais 12 meses em caso de atraso justificado. Após a emissão do Habite-se, o IPTU é 100% isento no primeiro ano, aumentando gradativamente até atingir a alíquota cheia após o 5º ano de ocupação.  

O ISS é reduzido para a alíquota mínima permitida pela Constituição, de 2%, para todos os serviços de engenharia, arquitetura, demolição e construção aplicados ao retrofit.

Programa de Reabilitação do Centro Histórico e Escritório +4D

Porto Alegre implementou o Programa de Reabilitação do Centro Histórico (PRCHPA), instituído pela Lei Complementar nº 930, de 29 de dezembro de 2021, e regulamentado pelo Decreto nº 23.270, de 9 de maio de 2025. O programa busca requalificar o Centro Histórico através de intervenções múltiplas, valorizando suas potencialidades sociais, econômicas, ambientais e funcionais.


No escopo, estão dois perímetros distintos: o Perímetro de Adesão, que engloba o Centro Histórico, e a Área de Interface, que compreende um perímetro mais amplo ao redor do Centro. Dentro do Perímetro de Adesão, são definidas três categorias de imóveis para o retrofit: i) Institucional, Cultural, Lazer e Turismo, ii) Residencial, e iii) Comércio e Serviços, cada um com objetivos específicos para estimular a renovação e a dinamização.

Complementarmente, a Prefeitura de Porto Alegre criou, em fevereiro de 2026, o Escritório de Gestão e Monitoramento +4D. Vinculado à Secretaria do Meio Ambiente, Urbanismo e Sustentabilidade, o Escritório +4D integra ações entre secretarias e órgãos municipais para acelerar projetos de qualificação urbana no 4º Distrito, que abrange os bairros Floresta, São Geraldo, Navegantes, Humaitá e Farrapos. 

A iniciativa visa concentrar investimentos na requalificação de espaços públicos, obras de infraestrutura, estímulo a novos empreendimentos e ações de desenvolvimento social e econômico, aportando os R$ 600 milhões captados via financiamento junto ao Banco Mundial para impulsionar a transformação dos bairros mencionados.

O primeiro edifício reformado no âmbito do PRCHPA é o Cais Rooftop, localizado na esquina da Avenida Mauá com a Rua Caldas Júnior. O prédio de 1946, que estava abandonado e era frequentemente invadido, foi transformado em um complexo com 48 apartamentos e um restaurante no terraço, com investimento de R$ 16 milhões realizado pela Toniolo Engenharia e Construções.
 
As antigas lajes de 300 metros quadrados distribuídas em seis andares foram divididas em apartamentos de 25 a 51 metros quadrados, com banheiro, quarto e cozinha integrados. Todas as unidades foram vendidas para investidores que alugam as unidades. 

Os incentivos no Centro Histórico e 4º Distrito

Em Porto Alegre, as incorporadoras interessadas têm isenção de até 100% do pagamento da outorga onerosa - contrapartida financeira paga à prefeitura para construir acima do índice básico - para os projetos de reabilitação com mudança de uso. 

No Centro Histórico, o projeto que realizar retrofit estrutural ou preservação de fachadas históricas pode receber autorização para aumentar a altura do edifício (onde o gabarito permitir) ou comercializar esse direito construtivo para terceiros. 

Tamém há dispensa de recuos viários obrigatórios em prédios consolidados e redução de até 100% na exigência de vagas de garagem, dependendo da proximidade de eixos de transporte público. 

Os incentivos fiscais incluem isenção de 100% do ITBI na aquisição do imóvel destinado ao retrofit, tanto no Centro Histórico quanto no 4º Distrito; isenção do IPTU por até cinco anos durante o período de execução das obras e por mais três anos após a emissão do Habite-se. Do 4º ao 15º anos, os proprietários que mantiverem o imóvel conservado ou com comércio ativo no térreo possuem descontos progressivos de 25% a 75% no imposto.

Assim como no Reviver Centro, o ISS tem alíquota reduzida para 2% sobre os serviços de construção, reforma, instalações e conservação do edifício sob retrofit.  

Recentro

No Recife, o programa Recentro, criado em 2021, é o principal motor da transformação urbana, com foco na requalificação da área central. A iniciativa combina incentivos fiscais, planejamento urbano e articulação entre proprietários e investidores para viabilizar projetos de retrofit.


O Gabinete do Centro do Recife, por meio do Recentro, oferece um serviço de inteligência imobiliária para investidores interessados em adquirir, alugar ou ocupar imóveis nos bairros Santo Antônio, São José e Boa Vista, visando fortalecer a reabilitação urbana e atrair investimentos qualificados.

Desde a criação do programa, mais de 40 imóveis já foram beneficiados, somando aproximadamente 150 mil metros quadrados em processo de revitalização. A chefe do Gabinete do Centro, Ana Paula Vilaça, enfatiza que o retrofit é uma ferramenta essencial para a reocupação dos centros históricos, alinhada a uma tendência global de retorno às regiões centrais, impulsionada pela infraestrutura existente e pela concentração de empregos e serviços.

A estratégia do Recentro inclui diagnósticos detalhados dos imóveis, identificação de proprietários e criação de ferramentas para conectar investidores e donos de prédios. Além disso, o poder público atua na melhoria do entorno com intervenções em infraestrutura, segurança e espaços públicos, tornando a região mais atrativa.

Em dezembro de 2025, a Prefeitura publicou o Decreto nº 39.330, que regulamenta o Incentivo à Reabilitação do Centro (IRCentro). Na prática, o programa transforma o investimento em reformas e retrofits no Centro em uma moeda de troca urbanística, permitindo que as incorporadoras construam acima do limite básico em outras zonas valorizadas da cidade, ou mesmo vendam esse potencial a pares do mercado.

Como medida de segurança para garantir a conclusão do retrofit nos bairros que integram o programa, a expedição do Habite-se nos projetos em áreas valorizadas só são emitidos após entrega da obra que gerou o benefício. 

Em janeiro deste ano, a Prefeitura do Recife lançou o edital de licitação para a PPP (Parceria Público-Privada) Morar no Centro, que visa criar mais de mil habitações na área central da cidade, abrangendo os bairros de São José, Santo Antônio, Boa Vista e Cabanga. O projeto prevê investimentos superiores a R$ 213 milhões ao longo de 25 anos de concessão, combinando obras de retrofit e a construção de novas edificações.

Os incentivos do Recentro

Projetos de retrofit que alteram a destinação do imóvel, como galpões ou armazéns antigos do porto transformados em lofts residenciais ou escritórios compartilhados são isentos de qualquer taxa de contrapartida urbanística pela mudança de uso. 

Semelhante a Porto Alegre, é dada a permissão para manutenção da taxa de ocupação original do lote em até 100%, sem necessidade de adequação aos recuos modernos exigidos em novas construções.

Também ocorre a flexibilização das regras de acessibilidade interna - como poço de elevador externo ou rampas adaptadas - para não comprometer a integridade de prédios tombados ou de interesse histórico especial (ZEPH). 

No campo fiscal, o ITBI é isento na primeira aquisição do imóvel para fins de retrofit. O IPTU é isento por até dez anos para imóveis que passarem por processos de retrofit residencial ou de uso misto, e de até oito anos para imóveis comerciais destinados a empresas de tecnologia e economia criativa. 

O ISS é fixado em 2% para as obras. Empresas de tecnologia, economia criativa e serviços que se instalarem em prédios retrofitados no centro histórico contam com alíquota de ISS reduzida permanentemente para 2% em suas atividades operacionais - o padrão da cidade é de 5%. 

Desafios observados

Apesar dos incentivos e do sucesso dos programas, a implementação do retrofit em centros históricos não está livre de desafios, que vão desde aspectos regulatórios, jurídicos e, principalmente, a complexidade da preservação patrimonial.

O Edifício A Noite, por exemplo, é um prédio tombado pelo Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (IPHAN), o que implica a necessidade de seguir rigorosas diretrizes de preservação durante o processo de retrofit.

Mais recentemente, o edital da Pedra do Sal, no Rio de Janeiro, expôs desafios ligados a preservação, custos e burocracia, que incluem a necessidade de aprovações em diferentes esferas de órgãos de patrimônio, a limitação de intervenções estruturais e estéticas, e o aumento dos custos devido à utilização de técnicas e materiais específicos para a restauração - riscos esses que são transferidos para o ente privado. 

Aprofunde a discussão sobre o retrofit e o futuro das cidades na reunião online realizada pelo GRI Institute no próximo dia 13 de agosto. Saiba mais.