GRI InstituteRisco de faltar crédito para a expansão projetada em 2027 é real, aponta pesquisa do GRI Institute
1 em cada 5 executivos entende que o modelo atual do MCMV está sufocando o crédito de mercado, enquanto 25% se preocupam com o fôlego no próximo ano
8 de julho de 2026Mercado Imobiliário
Escrito por:Henrique Cisman
Principais Insights
- Um em cada quatro respondentes entende que a falta de fôlego financeiro para sustentar o crescimento em 2027 é um risco real, enquanto 19% afirmam que a forte dependência do FGTS e da poupança para viabilizar o MCMV já está sufocando o crédito de mercado.
- Em fevereiro, o então ministro das Cidades, Jader Filho, afirmou que, se confirmada a reeleição do presidente Luiz Inácio Lula da Silva nas eleições de outubro, a projeção é contratar 1,5 milhão de novas unidades em 2027. Para efeito de comparação, entre o início de 2023 e o final de 2025, foram contratadas 2,1 milhões de unidades.
- Para compensar o sufocamento das linhas tradicionais, o mercado de capitais tende a desempenhar um papel cada vez mais relevante na estrutura do crédito imobiliário brasileiro. Em 2025, LIG e CRI cresceram em participação, enquanto os FIIs mantiveram o patamar.
Levantamento realizado pelo GRI Institute na 11ª edição do GRI Residencial Brasil, em São Paulo, com mais de 150 incorporadoras, construtoras, gestoras de fundos e investidores institucionais presentes, aponta para uma preocupação com a disponibilidade de crédito para sustentar o crescimento projetado em 2027, principalmente no âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida.
Um em cada quatro respondentes entende que a falta de fôlego financeiro é um risco real, enquanto 19% afirmam que a forte dependência do FGTS e da poupança para viabilizar o MCMV já está sufocando o crédito de mercado. Combinadas, essas duas visões somam 44% de lideranças que veem uma fragilidade estrutural no programa.
Na outra ponta, metade dos executivos assinala que essa fragilidade é apenas parcial, por entenderem que o mercado de capitais já está substituindo o crédito direcionado, mitigando o risco de escassez.
Aprofunde a discussão sobre o mercado residencial no Brazil GRI 2026. Saiba mais.
"O governo federal vem expandindo agressivamente as metas do MCMV, elevando subsídios, teto do valor dos imóveis e faixas de renda. As incorporadoras focadas no segmento visam produzir e lançar cada vez mais unidades. O plano de crescimento dessas empresas para os próximos anos é robusto porque a demanda habitacional na base da pirâmide é gigantesca", pontua Alexandre Fernandes, sócio e head de real estate Brazil do GRI Institute.
O problema é que o motor que financia essa expansão está perdendo força em seus dois pilares: na poupança, que tem sofrido ano após ano com mais saques do que depósitos (veja na tabela abaixo); e no FGTS, que apesar de ter arrecadação saudável, opera no limite pela combinação de metas crescentes e usos paralelos, como o saque-aniversário.
Segundo a Abecip, a Letra de Crédito Imobiliário é o instrumento mais relevante, subindo de 17% para 19% de participação na composição dos financiamentos imobiliários ao longo do último ano. Os Certificados de Recebíveis Imobiliários também avançaram de 9% para 10%, e apenas a Letra Imobiliária Garantida recuou (de 5% para 4% do total).
Já os fundos de investimento imobiliário que financiam o setor mantiveram participação estável em 11%. Vale apontar que, no levantamento do GRI Institute supramencionado, 63% dos executivos concordaram que o desenvolvimento residencial pode se tornar uma classe de ativos relevante para os FIIs - embora 23% também acreditem que esse apelo seja temporário e dure apenas enquanto os juros continuarem elevados.
Os outros 40% afirmam que fundos residenciais de desenvolvimento são "a única saída" para capturar alfa, isto é, rendimentos maiores do que o IFIX ou o CDI, por exemplo.
"Imóveis prontos em regiões prime - especialmente escritórios, shoppings e galpões - já estão muito consolidados e são muito disputados. Para um fundo entregar um ganho que realmente se destaque, ele precisa assumir o risco da construção. O lucro de incorporar, construir e vender unidades residenciais traz uma margem de ganho de capital que o aluguel tradicional não consegue alcançar", explica Fernandes.
Em resumo, boa parte dos incorporadores e gestores de fundos entendem que, para se destacar no cenário atual, o fundo não pode ser apenas um proprietário de imóveis; ele precisa se posicionar como um desenvolvedor, trocando a segurança do aluguel linear pelo alto retorno do ciclo de obras residencial, uma visão que, na prática, pode ampliar os recursos disponíveis para o setor em 2027.
Um em cada quatro respondentes entende que a falta de fôlego financeiro é um risco real, enquanto 19% afirmam que a forte dependência do FGTS e da poupança para viabilizar o MCMV já está sufocando o crédito de mercado. Combinadas, essas duas visões somam 44% de lideranças que veem uma fragilidade estrutural no programa.
Na outra ponta, metade dos executivos assinala que essa fragilidade é apenas parcial, por entenderem que o mercado de capitais já está substituindo o crédito direcionado, mitigando o risco de escassez.
Aprofunde a discussão sobre o mercado residencial no Brazil GRI 2026. Saiba mais.
Expansão agressiva
Em fevereiro, o então ministro das Cidades, Jader Filho, afirmou que, se confirmada a reeleição do presidente Luiz Inácio Lula da Silva nas eleições de outubro, a projeção é contratar 1,5 milhão de novas unidades em 2027. Para efeito de comparação, entre o início de 2023 e o final de 2025, foram contratadas 2,1 milhões de unidades."O governo federal vem expandindo agressivamente as metas do MCMV, elevando subsídios, teto do valor dos imóveis e faixas de renda. As incorporadoras focadas no segmento visam produzir e lançar cada vez mais unidades. O plano de crescimento dessas empresas para os próximos anos é robusto porque a demanda habitacional na base da pirâmide é gigantesca", pontua Alexandre Fernandes, sócio e head de real estate Brazil do GRI Institute.
O problema é que o motor que financia essa expansão está perdendo força em seus dois pilares: na poupança, que tem sofrido ano após ano com mais saques do que depósitos (veja na tabela abaixo); e no FGTS, que apesar de ter arrecadação saudável, opera no limite pela combinação de metas crescentes e usos paralelos, como o saque-aniversário.
O crescimento de outras fontes é suficiente?
Para compensar o sufocamento das linhas tradicionais, o mercado de capitais tende a desempenhar um papel cada vez mais relevante na estrutura do crédito imobiliário brasileiro.Segundo a Abecip, a Letra de Crédito Imobiliário é o instrumento mais relevante, subindo de 17% para 19% de participação na composição dos financiamentos imobiliários ao longo do último ano. Os Certificados de Recebíveis Imobiliários também avançaram de 9% para 10%, e apenas a Letra Imobiliária Garantida recuou (de 5% para 4% do total).
Já os fundos de investimento imobiliário que financiam o setor mantiveram participação estável em 11%. Vale apontar que, no levantamento do GRI Institute supramencionado, 63% dos executivos concordaram que o desenvolvimento residencial pode se tornar uma classe de ativos relevante para os FIIs - embora 23% também acreditem que esse apelo seja temporário e dure apenas enquanto os juros continuarem elevados.
Os outros 40% afirmam que fundos residenciais de desenvolvimento são "a única saída" para capturar alfa, isto é, rendimentos maiores do que o IFIX ou o CDI, por exemplo.
"Imóveis prontos em regiões prime - especialmente escritórios, shoppings e galpões - já estão muito consolidados e são muito disputados. Para um fundo entregar um ganho que realmente se destaque, ele precisa assumir o risco da construção. O lucro de incorporar, construir e vender unidades residenciais traz uma margem de ganho de capital que o aluguel tradicional não consegue alcançar", explica Fernandes.
Em resumo, boa parte dos incorporadores e gestores de fundos entendem que, para se destacar no cenário atual, o fundo não pode ser apenas um proprietário de imóveis; ele precisa se posicionar como um desenvolvedor, trocando a segurança do aluguel linear pelo alto retorno do ciclo de obras residencial, uma visão que, na prática, pode ampliar os recursos disponíveis para o setor em 2027.