E-commerce impulsiona descentralização do parque logístico brasileiro

O mercado brasileiro de galpões logísticos atravessa um momento inédito pautado pela descentralização geográfica. Com a escassez de terrenos em São Paulo e a consolidação de novos polos de consumo regional, desenvolvedores e investidores institucionais redirecionam capital para mercados até então considerados secundários: interior paulista, Sul, Centro-Oeste Triângulo Mineiro, Goiás e Brasília são alguns exemplos. 

A movimentação reflete uma reconfiguração da cadeia logística nacional impulsionada pelo e-commerce, pela exigência de entregas mais rápidas e por um déficit de estoque que posiciona o Brasil muito aquém de economias maduras.

Escassez de oferta

O ponto de partida para compreender a dinâmica atual do setor logístico brasileiro é quantitativo. O mercado nacional é estimado entre 35-40 milhões de metros quadrados. Em uma primeira leitura, o número pode parecer expressivo. Quando colocado em perspectiva internacional, porém, revela a dimensão do espaço a ser preenchido.

Fernando Guimarães, CEO da FLG Corp, oferece uma comparação que sintetiza o argumento: "Apenas o estado da Califórnia possui mais galpões logísticos do que todo o Brasil." A afirmação aponta para um descompasso entre a escala da economia brasileira - a maior da América Latina, com mais de 200 milhões de habitantes - e a infraestrutura logística disponível para atendê-la.

Esse déficit estrutural sustenta a tese de crescimento de longo prazo que tem atraído capital institucional ao setor. Não se trata de uma aposta cíclica vinculada a oscilações de juros, mas de uma convicção fundamentada na insuficiência crônica de oferta qualificada frente a uma demanda que se expande de forma consistente. 

A penetração do e-commerce no Brasil ainda está significativamente abaixo dos patamares observados em mercados como Estados Unidos e China, o que sugere que a pressão por espaço logístico moderno tende a se intensificar nos próximos anos.

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Expansão geográfica

Se o déficit é nacional, a resposta tem sido cada vez mais regional. Os eixos tradicionais - especialmente o raio 15-30 quilômetros de São Paulo - enfrentam uma combinação de escassez de terrenos, competição acirrada entre grandes operadores e custos de aquisição que comprimem margens. Esse cenário empurra o capital para novas fronteiras.

A lista de mercados que ganham relevância é extensa e diversificada. O que une essas regiões é um conjunto de atributos convergentes, como economia regional robusta, bases de consumo populosas, mão de obra disponível e infraestrutura rodoviária capaz de viabilizar entregas em até 24 horas para mercados adjacentes.

O consumidor brasileiro, habituado a prazos de entrega cada vez mais curtos, exige proximidade. Atender o interior de Minas Gerais ou o mercado gaúcho a partir de um centro de distribuição na Grande São Paulo deixou de ser competitivo para uma parcela crescente de operações. A resposta é descentralizar, e os desenvolvedores que estão se posicionando nesses novos eixos capturam vantagens competitivas difíceis de replicar.


A Barzel Properties exemplifica essa movimentação. Felipe Cunha, diretor de Aquisições Logísticas da empresa, detalha investimentos que ilustram a tese da expansão geográfica. Em Ribeirão das Neves, na região metropolitana de Belo Horizonte, a Barzel alocou R$ 280 milhões em um projeto greenfield. No Rio Grande do Sul, o empreendimento BRZ 386 - com 100 mil metros quadrados - foi entregue 100% pré-locado para a Shopee.

O caso do BRZ 386 ilustra bem o panorama. A pré-locação integral para um único inquilino de grande porte, em um mercado fora do eixo São Paulo-Rio, sinaliza que a demanda por espaço logístico de qualidade em mercados secundários não é especulativa, e sim respaldada por compromissos contratuais de longo prazo.

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O galpão como plataforma

Paralelamente à expansão geográfica, o setor atravessa uma transformação qualitativa igualmente relevante. O galpão logístico tem se tornado uma plataforma integrada de operações, energia e sustentabilidade.

O novo padrão que se consolida no mercado brasileiro é o galpão classificado como AAA, com especificações técnicas que incluem pé-direito de 14 metros, permitindo maior verticalização do armazenamento; certificações ambientais LEED Gold ou Platinum; infraestrutura energética integrada com painéis solares e preparação para veículos elétricos.

A Prologis, maior desenvolvedora logística do mundo, é referência nessa transição. A empresa já aprovou mais de US$ 100 milhões em investimentos em energia solar para seus telhados na América Latina e acumula 1,3 gigawatt de capacidade de geração solar globalmente, conforme releva Armando Fregoso, presidente da Prologis na América Latina. "Estamos nos posicionando como parceiros de energia para os nossos inquilinos".


Quando o maior operador global redefine sua proposta de valor, o restante do mercado é compelido a responder. Inquilinos de grande porte, especialmente operadores de e-commerce e empresas com metas ambiciosas de descarbonização, tendem a exigir esses atributos como condição para locação. Galpões que não atendem a esse novo padrão enfrentam risco crescente de obsolescência funcional, mesmo que estruturalmente íntegros.

Para investidores institucionais e gestores de fundos imobiliários, essa dinâmica impõe uma reavaliação criteriosa dos portfólios. Ativos classe B e C em localidades consolidadas podem perder competitividade frente a empreendimentos AAA em mercados emergentes que oferecem especificações superiores a custos de ocupação comparáveis ou inferiores.

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Retrofit ou greenfield?

O dilema entre desenvolver em terrenos novos ou reconverter ativos existentes é um dos debates centrais do setor. Ambas as estratégias coexistem  e se complementam dentro de uma lógica de portfólio bem estruturada.

Felipe Cunha, da Barzel Properties, oferece uma leitura precisa dessa dinâmica. A escassez de terrenos em regiões centrais e urbanas adensadas torna o retrofit praticamente inevitável para operações de última milha. Quando o objetivo é posicionar um centro de distribuição a poucos quilômetros do consumidor final, condição essencial para entregas no mesmo dia ou no dia seguinte, muitas vezes não existe alternativa ao retrofit.

O greenfield, por sua vez, continua sendo a estratégia preferida quando há viabilidade. Em mercados secundários com oferta de terrenos e infraestrutura adequada, o desenvolvimento a partir do zero permite ao incorporador especificar o ativo desde a concepção, incorporando todas as exigências técnicas e ambientais do padrão triple A sem as limitações estruturais de uma edificação preexistente.

A coexistência dessas duas abordagens cria um espectro de oportunidades para diferentes perfis de investidor, ou seja: retrofit em áreas urbanas em que há maior complexidade de execução e custos unitários mais elevados, mas localização privilegiada e demanda cativa; ou greenfield em novos eixos, conferindo escala, padronização e custos de desenvolvimento mais previsíveis, embora o risco de demanda seja maior.

O impacto da taxa de juros

O cenário macroeconômico brasileiro impõe uma camada adicional de complexidade. Com taxas de juros elevadas, a estruturação financeira de novos projetos enfrenta desafios significativos. O custo do capital encarece o desenvolvimento, pressiona os cap rates e reduz a atratividade relativa do setor imobiliário frente a ativos de renda fixa.

Ainda assim, os três executivos ouvidos pelo GRI Institute demonstram um otimismo fundamentado quanto às perspectivas de médio prazo. A tese é que o ciclo de juros elevados, embora doloroso no curto prazo, está gerando uma demanda reprimida que se manifestará com força quando houver um afrouxamento da política monetária.

Segundo Cunha, dentre os principais setores que sustentam essa demanda reprimida estão supermercadistas em processo de modernização logística, indústrias leves em expansão regional, farmacêutico com exigências crescentes de cadeia fria e rastreabilidade, e o segmento automotivo.

A crescente institucionalização do setor logístico, com maior participação de fundos imobiliários listados, investidores internacionais e estruturas de financiamento mais sofisticadas, cria condições para que a próxima onda de crescimento seja mais robusta e sustentável do que os ciclos anteriores.

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Este artigo foi escrito com base no conteúdo das entrevistas realizadas durante o GRI Industrial & Logística 2026.