Confira os principais insights do GRI Fundos Imobiliários 2026

O GRI Institute reuniu, em São Paulo, os maiores gestores, investidores, property companies, operadores e especialistas em FIIs para discutir algumas das perguntas mais relevantes do mercado imobiliário brasileiro no ciclo atual, desde as condições macroeconômicas até os fundamentos das principais classes de ativos, como logística, escritórios, shopping centers e crédito. 

Confira a seguir os principais insights em cada painel.

FIIs no novo ciclo de capital - O investidor brasileiro amadureceu ou ainda busca apenas dividend yield?

Pesquisa exclusiva realizada na base do Clube FII e apresentada no GRI Fundos Imobiliários destaca o perfil maduro e resiliente do investidor. O levantamento revela uma forte presença de baby boomers, com 42% dos respondentes acima de 62 anos, sendo que 97% administram a própria carteira. 

O fundo imobiliário consolida-se como uma ferramenta de preservação de patrimônio e alternativa de renda para a aposentadoria e planejamento sucessório.

Diante do cenário de alta da taxa Selic, os investidores demonstraram maturidade ao focar na qualidade da gestão como o principal risco percebido, acima de variáveis de mercado como vacância e liquidez. Como resposta, a indústria mostra um processo de consolidação de fundos. Para mitigar riscos, as carteiras estão mais diversificadas, atingindo uma média de quase 18 fundos por investidor.

Os dados financeiros reforçam o perfil qualificado da amostra, onde 69% possuem mais de R$ 100 mil investidos em FIIs e 37% superam os R$ 500 mil. 

Apesar da volatilidade macroeconômica gerada por juros e incertezas políticas, os momentos de Selic elevada historicamente criam as melhores oportunidades de entrada e ganhos de capital no longo prazo.

Juros, capital privado e crescimento sustentável - O que deve mover o próximo ciclo imobiliário no Brasil?

O impacto da volatilidade macroeconômica e do elevado custo de capital no Brasil é severo para os FIIs, causados por uma expansão fiscal desmedida e um déficit nominal insustentável na casa de 9% do PIB. Com juros reais de longo prazo atingindo patamares históricos atípicos globais (entre 7-8%), investidores institucionais, como fundos de pensão, preferem alocar em títulos públicos sem risco a tomar risco no real estate. Esse cenário encarece o custo de captação e posterga novos investimentos privados.

Apesar do forte crescimento setorial e do mercado de trabalho aquecido, a ausência de austeridade fiscal de curto prazo impede a queda sustentável da Selic. O desempenho recente do setor imobiliário residencial se deve ao programa Minha Casa, Minha Vida, que é subsidiado, enquanto o mercado de média e alta renda sofre diretamente com as taxas de financiamento devido ao descontrole dos gastos públicos.

Para destravar um novo ciclo de expansão estrutural e atrair capital para fundos imobiliários e emissões de títulos privados, o próximo governo precisará repetir reformas de controle de despesas semelhantes às do governo Temer. Caso haja um horizonte de ancoragem fiscal que traga os juros para um patamar de equilíbrio (ao redor de 8% nominais), haverá uma rápida migração da renda fixa para a renda variável, estimulando follow-ons, IPOs e a valorização das cotas de FIIs.

ETFs como nova infraestrutura de investimento - Quem vai liderar a próxima onda de captação?

Destaca-se o crescimento acelerado da indústria de gestão indexada e dos ETFs no Brasil, que apesar de possuírem mais de duas décadas de história, representam hoje pouco mais de 1% do volume total investido no mercado brasileiro (cerca de R$ 120 bilhões).
 
Uma análise retroativa revela o avanço do setor, impulsionado nos últimos 12 a 18 meses por uma forte expansão de investidores de varejo com tickets médios crescentes e pela ampliação massiva da oferta de ETFs de renda fixa. A liquidez de um ETF não se limita ao volume negociado em tela, mas depende diretamente da liquidez dos ativos subjacentes, o que possibilita transações institucionais volumosas sem penalidades de preço.

Enquanto os FIIs se consolidam pela gestão ativa e pela busca de assimetria com foco na distribuição de renda, os ETFs operam essencialmente como ferramentas eficientes e democráticas de alocação passiva em classes de ativos com baixo erro de rastreamento. 

Um diferencial técnico regulatório do mercado brasileiro é que 100% da receita gerada pelo aluguel de ações e ativos contidos nos ETFs é revertida ao investidor, diferentemente do modelo americano, elevando o ganho real do produto.

Os temas dominantes na margem atual são ETFs de renda fixa de baixa volatilidade indexados à inflação (IPCA+), taxas prefixadas de média duração e, em renda variável, teses voltadas a dividendos. 

A migração da indústria financeira para modelos de remuneração baseados em taxa fixa de consultoria (fee-based) tende a acelerar de maneira exponencial a penetração dos ETFs nas carteiras brasileiras nos próximos anos.

FIIs de CRIs - O mercado caminha para mais padronização ou mais complexidade?

A indústria de CRIs no Brasil passa por uma fase de amadurecimento e expansão, saltando de um volume anual de emissões de R$ 8 bilhões em 2017 para a casa dos R$ 50 bilhões em 2025. O maior desafio atual da indústria deixou de ser apenas a estruturação na origem, concentrando-se no monitoramento rigoroso de garantias, fluxos de desembolso e índices de cobertura financeira após a liquidação das operações.

As gestoras de menor porte atuam como consumidoras de papéis de terceiros no mercado secundário, enquanto os grandes players possuem estruturas robustas de originação própria e retêm 100% do risco em seus books. CRIs estruturados complexos não são produtos adequados para o investidor pessoa física direto, que não detém tempo ou capacidade técnica de análise, sendo o fundo imobiliário de papel o veículo ideal e seguro para mediar esse investimento.

Do ponto de vista técnico e de taxas, os gestores apontam uma postura mais avessa ao risco na reciclagem de portfólios de duração curta, priorizando operações de crédito pulverizado na linha de CDI + 3% a CDI + 4% em detrimento de taxas mais altas e arriscadas. 

Existe uma dificuldade, atualmente, em colocar de pé novas estruturas indexadas ao IPCA devido às distorções de prêmio na curva longa das NTN-Bs. Por fim, os gestores se mostram críticos às restrições regulatórias de lastro que impedem o uso de CRIs para operações diretas de refinanciamento imobiliário, o que limita novos estímulos ao setor.

FIIs Logísticos - Crescimento inevitável ou excesso de otimismo na precificação?

O setor vive um forte processo de expansão geográfica e modernização técnica, impulsionado pela consolidação do e-commerce e pela necessidade de descentralização para cidades como Curitiba, Salvador e Brasília.
 
As especificações técnicas exigidas pelos operadores mudaram drasticamente: galpões deixaram de ser meros entrepostos de distribuição e passaram a demandar pesados investimentos em tecnologia e infraestrutura de capacidade elétrica, gerando uma alta busca por ativos de alta qualidade no modelo BTS.
 
A recente inserção de grandes fundos imobiliários brasileiros em índices globais, como os da FTSE, abrem as portas para o recebimento de alocação passiva automatizada via ETFs estrangeiros. Para fortalecer esse diálogo internacional e atrair o capital de longo prazo, gestoras de peso uniram-se para fundar uma associação de representação setorial. 

O investidor estrangeiro historicamente se afugentava pela volatilidade cambial. Contudo, a evolução, profissionalização e o ganho de liquidez diária dos FIIs locais - com grandes fundos saltando para médias de R$ 20-25 milhões negociados por dia - criaram veículos simplificados e atraentes para o investidor internacional surfar o ciclo imobiliário brasileiro.

Os executivos desmistificaram o receio em torno de regiões que se desenvolveram sob incentivos fiscais, como Extrema (MG), afirmando que a carência de infraestrutura do país e a consolidação desses locais como polos logísticos integrados impedem que se tornem "cidades-fantasma". A expressiva diferença de preços de locação (São Paulo atingindo patamares entre R$ 50-60 por metro quadrado contra a faixa de R$ 30 em Extrema) é um vetor contínuo de oportunidades e assimetria positiva de custos para os fundos diversificados.

FIIs Corporativos - Reposicionamento estratégico ou mudança estrutural do segmento?

Os escritórios apresentam sólida e consistente retomada em São Paulo após as incertezas da pandemia, impulsionados pela necessidade das empresas de gerenciar grandes equipes presencialmente. 

O perfil da demanda mudou drasticamente: grandes inquilinos e multinacionais agora priorizam a localização estratégica ligada à mobilidade urbana e, principalmente, a presença de serviços acoplados ao edifício (como restaurantes, academias e conveniências) para atração e retenção de talentos. Essa mudança de mentalidade faz com que os ocupantes avaliem primeiro o entorno e as áreas comuns do ativo antes de inspecionar a laje privativa.

No modelo de FIIs focados em retorno total, destaca-se a aquisição oportunista de ativos emblemáticos e monoativos abaixo do custo de reposição, como o B32, visando o upside de revisão de aluguéis e posterior desinvestimento. Já no modelo focado em renda e multiativos, estratégias de retrofit completo e reposicionamento operacional de prédios antigos (como os projetos da Barzel e da BGR Asset) têm se mostrado altamente eficazes para zerar a vacância e capturar valor independentemente da região.

O principal limitador para o crescimento do setor hoje não é a demanda por espaço, mas sim a disponibilidade de capital. A taxa de juros alta drena os recursos imobiliários, encarecendo o equity e travando novos desenvolvimentos. Segundo os gestores, caso ocorra sinalização de queda ou melhora nas expectativas dos juros, o capital represado retornará rapidamente e haverá escassez de produtos qualificados no mercado.

FIIs de shopping - Resiliência estrutural ou reinvenção forçada do modelo?

A evolução da indústria de shopping centers e do varejo de rua no Brasil consolida a tese de que o sucesso no real estate atual exige reinvenção e gestão ativa contínuas. Mesmo os ativos imobiliários bem localizados demandam um acompanhamento diário próximo entre gestores e administradoras para maximizar resultados e destravar valor imobiliário. 

Um exemplo prático é o reposicionamento de agências bancárias em novos formatos de negócios de consumo essencial e bem-estar, como supermercados, farmácias e academias, o que permitiu alterar a narrativa dos imóveis e alcançar valorizações patrimoniais expressivas.

Entre os principais vetores e estratégias de crescimento alternativos para os próximos anos destacam-se as permutas por cotas, estruturas com classes de cotas diferenciadas (seniores e subordinadas) e as expansões de portfólios consolidados, que oferecem taxas internas de retorno (TIR) atrativas acima de 20%. O desenvolvimento de empreendimentos greenfield, contudo, é visto como improvável no curto prazo devido ao custo restritivo do capital.

O conceito de omnichannel é apontado como um aliado da presença física, onde lojas e marcas focadas em experiência conseguem reter maior poder de barganha e negociar melhores condições contratuais. 

Em relação aos riscos imobiliários futuros, as maiores ameaças estão atreladas aos movimentos macroeconômicos e ao endividamento das famílias, que pressionam o consumo e o caixa dos lojistas. 

No campo tributário, os fundos imobiliários foram apontados como "vencedores" da reforma, beneficiados pela opcionalidade de adesão ao IVA e por um redutor de 70% na base de cálculo de locações imobiliárias até 2033.