GRI InstituteFundos imobiliários começam a dar saída para ativos estabilizados de multifamily
Transações recentes confirmam projeção de membros do GRI Institute
23 de julho de 2026Mercado Imobiliário
Escrito por:Henrique Cisman
Principais Insights
- Nos últimos dois meses, duas movimentações relevantes sinalizaram que o segmento multifamily está alcançando uma escala suficiente para atrair o interesse dos gestores de FIIs, que tradicionalmente compram portfólios de galpões logísticos, escritórios e shopping centers.
- A enquete realizada pelo GRI Institute indica que os desenvolvedores e firmas de private equity não pretendem carregar os prédios multifamily para sempre. O ciclo ideal traçado pelo mercado é assumir o risco de construção e maturação, estabilizar os ativos e vendê-los no mercado secundário.
- A tendência é que o capital institucional prefira atuar na fase de desenvolvimento ou co-investimento - capturando retornos maiores - do que ser o comprador final do ativo estabilizado.
Há cerca de um mês, em São Paulo, o GRI Institute realizou a 6ª edição do GRI Residencial para Renda, reunindo em torno de cem lideranças que atuam na incorporação, gestão e operação dos ativos. Pioneiro no incentivo à modalidade no país, debatendo o tema em eventos desde 2018, o GRI perguntou aos participantes "de onde virá a liquidez para os portfólios de multifamily estabilizados no país", e 71% apontaram para os fundos de investimento imobiliário.
A percepção dos executivos começa a se materializar. Nos últimos dois meses, duas movimentações relevantes sinalizaram que o segmento multifamily - prédios residenciais inteiros construídos ou adquiridos com o objetivo de locação - está alcançando uma escala suficiente para atrair o interesse dos gestores de FIIs, que tradicionalmente compram portfólios de galpões logísticos, escritórios e shopping centers.
O Brazil GRI terá uma sessão exclusiva sobre residencial para renda. Saiba mais.
No início de junho, a Kinea anunciou a criação do FII Kinea Plataforma Residencial, com alvo de captar R$ 1,946 bilhão para adquirir ativos da Brookfield, a gigante canadense que se tornou a maior proprietária de projetos multifamily no Brasil ao longo dos últimos anos. A oferta é restrita para investidores qualificados, aqueles com mais de R$ 1 milhão em investimentos, e evidencia o amadurecimento do setor no país.
"O KNPL11 é um FII desenvolvido em parceria com a Brookfield para aquisição de mais de 4 mil unidades residenciais de 22 projetos, com retorno estimado de IPCA+8,75% a.a.", afirma a apresentação da gestora. Do total a ser adquirido, 2,5 mil unidades já estão em operação, com capacidade de gerar renda para o fundo. Com prazo definido em cinco anos, os imóveis serão vendidos ao final do período - ou antes, se surgirem boas propostas.
A outra transação é a venda de três empreendimentos construídos pela Luggo - spin-off da MRV focada em multifamily - para um fundo imobiliário que será constituído pela JiveMauá, por R$ 166 milhões. Os ativos estão situados em Belo Horizonte, Brasília e Rio de Janeiro, e somam 437 unidades.
Em 2022, a Luggo participou da maior transação do segmento registrada até aqui, quando vendeu 5,1 mil unidades para a Brookfield por R$ 1,3 bilhão.
A enquete realizada pelo GRI Institute indica que os desenvolvedores e firmas de private equity não pretendem carregar os prédios multifamily para sempre. O ciclo ideal traçado pelo mercado é assumir o risco de construção e maturação, estabilizar os ativos (alta ocupação, aumento do aluguel e valorização patrimonial) e vendê-los no mercado secundário para fundos imobiliários geradores de renda.
O investidor pessoa física de FIIs, focado em renda mensal, se tornará o proprietário das unidadesl através das cotas. A indústria só aguarda a entrega desses portfólios em escala para criar a classe dos "FIIs de multifamily".
Mas ao contrário do que ocorre nos Estados Unidos ou na Europa, onde o multifamily é a classe de ativo preferida do capital institucional para proteção inflacionária, no Brasil o custo de capital elevado e a Selic em patamares altos inviabilizam a entrada desse investidor no ativo pronto, pois os cap rates de entrada concorrem em posição de desvantagem com a renda fixa local.
Assim, a tendência é que o capital institucional prefira atuar na fase de desenvolvimento ou co-investimento - capturando retornos maiores - do que ser o comprador final do ativo estabilizado. A líquidez de saída caberá ao mercado de capitais via FIIs.
Um estudo da CBRE estima que o estoque de empreendimentos residenciais para locação deve alcançar 20,6 mil unidades até 2028, um crescimento de 67% em relação ao que havia em operação no final do ano passado.
A percepção dos executivos começa a se materializar. Nos últimos dois meses, duas movimentações relevantes sinalizaram que o segmento multifamily - prédios residenciais inteiros construídos ou adquiridos com o objetivo de locação - está alcançando uma escala suficiente para atrair o interesse dos gestores de FIIs, que tradicionalmente compram portfólios de galpões logísticos, escritórios e shopping centers.
O Brazil GRI terá uma sessão exclusiva sobre residencial para renda. Saiba mais.
No início de junho, a Kinea anunciou a criação do FII Kinea Plataforma Residencial, com alvo de captar R$ 1,946 bilhão para adquirir ativos da Brookfield, a gigante canadense que se tornou a maior proprietária de projetos multifamily no Brasil ao longo dos últimos anos. A oferta é restrita para investidores qualificados, aqueles com mais de R$ 1 milhão em investimentos, e evidencia o amadurecimento do setor no país.
"O KNPL11 é um FII desenvolvido em parceria com a Brookfield para aquisição de mais de 4 mil unidades residenciais de 22 projetos, com retorno estimado de IPCA+8,75% a.a.", afirma a apresentação da gestora. Do total a ser adquirido, 2,5 mil unidades já estão em operação, com capacidade de gerar renda para o fundo. Com prazo definido em cinco anos, os imóveis serão vendidos ao final do período - ou antes, se surgirem boas propostas.
A outra transação é a venda de três empreendimentos construídos pela Luggo - spin-off da MRV focada em multifamily - para um fundo imobiliário que será constituído pela JiveMauá, por R$ 166 milhões. Os ativos estão situados em Belo Horizonte, Brasília e Rio de Janeiro, e somam 437 unidades.
Em 2022, a Luggo participou da maior transação do segmento registrada até aqui, quando vendeu 5,1 mil unidades para a Brookfield por R$ 1,3 bilhão.
A enquete realizada pelo GRI Institute indica que os desenvolvedores e firmas de private equity não pretendem carregar os prédios multifamily para sempre. O ciclo ideal traçado pelo mercado é assumir o risco de construção e maturação, estabilizar os ativos (alta ocupação, aumento do aluguel e valorização patrimonial) e vendê-los no mercado secundário para fundos imobiliários geradores de renda.
O investidor pessoa física de FIIs, focado em renda mensal, se tornará o proprietário das unidadesl através das cotas. A indústria só aguarda a entrega desses portfólios em escala para criar a classe dos "FIIs de multifamily".
O papel dos investidores institucionais
Até que o setor tivesse o mínimo de escala e pudesse chamar a atenção das gestoras de fundos imobiliários, foram os investidores institucionais que movimentaram o multifamily e o fizeram crescer. A aquisição da Brookfield junto à Luggo é um exemplo, assim como o investimento de R$ 1,7 bilhão realizado pela Greystar junto ao CPPIB para construir 3,6 mil unidades no projeto Ayra by Greystar, na capital paulista, e os aportes que superam a casa do bilhão realizados pela Vila 11, investida da americana Evergreen Investments.Mas ao contrário do que ocorre nos Estados Unidos ou na Europa, onde o multifamily é a classe de ativo preferida do capital institucional para proteção inflacionária, no Brasil o custo de capital elevado e a Selic em patamares altos inviabilizam a entrada desse investidor no ativo pronto, pois os cap rates de entrada concorrem em posição de desvantagem com a renda fixa local.
Assim, a tendência é que o capital institucional prefira atuar na fase de desenvolvimento ou co-investimento - capturando retornos maiores - do que ser o comprador final do ativo estabilizado. A líquidez de saída caberá ao mercado de capitais via FIIs.
Um estudo da CBRE estima que o estoque de empreendimentos residenciais para locação deve alcançar 20,6 mil unidades até 2028, um crescimento de 67% em relação ao que havia em operação no final do ano passado.