Valorização cambial e liquidez sinalizam janela de entrada para o capital estrangeiro

A convergência entre fundamentos operacionais sólidos, uma janela cambial atipicamente favorável e um mercado de capitais em franca maturação configura o que pode ser o ponto de entrada mais estratégico para o investidor internacional no ciclo imobiliário brasileiro dos últimos anos. 

Essa é a visão de Rodrigo Coelho, head of Real Estate da Vinci Compass, compartilhada em entrevista durante o GRI Brazil Investment Summit, recém-realizado pelo GRI Institute em Nova York. Na conversa sobre o mercado brasileiro, Coelho traça um panorama preciso de onde estão as oportunidades reais para quem aloca capital global no país.

Dessa vez, o câmbio joga a favor 

Há uma variável que costuma ser tratada como ruído nos modelos de alocação e que, neste ciclo, assume protagonismo: o comportamento do real frente ao dólar. Rodrigo Coelho observa que, mesmo diante de turbulências geopolíticas que historicamente pressionariam a moeda brasileira, o real se valorizou nos últimos 18 meses, um movimento que desafia padrões e reconfigura a equação de retorno para o investidor estrangeiro.

"O investidor que entra agora captura dois vetores de retorno simultâneos: a valorização do ativo imobiliário em reais e o potencial de apreciação cambial", destaca Coelho. Essa dinâmica, segundo o executivo, não é trivial. Em ciclos anteriores, a volatilidade cambial funcionava como barreira de entrada; agora, opera como acelerador.

O cenário se torna ainda mais favorável quando combinado com o patamar elevado de juros domésticos. Isso porque a Selic restritiva, ao mesmo tempo em que comprime a oferta de capital local, amplia o poder de barganha de quem dispõe de recursos para investir. Para o capital estrangeiro, que opera com custo de oportunidade denominado em moeda forte, existe uma assimetria evidente.


Conforma assinala Coelho, a Vinci Compass orienta seus membros e parceiros a calibrar a exposição entre ativos reais domésticos e dolarização conforme a origem e o perfil de cada portfólio. Não se trata de uma aposta direcional no câmbio, mas de uma leitura estrutural sobre o momento do ciclo que favorece a entrada de capital estrangeiro no mercado imobiliário brasileiro.

Logística desponta como protagonista

Se o câmbio abre a porta, a logística é o segmento que oferece o corredor mais largo para o capital atravessar. Coelho é direto ao posicionar os ativos logísticos como os de maior atratividade no imobiliário brasileiro, tanto para desenvolvimento quanto para aquisição.

Os fundamentos são conhecidos, mas a intensidade com que se manifestam neste ciclo é distinta. A penetração do e-commerce segue em expansão, a fragmentação logística do território brasileiro demanda infraestrutura cada vez mais sofisticada, e a oferta de ativos de qualidade institucional permanece aquém da demanda. O resultado é um ambiente de precificação favorável.

"Logística é o segmento onde convergem os três elementos que o investidor internacional busca: previsibilidade de fluxo de caixa, potencial de valorização e profundidade de mercado para saída", resume Coelho.

A leitura aponta que o ciclo de juros elevados, paradoxalmente, reforça a tese logística. Com menos competidores capitalizados disputando terrenos e projetos, os spreads de desenvolvimento se ampliam. Para gestoras com acesso a capital paciente, como tende a ser o caso de recursos estrangeiros, a janela é de construção de portfólio a custos que dificilmente se repetirão quando o ciclo monetário virar.

Quais as oportunidades em outros segmentos?

Shopping centers

O varejo físico brasileiro vive um momento de indicadores operacionais - vendas por metro quadrado, taxa de ocupação, inadimplência - com desempenho robusto. No entanto, os preços de aquisição de ativos maduros não refletem integralmente essa solidez operacional.

Coelho identifica nessa desconexão uma oportunidade específica. No cenário atual, não é vantajoso desenvolver novos empreendimentos, mas sim adquirir ativos consolidados, com fluxo de caixa estabilizado, a múltiplos atrativos, uma visão compartilhada por outros investidores com exposição ao setor.

O investidor que busca exposição ao varejo físico brasileiro precisa distinguir entre ativos dominantes em suas regiões de influência e empreendimentos de segunda linha que enfrentam pressão estrutural.

Escritórios

Os indicadores operacionais em prédios corporativos são os melhores em anos: vacância em queda, absorção líquida positiva, aluguéis em trajetória de recuperação - batendo recordes em endereços como a Nova Faria Lima, em São Paulo, e seletivamente no Rio de Janeiro.

Ainda assim, Coelho reconhece que o segmento não oferece, neste momento, um ângulo claro de entrada para o investidor internacional. Os ativos troféu existem, mas raramente estão disponíveis e, quando estão, a competição entre compradores domésticos já precifica boa parte do upside.

Coelho não descarta o segmento, mas posiciona-o como uma tese em construção, que depende da consolidação de veículos e plataformas capazes de oferecer ao investidor estrangeiro a combinação de escala, governança e liquidez que ele exige.

Crédito imobiliário

O executivo avalia que o mercado de crédito imobiliário brasileiro se encontra em posição estruturalmente mais saudável do que pares internacionais, uma afirmação que ganha peso quando se consideram os episódios recentes de estresse em fundos fechados de grandes gestoras americanas.

"Enquanto mercados maduros enfrentaram problemas sérios de resgate e liquidez em veículos de crédito imobiliário, o Brasil atravessou o ciclo sem rupturas sistêmicas", observa.

A estratégia da Vinci Compass no crédito se apoia em dois pilares: diversificação setorial - com exposição simultânea a imobiliário, agro e infraestrutura - e estruturação com garantias robustas. Essa arquitetura permitiu à gestora atravessar o ciclo adverso do agronegócio com recuperação quase integral dos créditos problemáticos, um resultado que valida a disciplina de originação.

O crédito imobiliário brasileiro se beneficia da maturação do mercado de capitais doméstico, que amplia as fontes de funding e diversifica o perfil dos investidores. Para o capital estrangeiro, a existência de um mercado de crédito funcional e resiliente é condição necessária para a alocação de longo prazo.

Aumento da liquidez tende a atrair mais recursos

Fundos imobiliários listados que se aproximam de R$ 10 bilhões em patrimônio líquido representam um salto qualitativo que altera a equação de entrada do capital institucional global. Isso porque o investidor internacional não faz investimentos apenas com base na atratividade do ativo; ele precisa enxergar o caminho de saída. 

"A consolidação dos fundos imobiliários brasileiros viabiliza transações de grande porte que antes eram impensáveis. Isso muda fundamentalmente a conversa com o investidor institucional global", afirma Coelho.

Essa maturação cria um ciclo virtuoso: maior liquidez atrai capital mais sofisticado, que por sua vez demanda governança mais rigorosa, o que eleva o padrão do mercado e atrai ainda mais capital. O Brasil, nesse sentido, começa a operar em uma faixa de institucionalidade que o aproxima de mercados mais consolidados.

Bons ventos estão condicionados à queda de juros

As expectativas do mercado financeiro para a curva de juros se deterioraram nos últimos meses, saindo de um horizonte abaixo de 12% para os atuais 14% a.a. Se em algum momento a tendência voltar a melhorar, todas as teses ficarão ainda mais atrativas para a alocação de capital. 

A queda dos juros comprime os yields exigidos, valoriza os ativos existentes e reativa o pipeline de desenvolvimento. Para quem constrói portfólio durante o ciclo restritivo, a reversão monetária funciona como multiplicador de retorno. 

O risco, naturalmente, é de timing. Mas Coelho argumenta que o custo de esperar é superior ao custo de entrar cedo: os ativos adquiridos durante o ciclo de juros altos geram fluxo de caixa real enquanto o investidor aguarda a compressão de cap rates.

A questão que permanece é quais plataformas brasileiras estão efetivamente preparadas para capturar o investimento estrangeiro. O tema será debatido em profundidade na sessão de abertura do Brazil GRI 2026. Fique atento para conhecer a programação e fazer parte do evento mais qualificado sobre o mercado imobiliário no Brasil. 

Confira a íntegra da entrevista com Rodrigo Coelho no canal do GRI Institute no YouTube