Gestão ativa e criatividade definem a expansão dos fundos imobiliários no Brasil

O mercado de fundos imobiliários (FIIs) atravessa uma fase histórica de expansão e consolidação, apesar do ambiente macroeconômico desafiador.

Em 2025, a classe de ativos registrou um recorde de aproximadamente 2,9 milhões de investidores, segundo dados do Relatório Anual de FIIs compilado pela B3. 

Esse crescimento reforça a relevância dos FIIs como um dos pilares do mercado de capitais brasileiro, demonstrando forte adesão tanto de investidores individuais quanto institucionais.

Essa base ampliada foi acompanhada por um aumento no número de fundos listados, que superaram os 500 veículos em negociação na B3, e pelo crescimento do patrimônio líquido consolidado do setor, que atingiu cerca de R$ 183 bilhões em ativos sob gestão no ano.

Uma análise exclusiva do GRI Institute, fundamentada em insights e pesquisas realizadas no Brazil GRI 2025, explora a expansão histórica dos fundos imobiliários no Brasil, a adaptação estratégica dos investidores diante das taxas de juros elevadas e as oportunidades emergentes para investimentos de longo prazo.

Criatividade como pilar da resiliência do setor

Embora o cenário macroeconômico de juros elevados apresente desafios à captação de novos recursos, especialmente para os fundos de "tijolo", a indústria tem mostrado resiliência e criatividade para destravar valor.

A perspectiva para o próximo ano exige não apenas uma análise criteriosa dos fundamentos dos ativos, mas também habilidade na gestão ativa para navegar a volatilidade e identificar oportunidades em meio à escassez de liquidez no mercado primário.

As gestoras têm recorrido a soluções alternativas, como a troca de ativos físicos por cotas de fundos e a reciclagem de portfólio. Essas estratégias têm se mostrado essenciais para manter a liquidez e assegurar a distribuição de dividendos.

Além disso, a recompra de cotas tem se destacado como uma estratégia eficaz de alocação de capital. Diversos fundos estão negociando no mercado secundário com descontos significativos em relação ao valor patrimonial, o que sinaliza um amadurecimento da indústria na defesa do valor para os acionistas e na busca pela maximização dos retornos.

Investimentos cautelosos em teses emergentes

Com a liquidez e a rentabilidade como desafios constantes, 41% dos investidores planejam manter seus volumes de investimento estáveis em 2026, enquanto 29% preveem um aumento moderado de até 20%.

Essa busca por segurança e proteção de portfólio tem levado o mercado a adotar uma postura mais conservadora, com apenas 15% dos participantes planejando expansões agressivas.

No entanto, algumas áreas de investimento continuam a se destacar. Segmentos como multifamily (28%), data centers (24%) e logística (21%) seguem sendo as principais apostas para investimentos de longo prazo. Esses setores têm demonstrado resiliência e alto potencial de crescimento, mesmo diante de um cenário macroeconômico desafiador.

Financialização como proteção patrimonial

Uma tendência crescente que deve impulsionar o setor é a "financialização" do patrimônio imobiliário familiar, especialmente no contexto de famílias de alta renda que buscam otimizar a gestão de seus ativos.

Esse processo tem sido impulsionado principalmente pelo mercado de wealth management, que oferece soluções eficientes para proporcionar gestão profissional, otimização tributária e facilitação do processo sucessório.

Ao transferir imóveis físicos para FIIs, essas famílias ganham acesso à gestão profissionalizada e liquidez, além de obterem benefícios fiscais, como a isenção de Imposto de Renda sobre os dividendos distribuídos.

Esse movimento, aliado à possível normalização da curva de juros, posiciona o mercado de fundos imobiliários para um novo ciclo de expansão. Nesse contexto, a seletividade na escolha dos ativos e a qualidade da gestão serão os principais diferenciais para os investidores.