UnsplashApós alta em 2025, mercado de locação é impactado por reforma tributária
Classificação como atividade econômica afeta setor residencial para renda e de aluguéis por temporada
29 de janeiro de 2026Mercado Imobiliário
Escrito por:Isabella Toledo
Principais Insights
- O mercado de locação residencial no Brasil cresce de forma estruturada, impulsionado por fatores demográficos, aumento do custo de aquisição de imóveis e maior demanda por flexibilidade habitacional, com valorização de 9,44% em 2025, segundo o Índice FipeZAP de Locação.
- A reforma tributária de 2025 redefine a tributação de locações, tratando o aluguel por temporada como atividade econômica, equiparando-o à hospedagem e impondo novos tributos, como IBS e CBS, além do Imposto de Renda.
- A mudança na tributação, que agora incide sobre a receita bruta e não sobre o lucro, pode elevar a carga tributária para pessoas físicas, com uma simulação apontando até 44% de tributação sobre a receita, pressionando as margens, especialmente em operações com custos elevados ou sazonalidade.
O mercado de locação residencial no Brasil vem registrando um crescimento estruturado nos últimos anos, impulsionado por fatores demográficos, mudanças no padrão de consumo, restrições ao crédito imobiliário e uma preferência crescente por flexibilidade habitacional.
Esse movimento tem reposicionado a locação como elemento central da dinâmica urbana, especialmente nos grandes centros, onde o custo de aquisição da moradia própria se tornou mais elevado e a mobilidade passou a ter maior peso nas decisões das famílias.
Em 2025, o mercado de locação encerrou o ano em alta, com valorização média de 9,44%, segundo o Índice FipeZAP de Locação. Em cidades como São Paulo, cerca de 28% dos lares já são ocupados por inquilinos, evidenciando que o aluguel deixou de ser uma solução transitória e passou a integrar de forma estrutural o sistema habitacional urbano.
Fundos imobiliários, multifamily offices, fundos de pensão e investidores de private equity movimentaram aproximadamente R$ 1,1 bilhão em negócios de residenciais para renda ao longo de 2025, o que representou cerca de 3% do total investido em ativos imobiliários no país.
Embora ainda represente uma parcela limitada do mercado, o segmento consolida-se como alternativa de longo prazo para investidores em busca de renda recorrente, previsibilidade e exposição ao mercado residencial.
Ao mesmo tempo, esse crescimento ocorre em um ambiente regulatório cada vez mais determinante para as estratégias de investimento.
Normas relacionadas à tributação, ao uso do solo, aos contratos de locação e à função social da moradia afetam diretamente a estruturação e a rentabilidade dos ativos, exigindo abordagens mais sofisticadas de governança, compliance e planejamento tributário.
A nova legislação redefine o sistema de tributação indireta ao substituir tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS por dois novos impostos: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), com implementação gradual entre 2026 e 2033.
No âmbito da locação, a principal inflexão está no tratamento conferido ao aluguel por temporada, definido como contratos de até 90 dias. A reforma passa a enquadrar essa modalidade como atividade econômica equiparada à hospedagem, aproximando-a da prestação de serviços de hotelaria.
Essa reclassificação desloca a locação de curta duração de uma lógica tradicional de renda imobiliária para um regime de atividade econômica organizada, sujeita a um novo conjunto de tributos e obrigações acessórias.
Na prática, essa mudança altera de forma significativa a carga tributária enfrentada por proprietários que exploram imóveis por meio de plataformas de short stay.
Antes da reforma, a pessoa física era tributada basicamente pelo Imposto de Renda, com alíquota progressiva de até 27,5%, sem incidência de tributos sobre consumo. Com a nova sistemática, além do IR, passam a incidir IBS e CBS sobre a receita da operação, ainda que com a aplicação de um redutor de 40% sobre a alíquota padrão.
Em simulações citadas por especialistas, um aluguel de R$ 10 mil pode resultar em carga tributária total próxima de 44% da receita para pessoas físicas, enquanto estruturas organizadas via pessoa jurídica, especialmente no regime de lucro presumido, podem alcançar cargas efetivas mais eficientes, em torno de 27% ou menos, dependendo do aproveitamento de créditos fiscais e da estrutura adotada.
Como os novos tributos incidem sobre a receita bruta, e não sobre o lucro, a mudança tende a pressionar margens, sobretudo em operações com custos elevados, vacância ou forte sazonalidade.
Esse cenário reforça a necessidade de planejamento estruturado e profissionalização da atividade, inserindo a locação em um processo mais amplo de formalização, no qual gestão tributária, controle contábil e compliance passam a integrar de forma central a operação, em linha com padrões internacionais de governança e transparência.
Esse movimento tem reposicionado a locação como elemento central da dinâmica urbana, especialmente nos grandes centros, onde o custo de aquisição da moradia própria se tornou mais elevado e a mobilidade passou a ter maior peso nas decisões das famílias.
Em 2025, o mercado de locação encerrou o ano em alta, com valorização média de 9,44%, segundo o Índice FipeZAP de Locação. Em cidades como São Paulo, cerca de 28% dos lares já são ocupados por inquilinos, evidenciando que o aluguel deixou de ser uma solução transitória e passou a integrar de forma estrutural o sistema habitacional urbano.
Residencial para renda e o avanço do multifamily
Nesse contexto, o segmento residencial para renda ganha relevância. Os empreendimentos multifamily concentraram o segundo maior volume de investimentos da última década em 2025, de acordo com levantamento da CBRE.Fundos imobiliários, multifamily offices, fundos de pensão e investidores de private equity movimentaram aproximadamente R$ 1,1 bilhão em negócios de residenciais para renda ao longo de 2025, o que representou cerca de 3% do total investido em ativos imobiliários no país.
Embora ainda represente uma parcela limitada do mercado, o segmento consolida-se como alternativa de longo prazo para investidores em busca de renda recorrente, previsibilidade e exposição ao mercado residencial.
Ao mesmo tempo, esse crescimento ocorre em um ambiente regulatório cada vez mais determinante para as estratégias de investimento.
Normas relacionadas à tributação, ao uso do solo, aos contratos de locação e à função social da moradia afetam diretamente a estruturação e a rentabilidade dos ativos, exigindo abordagens mais sofisticadas de governança, compliance e planejamento tributário.
Reforma tributária reclassifica a locação como atividade econômica
Uma das mudanças mais relevantes nesse ambiente regulatório é a introdução da reforma tributária brasileira, consolidada principalmente pela Lei Complementar nº 214/2025.A nova legislação redefine o sistema de tributação indireta ao substituir tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS por dois novos impostos: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), com implementação gradual entre 2026 e 2033.
No âmbito da locação, a principal inflexão está no tratamento conferido ao aluguel por temporada, definido como contratos de até 90 dias. A reforma passa a enquadrar essa modalidade como atividade econômica equiparada à hospedagem, aproximando-a da prestação de serviços de hotelaria.
Essa reclassificação desloca a locação de curta duração de uma lógica tradicional de renda imobiliária para um regime de atividade econômica organizada, sujeita a um novo conjunto de tributos e obrigações acessórias.
Na prática, essa mudança altera de forma significativa a carga tributária enfrentada por proprietários que exploram imóveis por meio de plataformas de short stay.
Antes da reforma, a pessoa física era tributada basicamente pelo Imposto de Renda, com alíquota progressiva de até 27,5%, sem incidência de tributos sobre consumo. Com a nova sistemática, além do IR, passam a incidir IBS e CBS sobre a receita da operação, ainda que com a aplicação de um redutor de 40% sobre a alíquota padrão.
Em simulações citadas por especialistas, um aluguel de R$ 10 mil pode resultar em carga tributária total próxima de 44% da receita para pessoas físicas, enquanto estruturas organizadas via pessoa jurídica, especialmente no regime de lucro presumido, podem alcançar cargas efetivas mais eficientes, em torno de 27% ou menos, dependendo do aproveitamento de créditos fiscais e da estrutura adotada.
Como os novos tributos incidem sobre a receita bruta, e não sobre o lucro, a mudança tende a pressionar margens, sobretudo em operações com custos elevados, vacância ou forte sazonalidade.
Esse cenário reforça a necessidade de planejamento estruturado e profissionalização da atividade, inserindo a locação em um processo mais amplo de formalização, no qual gestão tributária, controle contábil e compliance passam a integrar de forma central a operação, em linha com padrões internacionais de governança e transparência.