Residencial para renda no Brasil: Rumo à consolidação do mercado

Nos últimos anos, o modelo de multifamily - que antes era apenas uma proposta promissora - se consolidou como uma estratégia de desenvolvimento institucional, impulsionada pelo expressivo aumento da demanda por locação no Brasil.

Esse cenário reflete não apenas um déficit habitacional, mas também uma transformação cultural significativa no comportamento do consumidor, que passa a valorizar mais a flexibilidade e o acesso, em vez da posse de um imóvel.

Dados recentes da Brain Inteligência Estratégica mostram que o número de domicílios alugados no Brasil cresceu 27% entre os censos de 2010 e 2022 - um reflexo direto do alto custo de aquisição de imóveis, combinado com a compressão da renda, que torna a locação uma alternativa cada vez mais acessível.

No estado de São Paulo, por exemplo, cerca de 40% da população de renda média e alta manifestou interesse em alugar um imóvel, mesmo com a possibilidade de compra, indicando uma mudança no entendimento cultural sobre patrimônio.

O novo GRI Conference Spotlight, que reúne insights compartilhados no GRI Residencial para Renda 2025, revela que, tanto nos segmentos econômicos ou de luxo, a demanda por imóveis de qualidade para locação deve continuar a crescer à medida que o mercado brasileiro amadurece e o modelo de multifamily se profissionaliza.

Eficiência operacional como divisor de águas

O mercado de multifamily no Brasil está entrando em uma fase de maturação, com casos de sucesso demonstrando não apenas a manutenção da qualidade dos serviços de locação, mas também uma rentabilidade considerável para os investidores.

A chave para esse sucesso está na gestão profissional, que se distingue do "shadow market" - o mercado informal e pulverizado de aluguéis entre pessoas físicas -, permitindo aos operadores capturar uma fatia maior do valor de mercado.

Esse prêmio é justificado pela experiência aprimorada oferecida aos inquilinos, como a desburocratização por meio de plataformas digitais, flexibilidade contratual e suporte contínuo, que garante uma boa experiência para o morador e o bom desempenho financeiro do ativo.

No segmento de alto padrão, o conceito de renda recorrente se expande para incluir hospitalidade e serviços agregados. 

Grandes players estão focando em uma estratégia integrada, dentro do conceito “share of life” - onde a locação residencial deixa de ser um produto isolado, passando a fazer parte de um complexo que inclui hotéis, shoppings, gastronomia, clubes esportivos e até aeroportos.

Nesse contexto, um dos debates mais comuns no setor envolve a comparação entre os modelos de locação de longa permanência (long stay) e curta temporada (short stay). 

Embora o short stay possa gerar uma receita bruta superior, ele acarreta custos operacionais elevados, como limpeza constante, gestão de enxovais e altas taxas de plataformas de distribuição, como Airbnb e Booking.

Para mitigar esses custos e minimizar o impacto do turnover de inquilinos, operadores têm preferido contratos de locação com prazos superiores a 12 meses, garantindo maior estabilidade e previsibilidade dos fluxos de caixa, além de evitar aumentos agressivos no valor do aluguel a curto prazo.

Complexidade jurídica e desafios regulatórios

A estruturação dos empreendimentos multifamily ocorre em um cenário jurídico complexo, no qual convivem diferentes modelos de investimento e operação. 

O mercado observa uma diversidade de abordagens, desde a aquisição de prédios inteiros por investidores institucionais até a pulverização de unidades ou cotas de fundos voltados a investidores menores.

A elaboração de contratos ainda carece de uma regulamentação mais clara no Brasil - o que tem gerado insegurança tanto para investidores quanto para locatários, particularmente no que diz respeito ao despejo e à aplicação de multas por quebra de contrato.

Um dos pontos críticos reside na diferenciação entre locação residencial e hospedagem de curta temporada. A operação de short stay frequentemente se encontra em uma zona cinzenta entre a Lei do Inquilinato e a legislação hoteleira, o que gera incertezas em relação ao zoneamento, à tributação dos serviços prestados e à convivência condominial.

Além disso, o setor enfrenta um debate sensível no que se refere à Habitação de Interesse Social (HIS). A resposta legislativa e municipal tende a ser restritiva, com propostas que visam proibir a locação dessas unidades, o que pode inviabilizar o desenvolvimento de um mercado voltado para as faixas de baixa e média renda, essencial para combater o déficit habitacional de maneira escalável.

Portanto, a maturação do setor dependerá não apenas da viabilidade financeira, mas também de uma evolução legislativa que proporcione segurança jurídica para modelos híbridos e proteja a função social da habitação, sem sufocar o investimento privado.

É possível entregar impacto social e retorno financeiro?

No contexto atual de déficit habitacional, surgem oportunidades para soluções de residencial para renda que atendam à demanda e também promovam a inclusão social, integrando diferentes camadas da população. 

Parcerias entre organizações públicas e privadas têm sido um exemplo de como o setor privado pode contribuir para a geração de empregos e o desenvolvimento de projetos habitacionais acessíveis.

Adicionalmente, a regulamentação do segmento de Habitação de Interesse Social (HIS) no Brasil, que limita o aluguel a 30% da renda familiar, trouxe segurança jurídica e coibiu distorções, como a destinação de unidades para locação de curta temporada em áreas mais nobres. 

Apesar dessas limitações, a operação de HIS Faixa 2 se mantém atrativa para investidores, pois gera valor por meio da apreciação imobiliária e pode ser comercializada após o período de restrição, oferecendo bons retornos a investidores de longo prazo.

Porém, a escalabilidade desse modelo ainda enfrenta barreiras estruturais, principalmente em relação ao custo de capital. A falta de linhas de financiamento de longo prazo e os entraves regulatórios para retrofit em centros urbanos dificultam a conversão de edifícios obsoletos em habitação acessível. 

Superar esses desafios será crucial para transformar soluções isoladas em uma abordagem em larga escala para o déficit habitacional e a regeneração urbana, garantindo o futuro sustentável do mercado de residencial para renda.

Juros altos freiam apetite global, mas capital local e FIIs se destacam

Enquanto o apetite global por ativos imobiliários segue em espera, priorizando mercados onde a alavancagem financeira ainda é vantajosa, o Brasil enfrenta um cenário de alto custo de dívida, que pode anular a atratividade dos retornos em empreendimentos multifamily.

Nesse contexto, emerge o "capital paciente", representado por family offices e investidores patrimoniais locais, que buscam diversificação e proteção de longo prazo em ativos reais, ainda que sem a competição agressiva dos grandes fundos globais.

Para consolidar o setor, é essencial que os fundos de investimento imobiliário (FIIs) ganhem mais protagonismo, superando o histórico de gestão inconsistente que ainda afasta os investidores de varejo. 

Adicionalmente, o mercado brasileiro ainda não precifica adequadamente o prêmio de risco do multifamily, o que dificulta sua valorização. 

Enquanto nos Estados Unidos o setor negocia com cap rates baixos devido à sua resiliência, no Brasil, o multifamily compete por yield com outros segmentos, como galpões logísticos e escritórios, sem o devido reconhecimento de sua menor volatilidade. 

A expectativa é que, em um horizonte de 5 a 10 anos, essa distorção seja corrigida à medida que o mercado amadurece e a cultura de locação se fortalece.

Flexibilidade e “tropicalização” garantem rentabilidade

Ao contrário do modelo adotado nos Estados Unidos, onde a locação é um processo quase automático, o mercado de multifamily no Brasil exige uma "tropicalização" do serviço.

Os operadores precisam demonstrar o valor agregado de um produto que, embora possa ter preços até 50% superiores às locações informais, oferece segurança, serviços de qualidade e uma experiência sem fricções.

A tecnologia é o grande viabilizador da escala. Operadores que gerenciam milhares de unidades utilizam sistemas integrados para monitorar desde a limpeza até a manutenção preventiva, garantindo um padrão de qualidade, mesmo em portfólios pulverizados.

A eficiência operacional é monitorada por KPIs rigorosos, que vão além da taxa de ocupação, incluindo métricas como o Net Promoter Score (NPS), indicador que impacta diretamente na precificação. 

Imóveis com melhores avaliações conseguem sustentar aluguéis mais altos, conferindo uma vantagem competitiva sobre propriedades não geridas profissionalmente.

A inteligência artificial também começa a ser aplicada na qualificação de leads, automatizando o atendimento inicial e permitindo que as equipes se concentrem na conversão de contratos mais complexos.

Por outro lado, o desafio do chargeback (fraude em pagamentos) ainda persiste, exigindo soluções como blacklist compartilhadas e sistemas antifraude robustos para proteger a receita.

A convergência dos modelos de short e long stay oferece flexibilidade para maximizar os retornos. Operadores de short stay utilizam sua expertise para rentabilizar unidades vazias no modelo de longa permanência, criando um "colchão" de receita estável.

Operadores de long stay, por sua vez, utilizam o short stay durante o período de ramp-up (maturação) do prédio para antecipar fluxo de caixa e apresentar o produto ao mercado, ajustando dinamicamente os preços conforme a demanda sazonal.

Senior living e o futuro da longevidade no país

O segmento voltado para o público sênior, inserido na "economia prateada", movimentou R$ 1,8 trilhões em 2024 no Brasil, refletindo a crescente demanda por soluções habitacionais e serviços especializados para essa população.

Nesse contexto, o modelo de "senior living" surge como uma necessidade social e econômica, oferecendo alternativas que permitem aos idosos envelhecer com autonomia, qualidade de vida e inserção em comunidades com foco no envelhecimento ativo.

O conceito de "senior living" de alto padrão vai além da simples criação de unidades habitacionais. Ele envolve a construção de comunidades completas, com infraestrutura e serviços de qualidade, como atividades físicas, sociais e de lazer. 

O modelo híbrido, que combina a incorporação tradicional para financiar a construção com um veículo patrimonialista que mantém as áreas de serviços e unidades menores para locação, cria um "branded residence" focado na longevidade e no bem-estar do morador.

Nas grandes cidades, a tendência do "senior living urbano" contraria o modelo de aposentadoria no interior - os idosos preferem permanecer próximos à família e à infraestrutura hospitalar. 

O conceito "aging in place" - a capacidade de continuar a viver em casa e na comunidade ao longo do tempo - oferece soluções adaptativas nas próprias residências, combinadas com serviços compartilhados, como cuidadores e motoristas, proporcionando uma gestão de custos mais eficiente e uma melhor experiência para os moradores.

A inovação mais disruptiva do setor está na intergeracionalidade, que integra jovens e idosos, criando um ambiente de troca mútua. Inspirados por modelos europeus, esses empreendimentos oferecem unidades subsidiadas para jovens, em troca de apoio aos idosos em tarefas cotidianas ou tecnológicas. 

Em última análise, o senior living no Brasil deixa de ser uma aposta de nicho para se tornar uma solução imobiliária estrutural, financiada pela alta renda mas com impacto social abrangente, resolvendo a equação financeira de uma população que viverá mais e demandará cuidados crescentes.