Crédito privado preenche lacuna dos bancos para financiar incorporadoras

A combinação entre crescimento do mercado imobiliário, sofisticação do mercado de capitais e menor atratividade da poupança está ampliando o espaço para soluções de crédito privado no setor. Dados levantados pelo GRI Institute e movimentos recentes comprovam essa tendência.

O Brazil GRI 2026 traz o painel "Debt e Crédito Estruturado" com as presenças de Alessandro Vedrossi, sócio-diretor da Valora Investimentos; Fabio Carvalho, sócio da Alianza; Fabio Lopes, diretor de Investment Banking da Modal; e Rodrigo Abbud, sócio e head of Real Estate do Patria. Saiba mais.

Historicamente, o crédito direcionado do SBPE (poupança) financiou a produção imobiliária por meio do Plano Empresário. No cenário atual, entretanto, o SBPE tem reduzido sua participação em razão de captações líquidas negativas - mais saques do que depósitos no sistema - e da competição trazida por soluções mais ágeis e flexíveis do mercado de capitais. 

Enquanto os bancos limitam o uso do dinheiro estritamente à medição da obra física, o crédito estruturado permite capital de giro, compra de terrenos, caixa corporativo e refinanciamento de projetos, com prazos de liberação usualmente mais curtos. 

O que se observa é que as gestoras deixam de ser meras compradoras de dívida - embora isso também seja importante - para se tornarem os novos financiadores do setor imobiliário, originando e retendo o risco de operações sob medida. 

Teoria e prática se encontram

Em duas conferências recentes realizadas pelo GRI Institute, executivos atuantes no setores logístico e residencial convergiram no papel esperado dos fundos de investimento imobiliário: financiar o desenvolvimento de novos projetos. 

No mercado de habitação, 40% dos respondentes à pesquisa realizada entendem que fundos de desenvolvimento residencial serão uma classe de ativos relevantes na indústria, apontando que se trata da melhor estratégia para capturar yields altos - acima da média do mercado. 

Já no segmento logístico, 36% dos executivos afirmam que o papel mais relevante dos FIIs na consolidação setorial será financiar projetos sob medida (built-to-suit) para grandes ocupantes, surfando a maré de escassez de nova oferta para atender a demanda do e-commerce.

Há cerca de um mês, o Patria Investimentos lançou uma oferta com alvo inicial de R$ 500 milhões para criar um novo fundo de crédito visando financiar projetos de incorporação em meio à escassez de capital no mercado. A tese será a mesma do fundo criado há cinco anos com clientes da EQI - optou-se pela criação de um fundo novo para não diluir os cotistas do fundo vigente. 

Segundo o documento publicado pelo Patria, existe um pipeline de 16 ativos que somam R$ 480 milhões em aportes, com a maior fatia direcionada para incorporação residencial. 

Além dos fundos imobiliários voltados a financiar obras, o crescimento dos fundos que compram Certificados de Recebíveis Imobiliários - alguns dos quais lideram a indústria de FIIs em liquidez e número de cotistas - é outro sinal de que o mercado de capitais está tomando a dianteira do crédito imobiliário. 

A emissão e venda de CRI já representa 10% do total liberado em crédito imobiliário no Brasil, segundo dados da Abecip relativos a 2025. Vale ressaltar que, no ano passado, as emissões caíram 11,5%, totalizando R$ 50,8 bilhões, devido à subida dos juros, dificultando a concretização de algumas operações.

Onde ficam os bancos?

Os bancos continuam sendo essenciais na estrutura de financiamento, mas agora especialmente para liberar crédito ao comprador final - repasse imobiliário individual - e para emissão de letras bancárias, como LCI e LIG, que juntas já representam 23% do total.

Neste sentido, a tendência é que as gestoras especializadas em crédito privado assumam a linha de frente do financiamento à produção, equity de dívida e aquisições de portfólios. Ou seja, o crédito privado não tende a ser uma onda passageira em virtude de juros altos, e sim um novo pilar da fundação do mercado imobiliário brasileiro.