Retrofit impulsiona a transformação do mercado residencial no Rio de Janeiro

Nos últimos anos, o Rio de Janeiro tem testemunhado uma revolução em sua paisagem urbana. O retrofit tem se consolidado como uma solução inovadora para a requalificação do Centro da cidade, gerando impactos significativos no mercado imobiliário, no comércio local e na vida dos moradores.

Originalmente voltado para a reconversão de espaços comerciais vazios em residenciais, esse processo ganhou ainda mais força com o apoio de incentivos públicos e novos programas de financiamento.

Movimento é reforçado por incentivos públicos

O retrofit no Rio de Janeiro ganhou um novo impulso com a criação do programa Reviver Centro, lançado pela Prefeitura da cidade em 2021. O programa visa atrair investimentos privados para recuperar imóveis subutilizados ou degradados na região central, especialmente nas Áreas de Proteção do Ambiente Cultural (APACs).

Além dos benefícios fiscais, como isenções de IPTU e ITBI, o incentivo também oferece diretrizes claras para a adaptação de imóveis para uso residencial e misto, fomentando a transformação de prédios ociosos em áreas residenciais. 

Ademais, a Caixa Econômica Federal introduziu uma linha de financiamento exclusiva para o retrofit de imóveis antigos, permitindo que incorporadoras realizem projetos de revitalização com condições vantajosas, incluindo taxas de juros mais baixas e a utilização de recursos do FGTS e SBPE. 

O impacto urbano da revitalização

O retrofit no Rio de Janeiro não é apenas uma tendência no mercado imobiliário, mas também uma solução eficaz para a reocupação do Centro, uma área que havia perdido sua vocação residencial ao longo dos anos. 

Antes da pandemia, o Centro era predominantemente comercial, mas a diminuição da demanda por escritórios e o crescimento do trabalho remoto mudaram a dinâmica da região. 

A conversão de edifícios antigos em unidades residenciais tem sido uma resposta a essa mudança. 

O Centro do Rio concentra 79% da área total de retrofits da cidade, somando mais de 450 mil metros quadrados de imóveis reformulados, segundo a consultoria Newmark. 

Nos últimos quatro anos, 53 empreendimentos receberam autorização para construção, gerando cerca de 4.300 novas unidades habitacionais, sendo que 60 delas não são destinadas ao mercado residencial.

Essa transformação também tem gerado um impacto positivo no comércio local. A chegada de novos moradores tem impulsionado a recuperação das lojas, restaurantes e pequenos comércios que haviam fechado ou diminuído suas atividades, dando ao Centro uma nova vida. 

Superando obstáculos burocráticos e estruturais

Embora o retrofit ofereça uma série de benefícios, a execução dos projetos também enfrenta desafios significativos, como burocracia excessiva, normas restritivas e falta de clareza no licenciamento. 

A adaptação de prédios antigos, muitos com mais de 100 anos, exige uma análise minuciosa da estrutura e o uso de técnicas de construção especializadas, o que pode aumentar os custos e o tempo de execução dos empreendimentos.

Outro desafio importante é adaptar esses edifícios aos parâmetros modernos de luminosidade, circulação de ar e segurança contra incêndio. Em muitos casos, não é possível realizar obras e reformas sem comprometer a estrutura do edifício original, o que exige uma abordagem mais flexível.

Contudo, para muitos empreendedores, os benefícios do retrofit, como a localização privilegiada dos imóveis e o apelo arquitetônico, compensam esses desafios estruturais. Além disso, a prática oferece benefícios ambientais significativos, como a redução da emissão de carbono e o uso eficiente dos recursos naturais. 

Exemplos de sucesso e inovação

Um exemplo notável de retrofit no Rio de Janeiro é o Edifício A Noite, o primeiro arranha-céu construído na América Latina, em 1929. 

O edifício, tombado pelo Iphan, foi adquirido pela Azo Inc., incorporadora paulista, em 2023 por R$ 36 milhões. O projeto de retrofit está orçado em R$ 188 milhões, com a conclusão prevista para 2027.

O prédio passará a contar com 447 unidades residenciais e três lojas no térreo, além da criação de dois espaços no terraço: um restaurante e o Centro Cultural da Rádio Nacional, contribuindo para a recuperação de um patrimônio histórico e arquitetônico e oferecendo novas opções de moradia e lazer na região central da cidade.

A Brookfield adquiriu 97% das unidades do futuro residencial, ficando com 434 dos 447 apartamentos, além dos espaços comerciais. O plano da gestora é alugar as unidades para estadias de curta e média duração, por meio de uma operadora especializada.

O projeto também se destaca pela sua iniciativa sustentável. O retrofit resultará em uma redução de 75% nas emissões de carbono, além da economia de 3 mil metros cúbicos de concreto e 300 toneladas de aço.

Outro projeto emblemático na cidade é o Edifício Mesbla, que, após décadas de abandono e uso comercial, está sendo revitalizado para se transformar em um prédio residencial de alto padrão.

Com todas as unidades vendidas em apenas um dia e entrega prevista para 2027, o empreendimento contará com 190 apartamentos, cujos valores variam entre R$ 400 mil e R$ 900 mil. 

Ao contrário do Edifício A Noite, as unidades do Mesbla foram adquiridas por pessoas físicas, configurando um perfil de público final.

A revitalização também inclui academia, piscina com rooftop, sala de reuniões e uma área exclusiva para influenciadores, equipada com isolamento acústico e iluminação especializada para gravações em plataformas digitais.