Financiamento imobiliário ganha fôlego com Plano Diretor favorável no RJ

O mercado imobiliário do Rio de Janeiro tem demonstrado resiliência, mas enfrenta barreiras significativas, como as altas taxas de juros e a escassez de crédito. 

A cidade, com sua vocação para a verticalização e diversidade de empreendimentos, continua a atrair investidores, mas uma grande questão permanece: será que o Rio está preparado para acelerar o ritmo de desenvolvimento e corresponder aos desafios da atualidade?

Durante o encontro promovido pelo GRI Institute, líderes do setor discutiram a necessidade de se adaptar à crescente demanda por projetos de impacto social e econômico, ao mesmo tempo em que lidam com a pressão de custos elevados para captação de recursos. 

Intenção de compra no mercado carioca

Uma pesquisa apresentada pela Brain Inteligência Estratégica revelou que 51% dos entrevistados no Rio de Janeiro têm intenção de comprar um imóvel nos próximos 24 meses, superando a média nacional.

No entanto, apenas 11% dos entrevistados com intenção de compra planejam concretizá-la nos próximos seis meses, enquanto cerca de 48% da demanda está concentrada em um horizonte de um a dois anos, o que cria um cenário promissor, porém distante.

Além disso, a análise de oferta e demanda aponta para um cenário de escassez iminente, com o estoque atual de unidades se tornando insuficiente para atender ao volume de vendas projetado, o que sinaliza a necessidade de ajustes no planejamento de lançamentos e na alocação de capital.

Esse desequilíbrio é especialmente crítico no segmento de habitação econômica (Minha Casa, Minha Vida) e nos imóveis compactos, que enfrentam a falta de lançamentos para atender à crescente demanda.

Mudanças no perfil do comprador

A pesquisa revela que a Geração Z, responsável por mais de 50% das aquisições no programa Minha Casa, Minha Vida, tem se consolidado como protagonista no segmento de habitação econômica, desafiando a ideia de que priorizaria experiências de consumo ao invés da compra de imóveis.

Além disso, a análise das vendas nos últimos 12 meses mostra que, além da habitação primária, o mercado carioca também mantém um nicho de propriedades para lazer/segunda moradia. 

Embora represente uma fatia menor, esse segmento destaca a persistência de investimentos em ativos que oferecem valorização em regiões de grande procura, uma oportunidade emergente para incorporadoras focadas no mercado de alto padrão.

Transformação regulatória e o foco no retrofit

A recente evolução legislativa no Rio de Janeiro tem gerado um impacto significativo no mercado imobiliário, criando um ambiente favorável ao crescimento sustentável e ao surgimento de novos projetos.

Com a revisão de leis essenciais, como o Plano Diretor, o mercado experimentou um crescimento expressivo, especialmente no segmento de imóveis compactos, anteriormente inviáveis devido à legislação anterior, além da expansão de projetos de médio e alto padrão.

Nos últimos anos, o Rio também tem avançado com parcerias público-privadas (PPPs), concessões, e iniciativas focadas na gestão do patrimônio imobiliário público, buscando desbloquear o potencial de áreas com imóveis e terrenos estatais subutilizados ou em processo de degradação.

A recuperação e o aproveitamento desses ativos, por meio de um esforço conjunto entre o setor público e privado, são considerados essenciais para fortalecer a economia local e revitalizar a cidade, impulsionando o crescimento econômico e o turismo na região.

Diversificação de funding impulsionam o crescimento 

Com bancos mais seletivos e repasses pressionados por juros altos e scores de crédito mais rígidos, incorporadoras cariocas têm recorrido ao mercado de capitais para fechar o plano de financiamento, reduzir a dependência do repasse e acelerar a execução.

Nesse movimento, fundos imobiliários e gestoras ganham protagonismo ao estruturar modelos híbridos, como a permuta, que equilibram risco e retorno: o investidor participa de uma parcela dos resultados do empreendimento, amparado por mecanismos de proteção que ordenam os recebimentos e reduzem a volatilidade do fluxo de caixa. 

Parcerias com instituições como a Caixa Econômica Federal reforçam a segurança por meio de contas dedicadas, que direcionam os repasses com previsibilidade, elevando a confiança e a atratividade dos projetos.

Como contrapartida, aumenta a exigência por governança, transparência e educação financeira. O investidor pessoa física, muitas vezes com tíquete menor, precisa de orientação clara sobre riscos e gatilhos de proteção, e cabe ao gestor padronizar relatórios, explicitar garantias e disciplinar o uso de contas vinculadas.

Ao mesmo tempo, o mercado de capitais amadurece e ajusta seu desenho às especificidades do financiamento imobiliário. Em ambiente de juros elevados, as estruturas estão sendo recalibradas ao ciclo do produto, através de desembolsos em etapas, métricas de performance e mecanismos de proteção. 

Esses ajustes - menos “emular o banco”, mais modelo próprio de real estate - é central para diminuir a exposição ao repasse, elevar a segurança do investidor e sustentar um crescimento orgânico e de longo prazo no mercado local

O resultado é um ecossistema de funding mais diversificado: dívida, estruturas híbridas e equity convivem de forma complementar, com parcerias de longo prazo, melhor alinhamento de incentivos e foco na entrega dos empreendimentos. 

A expectativa é de crescimento orgânico e sustentável, com percalços naturais do ciclo, mas sustentado por melhor desenho de risco, maior disciplina de caixa e governança robusta.

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Participe do GRI Funding Opportunities Brazil 2025, que acontece em 23 de outubro em São Paulo. O fórum reunirá investidores, financiadores e líderes do setor para debater soluções inovadoras e diversificadas para financiamento imobiliário.