Reforma tributária exige reorganização no setor imobiliário - o que esperar em 2026?

O mercado imobiliário brasileiro enfrenta um momento de inflexão regulatória sem precedentes. Com duas reformas tributárias avançando simultaneamente, sobre renda e consumo, as estruturas societárias e operacionais que sustentaram o setor nas últimas décadas estão sendo colocadas em xeque. A questão já não é se as empresas precisam se adaptar, mas quão rápido terão que fazê-lo.

Essa foi a tônica central da primeira roundtable realizada pelo Comitê Jurídico Imobiliário do GRI Institute em 2026, no escritório do BMA Advogados, em São Paulo, reunindo executivos e especialistas para dissecar os impactos concretos das novas legislações sobre o setor. O diagnóstico compartilhado é inequívoco: o paradigma fiscal mudou e a inércia tem custo crescente.

A tributação de dividendos e a armadilha dos 34%

A Lei 15.270, publicada em novembro de 2025, inaugurou a tributação de dividendos distribuídos a pessoas físicas com retenção na fonte de 10% sobre valores mensais superiores a R$ 50 mil (ou R$ 600 mil anuais). O mecanismo, porém, não é linear. A incidência recai apenas sobre a parcela em que a alíquota efetiva da pessoa jurídica pagadora não atingiu os 34% combinados de IRPJ e CSLL.

Essa engenharia cria um cenário de cálculo altamente granular, no qual cada estrutura societária precisa ser avaliada individualmente. Para grupos imobiliários com múltiplas SPEs (Sociedades de Propósito Específico), holdings e veículos de investimento, o exercício de apuração da alíquota efetiva em cada camada se torna um desafio operacional significativo. A lógica subjacente da norma transforma o planejamento tributário em exercício de precisão cirúrgica.

Lucro presumido como "benefício fiscal"

A Lei Complementar 224, publicada em dezembro de 2025, trouxe uma das decisões mais controversas para o setor: o aumento de 10% nos percentuais de presunção do lucro presumido para receitas acima de R$ 5 milhões, sob a justificativa de que esse regime constitui benefício fiscal. A classificação foi recebida com forte contestação e já é objeto de Ação Direta de Inconstitucionalidade perante o STF.

O debate realizado pelo GRI Institute revela que a controvérsia não é meramente semântica. Tratar o lucro presumido como benefício fiscal - e não como regime simplificado de apuração - abre precedente para futuras majorações e restrições, alterando fundamentalmente a equação de viabilidade de empreendimentos estruturados sob esse regime. Para incorporadoras e loteadoras que operam no modelo de lucro presumido, o impacto é direto e imediato.

Um ponto de alívio destacado no encontro é o posicionamento da Receita Federal de que o RET (Regime Especial de Tributação) não é atingido pela LC 224, por ser classificado como regime especial e não como benefício fiscal. Contudo, a distinção conceitual aplicada pelo Fisco é questionada por sua inconsistência técnica. A fragilidade dessa fronteira conceitual gera insegurança jurídica e sinaliza que a estabilidade do RET pode ser mais circunstancial do que estrutural.

IBS e CBS adicionam camada de complexidade

No eixo da reforma do consumo, a entrada em vigor do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobe Bens e Serviços) a partir de 2027 adiciona uma camada de complexidade operacional que, na avaliação dos participantes, praticamente inviabiliza a permanência no regime do lucro presumido para operações de maior porte.

O novo sistema exige controle rigoroso de créditos tributários, verificação de recolhimento por parte de fornecedores ao longo de toda a cadeia e renegociação contratual em escala. Para empresas do setor imobiliário que operam com cadeias de suprimentos extensas, contratos de longo prazo e múltiplos prestadores de serviço, a adequação demanda investimento significativo em governança fiscal e infraestrutura de compliance.

A convergência das duas reformas cria um efeito multiplicador: o lucro presumido se torna simultaneamente mais caro (pela LC 224) e mais difícil de operar (pelo IBS/CBS), empurrando as empresas para uma reavaliação estrutural de seus regimes tributários.

Fundos imobiliários podem ser a alternativa

Diante desse cenário, estruturas via fundos de investimento imobiliário (FIIs) emergem como alternativa estratégica de relevância crescente. Os FIIs ficam fora do alcance tanto das novas regras de tributação de dividendos quanto do IBS e da CBS, o que os posiciona como veículos potencialmente mais eficientes no novo ambiente fiscal.

No entanto, o entusiasmo é temperado por incertezas regulatórias substantivas. Critérios de enquadramento - como o número mínimo de cotistas e a periodicidade de sua verificação - permanecem em zona cinzenta, criando risco de requalificação. A migração para estruturas de fundos exige análise caso a caso, e a ausência de clareza regulatória impede que essa alternativa seja adotada como solução universal.

O contexto político adiciona uma variável que não pode ser ignorada. A expectativa discutida no encontro é de que novas medidas arrecadatórias surjam ao longo do ano, sem grandes reformas estruturais da renda no curto prazo. Para o setor, isso significa conviver com um ambiente de instabilidade normativa incremental, no qual ajustes pontuais podem alterar premissas de projetos em andamento.

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Este artigo foi elaborado a partir dos insights compartilhados na roundtable "Atualizações da Reforma Tributária - O que está em jogo para 2026?", com as participações especiais de Cristiana Moreira e Vivian Casanova, sócias do BMA Advogados.