A reforma tributária mudou as regras do jogo do mercado imobiliário

Segundo Murillo Allevato, sócio do escritório Bichara, Barata & Costa Advogados, a reforma tributária no Brasil deixou de ser um tema de debate legislativo para se consolidar como uma realidade constitucional irreversível.

Em sua apresentação no GRI Fórum Centro-Oeste, realizado em março de 2026, o advogado destacou a necessidade de o mercado se ajustar às mudanças tributárias que impactarão diretamente as operações e estratégias do setor.

Simplificação tributária para maior eficiência

O objetivo central da reforma é reduzir a complexidade de um sistema que apresentava uma grande quantidade de regras municipais e estaduais, através da consolidação de cinco tributos - PIS (Programa de Integração Social), COFINS (Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social), ICMS (Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços), ISS (Imposto Sobre Serviços) e IPI (Imposto sobre Produtos Industrializados).

Esses tributos serão reunidos em dois novos modelos principais: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), ambos com bases de apuração e benefícios idênticos, mas geridos por entes distintos.

O IBS e a CBS substituem os anteriores em um sistema de IVA (Imposto sobre o Valor Agregado) dual, um tipo de imposto indireto sobre o consumo no qual o tributo é pago ao longo da cadeia de produção e distribuição, com a possibilidade de crédito sobre os impostos pagos em etapas anteriores - buscando maior neutralidade, transparência e eficiência.

Principais impactos no recolhimento de tributos

Uma das mudanças mais significativas será a transição do princípio da origem para o princípio do destino. Com essa mudança, os tributos serão recolhidos no local de consumo ou onde a incorporação ocorre, eliminando a disputa entre estados e municípios por incentivos fiscais.

Essa nova abordagem simplifica o processo de arrecadação e promove maior transparência e previsibilidade, uma vez que os tributos serão cobrados no local onde o produto é efetivamente consumido ou a obra é realizada, e não no local da produção.

Outro pilar importante da reforma é a não cumulatividade plena: empresas poderão creditar IBS e CBS pagos em etapas anteriores da cadeia de produção e prestação de serviços, aplicando um modelo de débito‑crédito que elimina a tributação em cascata típica do sistema anterior.

Esse crédito tributário será reconhecido de forma ampla, incluindo não apenas insumos diretos, mas também bens de capital, serviços e despesas relacionadas ao negócio, desde que haja efetivo pagamento do tributo.

Neste contexto, o Regime Especial de Tributação (RET), aplicável a projetos de incorporação, sofrerá mudanças significativas. 

Embora o regime seja mantido apenas para o Imposto de Renda (IR) e a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), incorporadores que optarem por continuar no RET até 2028 não poderão se creditar dos impostos pagos sobre aquisições tributadas pela nova alíquota de 28%. 

Benefícios especiais para o setor imobiliário

Embora a alíquota padrão seja estimada em 28%, o setor imobiliário contará com um regime especial, dada a sua função social relevante e os desafios específicos de crédito tributário após a conclusão das obras. As principais diretrizes para o setor incluem:

• Redução de 50% na alíquota geral para operações imobiliárias (alienação, cessão e administração), resultando em uma carga estimada de 14%.
• Redução de 70% especificamente para locação, o que implica uma alíquota estimada de 8,4%.
• IBS/CBS sobre locação incide no pagamento, funcionando como um regime de caixa, ou seja, o imposto é devido no momento em que o locador recebe o valor.

Fundos imobiliários continuam isentos

Paralelamente, os fundos de investimento imobiliário (FIIs) continuam isentos de IBS e CBS, o que aumenta sua competitividade no mercado de ativos imobiliários, uma vez que não enfrentam a sobrecarga fiscal que recai sobre as empresas que operam diretamente na compra, venda e locação de imóveis.

Essa vantagem pode atrair mais investidores e tornar os FIIs mais rentáveis em comparação às alternativas tradicionais.

Como será a transição até a implementação?

A transição será gradual, iniciando-se em 2027 com a substituição do PIS/COFINS pela CBS. Entre 2029 e 2032, ocorrerá a redução gradual do ISS e ICMS, até que, em 2033, o novo modelo tributário esteja completamente implementado. 

Durante esse período, os setores imobiliário e de construção civil deverão revisar suas matrizes de custos e reavaliar a viabilidade de lançamentos futuros, uma vez que todos os benefícios fiscais vigentes serão extintos até o final da transição.
 

---

Esses insights foram compartilhados durante uma apresentação de Murillo Allevato (Bichara, Barata & Costa Advogados) no GRI Fórum Centro-Oeste 2026, que também contou com a participação de Gustavo Favaron, Global CEO do GRI Institute, Marcelo Gonçalves (Brain Inteligência Estratégica), Mayra Padua (Banco ABC Brasil S.A.) e Thomas Buettner (Paggo Tecnologia). O Fórum retornará para sua segunda edição, que acontece no dia 21 de agosto de 2026 em Goiânia. Clique aqui para saber mais.