GRI InstituteGRI Barometer: O futuro dos loteamentos está no interior; apenas 5% não acreditam na IA
Levantamento do GRI Institute indica sentimento atual e tendências no setor segundo loteadores
28 de agosto de 2026Mercado Imobiliário
Escrito por:Henrique Cisman
Principais Insights
- A forte migração para cidades médias explica por que o produto de loteamento evoluiu para o conceito de condomínio. O cliente do interior e a família que migra dos grandes centros exigem infraestrutura de lazer e segurança de alto padrão.
- O próximo ciclo de funding será liderado por projetos de alta qualidade, tornando o uso da inteligência artificial para análise de dados e precificação de terrenos peça-chave para garantir margem antes de lançar o empreendimento.
- A preferência por parceiros privados e family offices combinada ao foco na qualidade do projeto mostra que o mercado de loteamentos está amadurecendo sua inteligência financeira. O loteador prefere estruturar alianças de equity e dívida sob medida do que depender do crédito bancário tradicional ou dos bons ventos no mercado de capitais amplo.
Na abertura do GRI Loteamentos & Comunidades Planejadas 2026, realizado nesta quarta-feira (26), os executivos presentes responderam à edição especial do GRI Barometer, indicando o sentimento atual, o panorama do segmento e as principais tendências.
Uma das visões mais consensuais é que o futuro do desenvolvimento urbano passa pelas cidades médias e do interior, somando 92% dos votos. Essa composição é formada por 59% de executivos que entendem que a demanda fora dos grandes centros explodiu e se configura como uma tendência real; e 33% que veem uma saturação nos mercados tradicionais, considerando esse movimento uma fuga consciente.
Ou seja, a interiorização não é vista como algo passageiro, e sim como uma resposta estrutural à busca por qualidade de vida, segurança, ao fortalecimento do agronegócio e ao custo inviável de terrenos em capitais consolidadas.
Outro insight do GRI Barometer aponta para a alta qualidade dos projetos amparados em teses urbanísticas sólidas como o componente principal para acessar funding no próximo ciclo de lançamentos, opção votada por 69% dos executivos. Em um ambiente mais seletivo, o investidor e o financiador não estão comprando apenas o balanço da empresa (19%), mas a tese do projeto: localização, conceito urbano e viabilidade de execução.
A revenda de lotes retomados em distratos para gerar caixa e a consolidação via fusões e aquisições (M&A) são movimentos vistos como periféricos no cenário atual, o que não significa que sejam inexistentes.
Leia também: Reforma tributária tende a consolidar empresas no setor de loteamentos
Quase metade dos loteadores (48%) veem a securitização pulverizada em parceria com family offices e capital privado como modelo financeiro que oferece a melhor blindagem contra crises e juros altos. As linhas bancárias tradicionais e os FIIs próprios dividem o segundo lugar com 20% cada.
O mercado busca desalavancagem bancária e flexibilidade. Em cenários de juros altos, a pulverização do risco com parceiros estratégicos e privados oferece condições mais customizadas.
A emissão de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) via mercado de capitais foi a opção menos votada (12%). Essa estratégia exige altos padrões de governança para acessar o mercado público e amplo, captando dinheiro de investidores institucionais (FIIs e fundos multimercado) ou de varejo via corretoras.
Além disso, se o mercado fecha - como é comum em momentos de aversão ao risco -, o custo de emissão dispara ou a oferta simplesmente mela por falta de demanda dos investidores.
Por outro lado, escolher a securitização pulverizada significa apostar em uma relação mais próxima e customizada com parceiros do setor, criando um colchão mais flexível para atravessar momentos de crise.
Já a estruturação de fundos imobiliários de recebíveis próprios dá mais autonomia para a loteadora, que passa a ter sua própria instituição financeira dentro de casa. Porém, em cenários de crise ou volatilidade, essa opção pode significar menor liquidez, eventual conflito de interesses e concetração excessiva do risco.
Leia também: Sem vento a favor, loteamentos precisam sofisticar estruturas de funding
Em relação ao impacto da inteligência artificial, apenas 5% dos executivos a consideram "mero discurso", sem gerar valor real até o momento. Esse baixo percentual indica que o setor superou o ceticismo inicial.
A percepção primordial de impacto positivo dos loteadores está na implementação de IA nas frentes comercial e de marketing (39%) e na análise de dados para precificação e acesso a novos terrenos (30%).
A tecnologia é vista primariamente como uma aceleradora de giro de caixa (VSO) e uma ferramenta de apoio a decisões de aquisição e venda de lotes, enquanto a otimização de projetos e obras ainda engatinha (26%).
Finalmente, o GRI Barometer desta edição do evento também identifica um olhar autocrítico do setor. A maior fatia dos respondentes (39%) admite que a evolução do produto de urbanismo foi motivada pelo efeito resort e lifestyle, especialmente no movimento de interiorização do mercado, que inclui áreas de lazer completas, paisagismo e instalações esportivas para atender aos novos hábitos de moradia.
Somados, 37% dos executivos enxergam pouca inovação estrutural profunda - 20% veem inovação de produto restrita a poucos players e 17% dizem que, na média, o mercado investiu mais em marketing e design para justificar preços maiores. Apenas 24% avaliam que houve uma evolução real do setor baseada em sustentabilidade e infraestrutura.
Uma das visões mais consensuais é que o futuro do desenvolvimento urbano passa pelas cidades médias e do interior, somando 92% dos votos. Essa composição é formada por 59% de executivos que entendem que a demanda fora dos grandes centros explodiu e se configura como uma tendência real; e 33% que veem uma saturação nos mercados tradicionais, considerando esse movimento uma fuga consciente.
Ou seja, a interiorização não é vista como algo passageiro, e sim como uma resposta estrutural à busca por qualidade de vida, segurança, ao fortalecimento do agronegócio e ao custo inviável de terrenos em capitais consolidadas.
Outro insight do GRI Barometer aponta para a alta qualidade dos projetos amparados em teses urbanísticas sólidas como o componente principal para acessar funding no próximo ciclo de lançamentos, opção votada por 69% dos executivos. Em um ambiente mais seletivo, o investidor e o financiador não estão comprando apenas o balanço da empresa (19%), mas a tese do projeto: localização, conceito urbano e viabilidade de execução.
A revenda de lotes retomados em distratos para gerar caixa e a consolidação via fusões e aquisições (M&A) são movimentos vistos como periféricos no cenário atual, o que não significa que sejam inexistentes.
Leia também: Reforma tributária tende a consolidar empresas no setor de loteamentos
Quase metade dos loteadores (48%) veem a securitização pulverizada em parceria com family offices e capital privado como modelo financeiro que oferece a melhor blindagem contra crises e juros altos. As linhas bancárias tradicionais e os FIIs próprios dividem o segundo lugar com 20% cada.
O mercado busca desalavancagem bancária e flexibilidade. Em cenários de juros altos, a pulverização do risco com parceiros estratégicos e privados oferece condições mais customizadas.
A emissão de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) via mercado de capitais foi a opção menos votada (12%). Essa estratégia exige altos padrões de governança para acessar o mercado público e amplo, captando dinheiro de investidores institucionais (FIIs e fundos multimercado) ou de varejo via corretoras.
Além disso, se o mercado fecha - como é comum em momentos de aversão ao risco -, o custo de emissão dispara ou a oferta simplesmente mela por falta de demanda dos investidores.
Por outro lado, escolher a securitização pulverizada significa apostar em uma relação mais próxima e customizada com parceiros do setor, criando um colchão mais flexível para atravessar momentos de crise.
Já a estruturação de fundos imobiliários de recebíveis próprios dá mais autonomia para a loteadora, que passa a ter sua própria instituição financeira dentro de casa. Porém, em cenários de crise ou volatilidade, essa opção pode significar menor liquidez, eventual conflito de interesses e concetração excessiva do risco.
Leia também: Sem vento a favor, loteamentos precisam sofisticar estruturas de funding
Em relação ao impacto da inteligência artificial, apenas 5% dos executivos a consideram "mero discurso", sem gerar valor real até o momento. Esse baixo percentual indica que o setor superou o ceticismo inicial.
A percepção primordial de impacto positivo dos loteadores está na implementação de IA nas frentes comercial e de marketing (39%) e na análise de dados para precificação e acesso a novos terrenos (30%).
A tecnologia é vista primariamente como uma aceleradora de giro de caixa (VSO) e uma ferramenta de apoio a decisões de aquisição e venda de lotes, enquanto a otimização de projetos e obras ainda engatinha (26%).
Finalmente, o GRI Barometer desta edição do evento também identifica um olhar autocrítico do setor. A maior fatia dos respondentes (39%) admite que a evolução do produto de urbanismo foi motivada pelo efeito resort e lifestyle, especialmente no movimento de interiorização do mercado, que inclui áreas de lazer completas, paisagismo e instalações esportivas para atender aos novos hábitos de moradia.
Somados, 37% dos executivos enxergam pouca inovação estrutural profunda - 20% veem inovação de produto restrita a poucos players e 17% dizem que, na média, o mercado investiu mais em marketing e design para justificar preços maiores. Apenas 24% avaliam que houve uma evolução real do setor baseada em sustentabilidade e infraestrutura.