Report: Loteamentos & Comunidades Planejadas

Juros, inflação e poder de compra pesam

A taxa Selic - atualmente em 14,5% ao ano - segue exercendo pressão sobre o custo de financiamento imobiliário e o capital de giro das empresas, exigindo maior disciplina financeira e estratégias de captação mais eficientes por parte das loteadoras. Há uma mudança de perspectiva em curso, uma vez que o Relatório Focus vem revisando para cima as projeções da Selic no final do ano: de 13% há 4 semanas para 13,5% na publicação mais recente (5 de junho).
 
A inflação, embora distante de picos anteriores, está próxima do teto da meta estabelecida, acumulando alta de 4,39% nos últimos 12 meses até abril, segundo o IBGE, mas as projeções do mercado financeiro apontam para 5,11% no final do ano. A inflação setorial - custos de materiais de construção e mão de obra - continua a ser um desafio. O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) registrou alta de 0,77% em maio e acumula variação de 6,82% nos últimos 12 meses. O aumento dos custos de insumos e da mão de obra impacta diretamente a viabilidade dos projetos, exigindo das loteadoras uma gestão de custos rigorosa e a busca por inovações construtivas que mitiguem esses efeitos.

O mercado de trabalho, por sua vez, demonstra resiliência. A taxa de desemprego no Brasil recuou para 5,8% no trimestre encerrado em abril, um dos menores níveis da série histórica iniciada em 2012, mas o PIB per capita caiu no mesmo período, saindo de USD 13,3 mil em 2011 (pico histórico) para USD 12,3 mil atualmente, segundo o FMI. Ou seja: o brasileiro perdeu poder de compra, especialmente se considerada a inflação do perído, que acumula 158% de alta.

A combinação de juros elevados, inflação setorial e perda do poder de compra do consumidor exige que os investidores e as loteadoras avaliem cuidadosamente os riscos e retornos. Projetos com maior valor agregado, localizações estratégicas e que ofereçam diferenciais em termos de infraestrutura e qualidade de vida tendem a se destacar. A capacidade de repassar os aumentos de custo para o preço final, sem comprometer a competitividade, será crucial.

Lançamentos e vendas caem, e estoque permanece saudável

O primeiro trimestre de 2026 foi um período de ajuste para o mercado nacional de loteamentos, com indicadores de lançamentos e vendas apresentando retração em comparação com o ano anterior.
 
Segundo o Indicador Nacional de Loteamentos realizado pela Brain, o número total de lotes lançados no Brasil atingiu 22,2 mil unidades de janeiro a março, representando uma queda de 23% em relação ao primeiro trimestre de 2025. Apesar dessa desaceleração trimestral, o acumulado dos últimos 12 meses ainda registra um volume expressivo de 119 mil lotes lançados, indicando que o mercado opera em um ritmo de acomodação.
 
A distribuição regional dos lançamentos destaca a região Sudeste, responsável por 47% dos lotes lançados, seguida por Centro-Oeste, com 23%. A região Norte também demonstrou uma participação relevante de 8,6%.
 
Em relação ao perfil do produto, os loteamentos abertos mantiveram sua predominância, representando 63,5% dos lançamentos no período. Essa preferência reflete, em parte, a busca por opções mais acessíveis financeiramente e a expansão para áreas com menor densidade populacional.

As vendas de lotes seguiram o comportamento dos lançamentos. No primeiro trimestre, foram vendidos 31,8 mil lotes em todo o país, um recuo de 16% em comparação com o mesmo período no ano passado. A região Sudeste liderou as vendas com 46% do total, seguida por Centro-Oeste com 17%. O valor geral de vendas (VGV) nacional totalizou R$ 8,4 bilhões, uma redução de 10,6% frente aos R$ 9,4 bilhões registrados entre janeiro e março de 2025. No acumulado dos últimos 12 meses até março, as vendas somaram 141,7 mil lotes, reforçando a ideia de um mercado que, embora em ajuste, mantém um volume considerável de transações.

O estoque de lotes disponíveis nas regiões analisadas totalizou 155,9 mil unidades, uma queda de 6% em relação ao quarto trimestre de 2025 e de 12% na comparação anual. Essa redução do estoque, mesmo em um trimestre de menor atividade comercial, indica uma absorção consistente da oferta. 

As regiões Norte e Nordeste foram as que mais contribuíram para essa queda, com reduções de 10,5% e 8,3% no estoque, respectivamente, no comparativo trimestral. O prazo de escoamento da oferta nacional ficou em 14,7 meses, um indicador saudável que aponta para um equilíbrio entre oferta e demanda.

O preço médio do loteamento aberto ficou em R$ 597/m² no primeiro trimestre, registrando uma leve queda de 0,3% em relação ao trimestre anterior. Já o loteamento fechado apresentou um preço médio de R$ 1.059/m², com uma retração mais acentuada de 8% na mesma comparação. Essa diferença na variação de preços pode indicar uma maior sensibilidade do segmento de loteamentos fechados às condições de mercado e à capacidade de investimento dos compradores.

Em São Paulo, preço médio está maior

O Estado de São Paulo, principal polo do mercado imobiliário brasileiro, refletiu e, em alguns aspectos, amplificou a desaceleração observada em nível nacional no primeiro trimestre de 2026. O número de loteamentos lançados no estado totalizou 27 empreendimentos, que somaram 7,2 mil lotes, representando uma queda de 19% em relação ao mesmo período de 2025, indicando uma cautela maior por parte dos desenvolvedores paulistas.

As vendas no Estado de São Paulo também registraram um recuo notável, com 10,3 mil lotes vendidos, uma queda de 21% em comparação com o mesmo trimestre do ano anterior. Apesar da desaceleração, a região de Campinas se destacou, sendo responsável por 11 empreendimentos e 2,7 mil unidades lançadas no primeiro trimestre, evidenciando a vitalidade de polos regionais.

O estoque de lotes disponíveis no Estado de São Paulo é relevante. Das 214,5 mil unidades lançadas desde abril de 2020 nas 81 cidades pesquisadas, 52,1 mil lotes permanecem em comercialização, resultando em uma taxa de disponibilidade de 24,3%. A distribuição do estoque por tipo de loteamento mostra que 62,9% são unidades em loteamento aberto e 37,1% em loteamento fechado. A disponibilidade sobre o total lançado é de 23% para o loteamento aberto e 27,1% para o loteamento fechado.
 
A região administrativa de Bauru apresenta uma disponibilidade acima de 35%, indicando um volume de oferta que pode exigir estratégias comerciais mais agressivas. A análise da oferta total de lotes em comercialização por ano de lançamento revela que o período entre 2024 e 2025 foi responsável pelo maior volume do total de unidades lançadas (43,3%), com 19,6% do estoque atual lançado em 2024 e 33,5% em 2025.

Os preços no Estado de São Paulo, ao contrário da média nacional, continuaram em alta. O preço médio ponderado por m² dos terrenos em loteamento aberto atingiu R$ 703, um aumento de 5% em relação ao último trimestre. Para os loteamentos fechados, o preço médio por m² chegou a R$ 1.261, crescendo 4% na mesma comparação.
 
As regiões administrativas com preço médio por m² superior à média ponderada para loteamentos abertos incluem São José dos Campos, Região Metropolitana de São Paulo, Campinas e Itapeva. Para loteamentos fechados, destacam-se a Região Metropolitana de São Paulo, Ribeirão Preto, Campinas e Franca.
 
Em relação ao ticket médio, a maior oferta disponível de lotes abertos está acima de R$ 150 mil, enquanto para loteamentos fechados, a maior oferta se concentra em lotes com ticket médio acima de R$ 300 mil.

Tendências, oportunidades e desafios

A expansão do mercado imobiliário profissional para fora dos grandes centros e a forte demanda por novos empreendimentos em cidades médias e regiões em interiorização é uma tendência consolidada e um vetor estratégico para o setor de loteamentos. Este movimento é impulsionado pela busca por maior qualidade de vida, custos mais baixos e flexibilidade do trabalho, embora haja um movimento de retorno às jornadas presenciais.

As oportunidades se manifestam em diferentes faixas de renda. No segmento econômico e de padrão médio, a demanda é robusta, impulsionada pela necessidade de moradia acessível e pelo enorme déficit habitacional. Loteamentos abertos, com preços mais competitivos, são particularmente atrativos para este público.
 
Para a alta renda e o luxo, o lifestyle ganha força, com condomínios-resort e cidades privadas redefinindo o residencial premium no Brasil. Empreendimentos como o Porto Belo Golf All Resort, em Santa Catarina, e o Boa Vista Estates, em Porto Feliz, exemplificam a busca por produtos que ofereçam não apenas moradia, mas um estilo de vida completo, com segurança, lazer e serviços integrados.
 
A inovação no urbanismo também é uma tendência crescente, com o desenvolvimento de cidades inteligentes e comunidades planejadas que integram tecnologia, sustentabilidade e design para criar ambientes mais eficientes e agradáveis.

No entanto, o setor enfrenta desafios significativos. O impacto da reforma tributária no mercado imobiliário é uma preocupação, com discussões sobre suas implicações para o financiamento e a estrutura de custos dos empreendimentos. O acesso a funding específico para o setor também é um tema crítico, especialmente em um cenário de juros elevados, exigindo que o capital seja mais seletivo e que as loteadoras apresentem teses de investimento sólidas. A escassez e o custo da mão de obra qualificada, bem como a inflação dos materiais de construção, continuam a pressionar as margens.

A capacidade de vender um bairro antes de ele existir por meio de estratégias de marketing e comunicação eficazes é outro desafio que, para quem acertar, converte-se em oportunidade e diferencial competitivo, especialmente para comunidades planejadas de grande escala que dependem da visão de longo prazo dos compradores.

Projeções e perspectivas 2026-2027

O cenário mais provável no curto e médio prazos é de continuidade da acomodação observada no primeiro trimestre de 2026, com expectativas de recuperação gradual se o cenário macroeconômico melhorar. A AELO tem enfatizado a resiliência do setor, impulsionada pela demanda estrutural por moradia e pela tendência de interiorização.
 
A análise do estoque e do prazo de escoamento (14,7 meses) sugere que o mercado está se ajustando a um novo patamar de atividade, evitando um excesso de oferta que poderia desestabilizar os preços.

A expectativa é que a demanda por loteamentos em cidades médias e regiões em desenvolvimento continue a ser um motor de crescimento. A valorização de Campinas como um novo polo independente de crescimento é um indicativo dessa tendência. O foco em produtos que atendam às necessidades específicas dessas regiões, com infraestrutura adequada e preços competitivos, será fundamental.

Apesar da desaceleração nos lançamentos, a absorção consistente do estoque e a estabilização dos preços apontam para um mercado que busca reequilíbrio. Se o custo de financiamento se tornar mais favorável, os lançamentos virão com mais força e as vendas ganharão um impulso adicional. A gestão dos custos de produção, especialmente mão de obra e materiais, permanecerá como um fator crítico a ser monitorado.