Mercado imobiliário no RJ dobra em cinco anos; compactos lideram o boom

O mercado imobiliário do Rio de Janeiro não apenas cresceu: ele se reinventou. Dados da Brain Inteligência Estratégica apresentados no Fórum GRI Rio de Janeiro 2026 revelam uma cidade que saltou de R$ 6 bilhões para mais de R$ 14 bilhões em volume geral de vendas (VGV) desde 2020, consolidando-se como o segundo maior mercado residencial do Brasil em lançamentos. O dado mais relevante, porém, não está no volume, e sim na mudança estrutural de portfólio que redefine quem compra, o que se constrói e como se financia o imóvel carioca.

O pico em volume lançado observado em 2024 representa um momento de convergência atípica entre demanda reprimida, condições de crédito favoráveis e euforia regulatória pós-revisão do Plano Diretor. Assim, o recuo de 6% em número de unidades lançadas e a queda de 8% no segmento Minha Casa, Minha Vida em 2025 indicam que o mercado está se recalibrando, isto é, ajustando a oferta à realidade de um funding mais caro e de um consumidor que, embora presente, exige produto mais assertivo.

O dado que sustenta essa leitura é estrutural: a inadimplência nas carteiras de financiamento imobiliário permanece em 0,9% nas parcelas com mais de três meses de atraso, patamar virtualmente nulo que reflete a qualidade do crédito concedido e a solidez da base compradora. A relação crédito imobiliário/PIB, estacionada entre 11% e 12%, permanece muito distante dos patamares acima de 50% que precederam bolhas em outros países. Em outras palavras, o Brasil ainda opera com margem substancial de expansão antes de qualquer zona de risco sistêmico.

Compacto é tese estrutural

A transformação mais significativa do ciclo carioca atual não está no volume, mas na tipologia. A participação de estúdios e unidades de um dormitório nos lançamentos saltou de aproximadamente 10% para 30% em pouco mais de um ano. Esse movimento, catalisado pela revisão do Plano Diretor de 2024, já produz resultados concretos: fevereiro de 2026 registrou alta de 60% nas vendas em comparação ao mesmo mês do ano anterior, puxada essencialmente pelo escoamento de apartamentos compactos.

O fenômeno transcende o Rio de Janeiro. Curitiba já destina quase 50% dos seus lançamentos a essa tipologia. Belo Horizonte - historicamente concentrada no alto padrão e no luxo - migra aceleradamente para o segmento, com grandes incorporadoras alocando dois terços de seus lançamentos em compactos. O que se observa é uma convergência nacional de portfólio que responde a uma mudança demográfica profunda: famílias menores, formação tardia de núcleos familiares e uma Geração Z que, contrariando o dogma da locação, emerge como o grupo mais ansioso pela compra, especialmente no segmento econômico.

Mudanças no funding

O tópico mais relevante da atualidade não é o equilíbrio entre oferta e demanda, mas a origem do capital. O SBPE recuou 13% em 2025. O financiamento à construção via poupança caiu 30%. A compensação veio do funding livre, que cresceu 370%, mas trata-se de um recurso estruturalmente mais caro, que altera a equação de viabilidade dos empreendimentos.

A Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) projeta crescimento de 16% na concessão de crédito em 2026, mas a composição desse crescimento é o que exige atenção cirúrgica dos tomadores de decisão. O funding livre deve saltar de R$ 31 bilhões para R$ 51 bilhões. O FGTS aprovado pelo Conselho Curador deve alcançar R$ 145 bilhões. A seletividade na concessão de crédito para pessoas jurídicas será a tônica do ano. Incorporadores que dependem exclusivamente de linhas tradicionais enfrentarão gargalos reais. A capacidade de diversificar fontes e absorver o custo mais elevado do funding livre definirá a competitividade no ciclo que se abre.

Intenção de compra se mantém

A pesquisa de intenção de compra oferece o contraponto necessário ao cenário de cautela no funding: 50% das famílias com renda mensal acima de R$ 2.500 declaram intenção de adquirir um imóvel nos próximos dois anos - patamar estável há oito trimestres consecutivos. Essa estabilidade é sustentada por dois pilares macroeconômicos robustos: o menor patamar de desocupação da última década e o maior rendimento médio real das famílias em dez anos.

Mais da metade dos compradores é motivada por transições demográficas, como o desejo de sair do aluguel, casamentos e separações. São eventos da vida que independem de ciclos políticos ou oscilações de juros. Essa inércia de demanda confere ao mercado uma resiliência que transcende a conjuntura e que, combinada com a massa recorde de emprego formal, sustenta a tese de que o setor imobiliário brasileiro opera sobre fundamentos genuinamente sólidos.

O Rio de Janeiro de 2026 não é o mesmo de 2020. O mercado dobrou de tamanho, o produto mudou, o funding se reconfigurou e o comprador se transformou. Para as empresas que operam nesse ecossistema, a leitura estratégica é clara: o volume segue relevante, mas a margem será definida pela capacidade de ler corretamente a convergência entre tipologia, fonte de capital e perfil demográfico.

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Os dados e insights deste artigo foram retirados da apresentação realizada por Guilherme Werner, sócio da Brain Inteligência Estratégica, na abertura do Fórum GRI Rio de Janeiro 2026.