Comissão de Finanças e Tributação da Câmara aprova inclusão da locação social no MCMV

A Comissão de Finanças e Tributação da Câmara dos Deputados aprovou, nesta quinta-feira (11), a inclusão do aluguel social no escopo do programa Minha Casa, Minha Vida. A iniciativa visa criar uma alternativa para as famílias enquadradas nas faixas 1 e 2 - renda mensal familiar até R$ 5 mil. 

Pelo texto aprovado, a locação social será custeada por recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), vinculado ao Ministério das Cidades, e poderá ocorrer via construção de novos imóveis, reforma ou aquisição de imóveis existentes por meio do gestor público. A gestão será realizada por prefeituras, companhias estaduais de habitação ou empresas privadas parceiras. 

Proposta apresentada pelo GRI Institute

Em fevereiro, membros do Comitê de Multifamily & BTR do GRI Institute, acompanhados do sócio e head de Real Estate do GRI no Brasil, Alexandre Fernandes, entregaram pessoalmente ao então secretário e atual ministro das Cidades, Vladimir Lima, o documento intitulado "Uma Agenda Estratégica para o Fomento do Multifamily e a Viabilização da Locação Social no Brasil", apresentando modelos financeiros detalhados, benchmarking internacional e propostas concretas de financiamento para empreendimentos de locação acessível voltados às Faixas 2 e 3 do MCMV. 

Em abril, o Comitê formalizou as premissas para um projeto-piloto de locação social em São Paulo, com estrutura de governança e mecanismos de elegibilidade para familias e empresas interessadas.

Um dos pilares da proposta apresentada ao Ministério das Cidades está contemplado no projeto recém-aprovado na Comissão de Finanças e Tributação da Câmara, ainda que de maneira incipiente: o uso de recursos públicos estruturados como alavanca para viabilizar empreendimentos de locação acessível. Sem esse mecanismo de funding, a conta não fecha para nenhum dos lados - nem para as famílias que precisam de um aluguel dentro da sua capacidade de pagamento, nem para as incorporadoras e operadoras que estão dispostas a desenvolver esse mercado.

A simulação realizada pelo GRI Institute mostra que, em regiões periféricas de São Paulo, o gap entre o custo real de desenvolvimento e o aluguel suportável pelas famílias de Faixa 2 exige um subsídio de até 56% do custo de desenvolvimento. Se houver financiamento estruturado, esse gap é coberto pelo poder público e o modelo passa a ser atrativo para o investidor institucional sem repassar esse custo ao inquilino.

Primeiro passo de uma longa caminhada

O uso do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) como fonte de financiamento é uma sinalização positiva e necessária, mas o Comitê entende que esse é o início de uma construção mais ampla.

Para que o modelo de locação social ganhe escala real no Brasil, será preciso avançar em outras frentes igualmente essenciais - entre elas, o envolvimento da Caixa Econômica Federal como agente estruturador de crédito para empreendimentos de locação, linhas específicas para o investidor institucional e mecanismos de garantia que reduzam o risco operacional ao longo do ciclo de vida dos projetos.

A experiência internacional mostra que os modelos mais bem-sucedidos combinam diferentes instrumentos: subsídios diretos ao CAPEX, financiamento de longo prazo com taxas reguladas e garantias públicas setoriais. O Brasil tem condições de construir seu próprio arranjo, e o GRI Institute, por meio do Comitê de Multifamily & BTR, está pronto para contribuir com essa próxima etapa.

Por que a locação social importa

Dados da Brain indicam que 28,4% das famílias em São Paulo pretendem alugar um imóvel nos próximos 24 meses, um reflexo direto do alto custo para construir ou comprar a casa própria, somado ao endividamento crescente dos brasileiros. Assim como já ocorre em países desenvolvidos, o multifamily é a resposta para essa demanda.

Segundo a CBRE, o segmento tem cerca de 12 mil unidades em operação, com taxa de ocupação de 84% no segmento conhecido como long stay, isto é, aluguel de longa duração. Pelo menos mais 2,5 mil apartamentos estão em fase de construção. 

A aprovação de um marco legal para a locação social no MCMV é o elo que falta para conectar esse mercado em crescimento às famílias que mais precisam de moradia acessível e para consolidar o multifamily como classe de ativo relevante para o capital institucional no Brasil, destravando a oferta. 

Próximos passos

O projeto tramita em caráter conclusivo e ainda precisa ser aprovado pela Comissão de Constituição e Justiça (CCJ), pelo plenário da Câmara e pelo Senado, e posteriormente regulamentado pelo Poder Executivo. É exatamente nessa fase que o diálogo técnico entre setor privado e governo se torna mais importante.

Estando na vanguarda do surgimento e do crescimento da tese no Brasil desde 2018 e, coincidentemente, realizando nesta sexta-feira (12) a 6ª edição do GRI Residencial para Renda, em São Paulo, o GRI Institute reafirma sua disposição de contribuir nesse processo, levando para a mesa a expertise dos principais investidores e operadores do setor com o compromisso de que o acesso à moradia seja, de fato, um motor de desenvolvimento econômico e social para o Brasil.