Com reestruturação, Zagros leva GGRC11 a novo patamar no mercado

Por Júlia Ribeiro

Em um cenário econômico desafiador, marcado por juros elevados, escassez de liquidez e volatilidade no mercado financeiro, a Zagros Capital se destacou ao concluir com êxito a 9ª emissão de cotas do fundo imobiliário GGRC11, voltado para ativos logísticos. Com R$342 milhões captados, a operação faz o fundo figurar entre os 15 maiores FIIs de tijolo do Brasil, garantindo à gestora um lugar entre as 20 maiores casas independentes.

A emissão reforça a reestruturação bem-sucedida do fundo, que foi assumido pela Zagros em 2021, em meio a desafios como inadimplência de inquilinos e a crise pós-pandemia. Em três anos, o valor patrimonial do GGRC11 mais do que dobrou, passando de R$800 milhões para quase R$1,8 bilhão após a última emissão de cotas.

O portfólio do fundo também passou por um processo de reequilíbrio. Atualmente, cerca de 60% dos ativos são logísticos, 20% são híbridos e 20% são industriais. A diversificação não se limita aos tipos de ativos, mas também se reflete na base de inquilinos e na localização geográfica dos imóveis - uma tendência acelerada no pós-pandemia.

“A gente passou a ser relevante. Hoje, com quase 180 mil cotistas e uma liquidez diária média de R$4 milhões, o GGRC11 é conhecido por boa parte do público de varejo”, afirma Pedro van den Berg, CEO & diretor de Gestão da Zagros, em entrevista ao GRI Institute Brazil.

M&A como alavanca de crescimento

Com cerca de R$3 bilhões sob gestão, a Zagros opera em três frentes: FIIs listados, gestão patrimonial (wealth) e estruturação de negócios. Em tempos de mercado travado, a gestora encontrou nas fusões e aquisições uma forma de acelerar sua expansão. 

A gestora absorveu alguns portfólios no ciclo anterior de captação, como do fundo SNLG11, dois imóveis do BTLG11 e um imóvel do ALZR11. Na 9ª emissão, foram incorporados o portfólio do RELG11 e um ativo da Martin Brower que não estava vinculado a nenhum FII.

Algumas dessas aquisições foram viabilizadas por meio de pagamentos em cotas, uma estratégia que facilita a consolidação sem depender das aberturas de mercado. “As janelas de captação têm sido muito curtas. Quando você espera demais, ela se fecha. Então preferimos agir”, pontua o executivo.

Além disso, a gestora tem mostrado agilidade na gestão ativa dos imóveis adquiridos. Em menos de um ano, já realizou a venda de um dos imóveis com lucro relevante e retorno de 35% (TIR), além de renovar contratos em outros três ativos, reforçando sua estratégia de valorização e reposicionamento.

A Zagros não vê sua atuação em M&A como um movimento isolado. Para van den Berg, o processo de consolidação do mercado de FIIs no Brasil está apenas começando; fundos pequenos e gestoras sem estrutura tendem a desaparecer, seja por aquisições, seja por pressão dos próprios cotistas. “O cotista está muito mais ativio. Ele não quer estar posicionado em um fundo mal gerido, sem liquidez ou transparência”, afirma.

Mercado logístico: vacância mínima, preços em alta

O mercado logístico, foco principal do GGRC11, segue aquecido, mesmo diante da instabilidade macroeconômica. Na análise do CEO da Zagros, a vacância está em níveis mínimos, os preços por metro quadrado estão em alta e a demanda continua forte, tanto por investidores financeiros quanto por usuários finais. 

“A economia real está destoando do mercado financeiro. O segmento logístico finalmente começou a repassar os aumentos de custo, com ganho real nos contratos”, afirma.

Com um pipeline robusto, a Zagros já planeja uma nova emissão de cotas com o objetivo de manter o ritmo de crescimento sem comprometer os retornos aos cotistas. A gestora pretende continuar aprimorando os ativos adquiridos e realizar desinvestimentos seletivos quando necessário.