A evolução do capital estrangeiro nos shoppings brasileiros

Os principais movimentos do capital internacional

A primeira onda relevante de investimento estrangeiro no varejo brasileiro ocorreu nas décadas de 1980 e 1990, em um contexto de inflação alta e instabilidade política. O caso mais emblemático é o do grupo canadense Brookfield, cujas raízes operacionais no Brasil remontam ao final do século XIX com serviços públicos, posteriormente expandindo para o setor imobiliário. 

Durante os anos 1980, a empresa passou a investir diretamente em desenvolvimento, aquisição e gestão de shopping centers no país, estabelecendo-se como uma das operadoras institucionais mais perenes do mercado brasileiro.

A segunda onda ocorreu entre 2000 e 2012, impulsionada pela estabilização monetária do Plano Real, expansão do crédito ao consumidor e ascensão socioeconômica da nova classe média brasileira. O período foi marcado pela estruturação de veículos financiados por fundos de private equity, como a Equity International, fundada por Sam Zell. 

Em outubro de 2006, a gestora norte-americana associou-se à brasileira GP Investimentos para adquirir as empresas de desenvolvimento imobiliário Ecisa, EGEC e Dacom, criando a brMalls. Em pouco tempo, por meio de uma estratégia agressiva de fusões e aquisições, além do IPO em abril de 2007, a brMalls se tornou a maior administradora de shopping centers no Brasil. 

Paralelamente, outros grandes investidores globais ingressaram no mercado brasileiro por meio de parcerias estratégicas de longo prazo - as joint ventures. A canadense La Caisse estabeleceu uma sólida aliança com a brasileira Ancar, financiando a expansão de um amplo portfólio de ativos dominantes. Atualmente, a Ancar tem 23 ativos no portfólio espalhados pelas cinco regiões do Brasil. 

Ainda nesse período, o fundo de pensão canadense Ontario Teachers' Pension Plan - por meio de sua subsidiária Cadillac Fairview - entrou no mercado brasileiro investindo em participações de ativos da Multiplan. A parceria de sucesso abriu caminho para o IPO da Multiplan, também em 2007. 

Entre 2013 e 2020, a terceira onda do capital estrangeiro em shoppings brasileiros foi marcada pelo oportunismo anticíclico durante a recessão econômica entre os anos de 2014 a 2016. Nesse período, fundos soberanos globais aproveitaram a desvalorização cambial e o desconto nos valuations para adquirir participações diretas em empreendimentos consolidados. 

O GIC - fundo soberano de Singapura - destacou-se ao adquirir 10% da Aliansce, expandindo sua exposição ao setor com a compra de 35% do Via Parque Shopping, em 2015, por R$ 132,4 milhões, além de fatias estratégicas no Shopping Taboão, Shopping Grande Rio e Shopping Santana.

A quarta onda tem início no pós-pandemia, em 2021, caracterizada predominantemente pela reciclagem de capital e reestruturação do mercado. Investidores estrangeiros históricos iniciaram movimentos de saída do segmento de shoppings, reorientando seu capital para setores com dinâmicas operacionais distintas, como parques logísticos, apartamentos para locação (multifamily) e infraestrutura para IA - energia e data centers.

A absorção desses ativos pelo mercado doméstico tem sido realizada via consolidação corporativa - exemplificada pela fusão entre Aliansce Sonae e brMalls, resultando na criação da ALLOS em 2023 - e pela forte liquidez fornecida pelos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e pelas grandes operadoras locais, como Iguatemi e Multiplan.

Os maiores exemplos dessa onda são a Brookfield, que em dezembro de 2024 vendeu suas participações majoritárias no Pátio Paulista e no Pátio Higienópolis por R$ 2,6 bilhões, zerando sua exposição ao setor; a Cadillac Fairview, que em setembro do ano passado concluiu o desinvestimento integral da Multiplan, onde chegou a deter 18,52% do capital social; e o CPPIB (Canada Pension Plan Investment Board), que em dezembro de 2025 vendeu quase metade de sua participação na ALLOS, o equivalente a R$ 700 milhões em ações - mas ainda mantendo-se como o maior acionista, com 7,5%.

Por que o Brasil?

A tese central de investimento dos fundos internacionais sempre esteve ancorada na escala demográfica do Brasil e na tendência de urbanização acelerada. O crescimento da renda e a expansão da capacidade de consumo da população brasileira ao longo dos anos 2000 criaram uma demanda represada por comércio e serviços centralizados. 

A ascensão da classe média nos mercados emergentes transformou os padrões de consumo, exigindo uma infraestrutura de varejo moderna, escalável e operada por plataformas profissionais capazes de gerar eficiências de escala.

Além disso, diferente do modelo norte-americano de strip malls e centros comerciais abertos, que foram duramente impactados pela ascensão do e-commerce, o shopping center brasileiro assumiu um papel singular. A insegurança pública nas grandes metrópoles torna esses ativos espaços procurados pela sensação de segurança, além de funcionar como um centro integrado de serviços, gastronomia e lazer.

O apetite estrangeiro também se justifica pelo arcabouço jurídico que rege as locações em shopping centers no Brasil. O artigo 54 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) estabelece que prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação entre lojistas e empreendedores. 

Essa autonomia contratual permitiu a consolidação de uma estrutura de receitas altamente protetiva para o investidor, combinando aluguel fixo mensal reajustado por índices de inflação com aluguel variável - percentual aplicado sobre o faturamento das lojas -, além de permitir um 13º aluguel no mês de dezembro, capturando a alta sazonal do varejo natalino, e o repasse de custos condominiais aos lojistas.

Tendências e o novo paradigma na alocação de capital

O shopping center moderno deixou de funcionar exclusivamente como um ponto de venda físico para se transformar em um nó logístico integrado e omnichannel. As administradoras têm destinado capital para adaptar áreas operacionais em centrais logísticas e pontos de despacho rápido - as dark stores.

Além dessa integração ao e-commerce, uma grande tendência no setor é o desenvolvimento de complexos multiuso no entorno dos shoppings. A construção de torres corporativas, edifícios residenciais, centros médicos e hotéis integrados ao perímetro do shopping assegura um fluxo recorrente de consumidores, gerando sinergias operacionais. 

Talvez o maior exemplo dessa tendência seja o projeto da ALLOS no entorno do Parque Dom Pedro, em Campinas. Por meio de parcerias com incorporadoras especializadas, a empresa planeja construir 17 torres em áreas de estacionamento subutilizadas, com um VGV estimado em R$ 4,5 bilhões - a administradora ficará com 50% do VGV na estrutura de permuta financeira pela cessão do terreno.

Outra tendência observada é a consolidação de grandes operadoras e fundos imobiliários via fusões e aquisições (M&A). Em função da alta taxa de juros, do custo do capital e dos elevados custos de construção, o desenvolvimento de novos shopping centers (greenfield) tornou-se pontual e restrito a áreas com forte expansão demográfica. A estratégia predominante do setor baseia-se na expansão de ativos dominantes.

A trajetória do investimento estrangeiro no setor reflete a maturação dessa classe de ativos. O aporte inicial desempenhou um papel central na institucionalização dos shoppings brasileiros, fornecendo recursos para a criação de grandes plataformas operacionais, evolução das práticas de gestão e uma estrutura contratual resiliente baseada na Lei do Inquilinato.

A reorientação recente de grandes alocadores globais para setores de infraestrutura, tecnologia, habitação e logística não reflete uma rejeição ao mercado de shopping centers, mas representa a captura de valor de investimentos maduros para realocação em novas teses globais de crescimento. 

O setor demonstra sua solidez ao efetuar a transição de propriedade para fundos imobiliários e operadoras locais, mantendo elevados níveis de ocupação, baixa inadimplência e capacidade de adaptação às novas exigências de omnicanalidade e adensamento urbano.