Fluxo de negócios no sul da Europa: os operadores que transformam um mercado de €27 bilhões

O volume combinado de investimento imobiliário no sul da Europa — abrangendo Itália, Espanha e Portugal — superou €27,4 bilhões em 2025, um aumento de 19% em relação ao ano anterior, segundo a Cushman & Wakefield. O número reflete uma realocação estrutural do capital institucional em direção aos mercados mediterrâneos que, até recentemente, figuravam na periferia das alocações core europeias. Por trás dos números agregados, um grupo de operadores e líderes do setor público está moldando o cenário de investimentos por meio de plataformas vinculadas a infraestrutura, reformas regulatórias e parcerias transfronteiriças.

Este artigo examina os perfis e o contexto de mercado envolvendo Riccardo Paganelli, Pedro Baganha e o ecossistema mais amplo do sul da Europa, com base em dados de transações verificados, marcos regulatórios e projeções futuras.

Uma recuperação continental liderada pelo sul

O investimento em imóveis na Europa subiu para €241 bilhões em 2025, alta de 13% em relação a 2024, segundo a CBRE. O sul da Europa superou a média continental. A Espanha registrou €18,4 bilhões em investimento imobiliário em 2025, o maior nível desde 2018 e um aumento de 31% ano a ano, conforme a CBRE. A Itália alcançou €12,5 bilhões, um salto de 23% impulsionado por varejo, hotelaria e logística, segundo a Cushman & Wakefield.

O desempenho superior é significativo. Os mercados do sul da Europa cresceram coletivamente cerca de 1,5 vezes acima da taxa do mercado europeu mais amplo — uma inversão do padrão histórico em que o capital se concentrava em Londres, Paris e Randstad. Para alocadores institucionais presentes nos eventos do GRI pelo continente, a questão já não é se o sul da Europa merece um lugar à mesa, mas como acessá-lo de forma eficiente.

A Savills projeta que os volumes de investimento imobiliário na Europa subam cerca de 18% em 2026, à medida que os preços se firmam e as condições macroeconômicas se estabilizam. Somente a Espanha deve ver o investimento crescer entre 5% e 10% em 2026, colocando o volume total entre €19 bilhões e €21 bilhões, segundo a CBRE.

Quem é Riccardo Paganelli e qual é seu papel na virada de infraestrutura da Itália?

Riccardo Paganelli é Managing Partner da Actarus Investments, uma plataforma posicionada na interseção entre imobiliário, infraestrutura e energia renovável. Paganelli lidera um projeto de biometano no sul da Itália em parceria com a Eren Industries e a Macquarie Capital, de acordo com dados do GRI Institute. A iniciativa está alinhada com o impulso mais amplo da Itália para descarbonizar seu ambiente construído e sua oferta energética, colocando Paganelli no centro de uma estrutura de negócios que conecta múltiplas classes de ativos.

O impulso regulatório é considerável. O Decreto Ministerial DM 09/2022, emitido no âmbito do PNRR (Plano Nacional de Recuperação e Resiliência da Itália), permite o acesso a €1,9 bilhão em aportes de capital e tarifas incentivadas para novas plantas de produção de biometano ou plantas convertidas. O decreto alocou incentivos entre 2023 e 2025, criando uma janela definida para operadores pioneiros. A PwC projeta que a Itália pode alcançar uma capacidade de produção de biometano superior a 320.000 Smc/h em um futuro próximo, impulsionada por projetos financiados pelo PNRR.

A oportunidade do biometano na Itália se soma à Diretiva revisada de Desempenho Energético dos Edifícios (EPBD), que determina que até 2030, 15% dos imóveis menos eficientes devem atingir pelo menos a classe energética E, e a classe D até 2033. Todos os novos edifícios devem ser de emissão zero até 2030. Para um país com um dos estoques de edifícios mais antigos da Europa, a diretiva cria tanto uma obrigação de conformidade quanto uma oportunidade de investimento em renovação, retrofit e infraestrutura energética.

O trabalho de Paganelli com a Actarus Investments ilustra como o capital institucional no sul da Europa flui cada vez mais por plataformas híbridas que combinam propriedade de ativos reais com desenvolvimento de infraestrutura. A colaboração com a Macquarie Capital, um dos maiores investidores globais em infraestrutura, sinaliza que alocadores globais veem esses projetos italianos como institucionalmente escaláveis.

O capital institucional no sul da Europa flui cada vez mais por plataformas híbridas que combinam propriedade de ativos reais com desenvolvimento de infraestrutura, e o arcabouço regulatório italiano está incentivando ativamente essa convergência.

Como Pedro Baganha está transformando o mercado habitacional do Porto para investidores institucionais?

Pedro Baganha, vereador de Urbanismo, Espaço Público e Habitação do Porto, anunciou a ambição de aumentar a oferta de habitação pública na cidade de 2% para 10% nos próximos seis anos, segundo o Iberian Property e reportagens do GRI Institute. A meta representa uma expansão de cinco vezes que alteraria fundamentalmente a paisagem residencial da cidade e, por consequência, o perfil de risco-retorno para investidores institucionais residenciais.

A política habitacional de Portugal passou por uma transformação considerável. A Lei nº 56/2023, conhecida como Mais Habitação, buscou enfrentar a escassez habitacional restringindo licenças de aluguel de curta duração e impondo uma contribuição extraordinária conhecida como CEAL. O governo atual reverteu parcialmente esse arcabouço por meio do programa Construir Portugal, que eliminou o imposto CEAL e devolveu o poder de decisão sobre aluguel de curta duração aos municípios.

A meta de expansão habitacional de Baganha no Porto opera dentro desse ambiente regulatório em evolução. Para investidores institucionais em ativos de living — categoria que se tornou o setor imobiliário dominante na Europa, com €53 bilhões em 2025, segundo dados da CBRE e do GRI Institute —, a trajetória política portuguesa cria tanto oportunidades quanto complexidade. Decisões municipais sobre licenciamento, densidade e parcerias público-privadas agora têm mais peso do que os marcos nacionais na determinação da viabilidade dos projetos.

A ambição do Porto de aumentar a habitação pública de 2% para 10% em seis anos representa uma das metas municipais de habitação mais agressivas da Europa Ocidental, criando um potencial pipeline para capital residencial institucional.

Membros do GRI Institute ativos na Península Ibérica acompanharam de perto essa evolução regulatória, especialmente por meio de discussões no España GRI e em encontros focados em Portugal, onde formuladores de políticas e investidores dialogam diretamente sobre restrições na oferta habitacional.

Ativos de living e a oportunidade no sul da Europa

Os €53 bilhões investidos em ativos de living europeus em 2025 — abrangendo residencial, moradia estudantil e senior living — confirmam uma mudança secular na alocação institucional. As cidades do sul da Europa, com perfis demográficos mais jovens em relação ao norte da Europa, oferta habitacional restrita e taxas crescentes de urbanização, apresentam fundamentos atraentes para esse capital.

O ano recorde de investimento da Espanha e a recuperação da Itália liderada pela logística refletem um aprofundamento da base de compradores institucionais. Os fluxos de capital transfronteiriços para mercados mediterrâneos são sustentados pela melhoria da transparência, estruturas de locação padronizadas e um crescente número de parceiros operacionais locais capazes de gerir ativos em escala institucional.

A convergência entre reforma de política habitacional, mandatos de transição energética e volumes recordes de transações cria um momento singular para o imobiliário do sul da Europa. Operadores capazes de navegar pela complexidade regulatória enquanto estruturam ativos para propriedade institucional estão posicionados para capturar um fluxo de negócios expressivo.

O que o panorama de 2026 reserva para o fluxo de negócios no sul da Europa?

Os indicadores prospectivos são construtivos. A projeção da Savills de um aumento de 18% nos volumes de investimento europeu em 2026 sugere que a recuperação observada em 2025 ainda tem espaço para avançar. A previsão da CBRE, específica para a Espanha, de €19 bilhões a €21 bilhões em investimento em 2026, representaria mais um salto para o mercado ibérico.

Na Itália, a continuidade da implantação de incentivos do PNRR para biometano e infraestrutura energética fornece um pipeline mensurável de projetos investíveis. Os prazos de 2030 da EPBD começam a influenciar decisões de investimento de capital no estoque de edifícios italiano, gerando demanda por veículos de investimento vinculados a renovação.

A recalibração regulatória de Portugal — com a transição de restrições nacionais para políticas habitacionais municipais — cria um cenário mais nuançado, porém potencialmente mais atrativo para investimentos. A meta habitacional de Baganha para o Porto, se executada por meio de estruturas público-privadas, poderia servir de modelo para outros municípios portugueses com déficits de oferta semelhantes.

O crescimento de 19% do investimento no sul da Europa em 2025 superou o mercado europeu mais amplo e reflete uma realocação estrutural, e não cíclica, do capital institucional em direção aos mercados mediterrâneos.

Para membros do GRI Institute, a tese do sul da Europa se apoia em três pilares: marcos regulatórios que canalizam ativamente capital para habitação e infraestrutura energética, um número crescente de operadores com capacidades de grau institucional, e tendências demográficas e de urbanização que sustentam a demanda de longo prazo. Os operadores perfilados aqui — da plataforma de infraestrutura de Paganelli à ambição habitacional municipal de Baganha — representam pontos de entrada distintos, porém complementares, em um mercado que migrou decisivamente da periferia para o centro.

Fontes e metodologia

Todos os dados citados neste artigo são provenientes de CBRE, Cushman & Wakefield, Savills, PwC, Iberian Property e pesquisas do GRI Institute. Os volumes de transações referem-se a negócios concluídos conforme reportado pelas respectivas consultorias. As projeções são atribuídas às instituições de origem e carregam os níveis de confiança atribuídos durante a verificação. Os padrões editoriais do GRI Institute exigem que todas as estatísticas sejam rastreáveis a fontes identificadas.