São Paulo é o laboratório brasileiro do retrofit?

O conceito de retrofit tem se consolidado como uma das alternativas mais estratégicas no mercado imobiliário brasileiro, especialmente diante da escassez de terrenos e da crescente demanda por espaços mais sustentáveis. 

A renovação de edifícios existentes, focada na atualização de sua estrutura e design, tem se mostrado uma solução eficiente para adaptar imóveis às exigências contemporâneas de ocupação, ao mesmo tempo em que preserva sua identidade histórica. 

Em grandes centros urbanos, o retrofit vai além da modernização predial, funcionando como um catalisador para a revitalização de áreas historicamente degradadas.

Exemplos notáveis em São Paulo ilustram esse impacto, como o projeto no Edifício Bradesco Seguros, que reposicionou um ativo de valor histórico, e o Edifício Virgínia, cuja performance de mercado confirma a viabilidade da tese. 

No caso do Edifício Virgínia, a valorização do ativo foi expressiva, com 97% das unidades já comercializadas e o preço médio por metro quadrado chegando em R$ 14.500/m².

Ambos os projetos, ao preservar o valor histórico das construções, geraram rentabilidade significativa e impulsionaram a revitalização da região central, atraindo um público diversificado e consolidando o crescimento do mercado imobiliário em áreas já consolidadas. 

A adoção do retrofit em diversas cidades ao redor do mundo - com casos de sucesso em Amsterdã, Barcelona, Londres e Paris - reflete seu impacto positivo, não apenas na valorização imobiliária, mas também na renovação das infraestruturas urbanas.

Revitalizações ainda enfrentam barreiras

Para que o retrofit se torne uma opção viável para investidores e incorporadoras, é necessário superar desafios técnicos, econômicos e urbanos. 

O primeiro passo é uma análise detalhada do imóvel, considerando suas condições físicas e a viabilidade econômica. Muitos imóveis antigos carregam um "passivo", como baixa ocupação, dívidas e problemas estruturais, tornando o processo de requalificação mais complexo.

Além disso, o custo inicial do retrofit pode ser elevado, especialmente em projetos que exigem reformas estruturais significativas. No entanto, o valor agregado ao imóvel, somado à valorização da área, pode gerar altos retornos no médio e longo prazo. 

Outro obstáculo é a mentalidade do mercado brasileiro, que historicamente valoriza novos empreendimentos em detrimento da adaptação de estruturas existentes, refletindo uma cultura ainda em transição quanto ao valor das preexistências urbanas.

O financiamento de projetos de retrofit também enfrenta limitações devido à percepção de risco associada aos imóveis antigos e à falta de compreensão sobre o retorno financeiro desses projetos. 

Para superar esse desafio, é fundamental um trabalho contínuo de educação e sensibilização do setor, para que o retrofit seja visto como uma estratégia de valorização e investimento inteligente.

Medidas municipais e agenda ESG impulsionam projetos

Apesar dos desafios, o retrofit oferece oportunidades significativas de investimento. Incentivos públicos têm se mostrado uma tendência crescente em grandes cidades, como São Paulo. 

A prefeitura da capital tem apoiado projetos de retrofit no centro histórico da cidade, com mais de 20 projetos aprovados e mais de R$ 200 milhões em investimentos destinados a esse tipo de empreendimento. 

Tais iniciativas incluem isenções fiscais, aumento da volumetria e a transferência de potencial construtivo para outras áreas, o que proporciona vantagens financeiras e torna os projetos mais viáveis.

Além disso, o retrofit se alinha com um movimento global de sustentabilidade e responsabilidade social. Em um cenário onde empresas buscam reduzir sua pegada ambiental, a crescente incorporação de sistemas de eficiência energética e soluções para a reutilização de materiais acompanha a exigência global de performance ambiental. 

O retrofit também está sendo moldado pelas novas formas de ocupação urbana, como a demanda crescente por espaços flexíveis e multifuncionais, adaptados ao home office e coworking. 

Muitos imóveis, antes destinados exclusivamente ao uso comercial, estão sendo transformados para uso misto, combinando moradia, trabalho e comércio - refletindo mudanças nos hábitos urbanos, onde a mobilidade e a qualidade de vida são mais valorizadas.

Muito além de uma “simples reforma” 

Um dos principais pontos de debate é a necessidade de uma abordagem holística e integrada para o retrofit, que vá além da simples reforma de imóveis e considere aspectos urbanos mais amplos, como a qualidade de vida da população, o acesso à infraestrutura e a valorização do entorno.

Em grandes cidades, onde o retrofit tem sido incentivado, é fundamental que os projetos não se restrinjam à recuperação de prédios, mas também contribuam para transformar e revitalizar o tecido urbano, melhorando a conectividade, a segurança e a identidade local.

A governança urbana no retrofit envolve, portanto, a implementação de políticas públicas eficazes, que criem condições favoráveis para que os investidores se sintam seguros ao apostar em projetos de requalificação.