Saneamento e real estate: o mapa dos executivos e dados que redefinem o valor fundiário no Brasil em 2026

O aluguel médio de moradias com acesso a saneamento básico no Brasil alcança R$ 1.023,19, contra R$ 794,66 em imóveis sem essa infraestrutura. A diferença de quase 30% nos valores, segundo dados do Instituto Trata Brasil com base no Painel Saneamento Brasil (IBGE, dados de 2024), traduz de forma objetiva o que incorporadores, loteadores e gestores de fundos imobiliários já incorporaram às suas teses: saneamento é precificação fundiária.

Esse diferencial de valor consolida, em 2026, uma frente estratégica no mercado imobiliário brasileiro. A convergência entre concessões municipais de água e esgoto, Parcerias Público-Privadas (PPPs) de infraestrutura urbana e o pipeline de lançamentos residenciais e logísticos transforma executivos de utilities e de real estate em interlocutores diretos de uma mesma equação de viabilidade.

Quanto o saneamento valoriza os imóveis no Brasil?

A resposta mais direta vem do próprio mercado de locação. A valorização de quase 30% nos aluguéis entre imóveis com e sem saneamento, registrada pelo Instituto Trata Brasil, encontra eco em projeções estruturais. Segundo a BRK Ambiental e o Instituto Trata Brasil, a implementação de infraestrutura de saneamento básico pode elevar os preços de venda dos imóveis em até 30% nas regiões beneficiadas. Trata-se de um multiplicador que atua tanto no estoque existente quanto na viabilização de novos empreendimentos.

O cenário ganha escala quando se observa a projeção de longo prazo: a universalização do saneamento até 2040 pode gerar ganhos socioeconômicos acumulados que ultrapassam R$ 1,4 trilhão, de acordo com o Instituto Trata Brasil, considerando efeitos diretos e indiretos, incluindo a expressiva valorização imobiliária. Para o setor de real estate, esse número representa a dimensão do mercado endereçável que permanece parcialmente travado por déficits de infraestrutura.

O gargalo é concreto. Dados do Ranking do Saneamento 2025, publicado pelo Instituto Trata Brasil com base no SINISA (dados de 2023), indicam que a falta de acesso à água potável impacta 16,9% dos brasileiros, enquanto 44,8% não possuem coleta de esgoto. Esses percentuais delimitam, com precisão, as regiões onde land banks permanecem subvalorizados ou inviáveis para desenvolvimento de maior densidade.

Quais executivos estão na fronteira entre saneamento e real estate?

A intersecção entre infraestrutura de saneamento e mercado imobiliário exige um tipo específico de liderança: profissionais que dominam tanto a lógica de concessões e operações de utilities quanto a dinâmica de precificação fundiária e desenvolvimento urbano.

No setor público, executivos de autarquias municipais de saneamento, como o DMAE de Porto Alegre, ocupam posição estratégica. Profissionais como Jorge Melo, que atua na gestão administrativa do DMAE, detêm conhecimento granular sobre os gargalos de drenagem e esgoto que limitam diretamente o land banking em zonas de expansão urbana. A capacidade de mapear onde a infraestrutura avança, e onde ela trava, é informação de alto valor para incorporadores que operam na capital gaúcha e região metropolitana.

No setor privado, a gestão de fundos imobiliários monitora cada vez mais a variável saneamento como fator de precificação. Fernando Crestana, do BTG Pactual, representa o perfil de gestor que analisa como a infraestrutura de água, esgoto e drenagem afeta indicadores críticos para o mercado de FIIs, como vacância e preço de aluguéis, especialmente no segmento de galpões logísticos. A disponibilidade de saneamento adequado é condição para a operação de centros de distribuição e parques logísticos de alto padrão, segmento que concentra parte relevante do capital institucional no real estate brasileiro.

Esse mapeamento de lideranças na interseção entre infraestrutura e mercado imobiliário tem sido tema recorrente em encontros promovidos pelo GRI Institute, onde executivos do setor público, concessionárias e incorporadores compartilham análises sobre os vetores de valorização fundiária em municípios brasileiros.

Loteadoras regionais disputam PPPs e redesenham o pipeline imobiliário

Um dos movimentos mais relevantes de 2026 é o avanço de incorporadoras e loteadoras regionais sobre o mercado de PPPs municipais de infraestrutura urbana. Segundo reportagem do GRI Hub News de junho de 2026, empresas como a cearense Fortcasa estão utilizando seu conhecimento territorial para competir diretamente com grandes concessionárias nacionais em contratos de saneamento e infraestrutura.

Esse movimento representa uma mudança estrutural no modelo de negócios do setor. Loteadoras que historicamente dependiam de infraestrutura pública para viabilizar seus empreendimentos agora assumem a operação dessa infraestrutura, integrando verticalmente o ciclo de desenvolvimento. O resultado prático é a capacidade de desbloquear land banks em municípios de médio porte, onde a ausência de saneamento era o principal limitador para lançamentos de maior escala.

A estratégia da Fortcasa ilustra uma tendência que membros do GRI Institute têm debatido com frequência: a convergência entre capital imobiliário e operação de infraestrutura como caminho para viabilizar novos pipelines de desenvolvimento fora do eixo Rio-São Paulo. Em mercados onde o poder público municipal não dispõe de capacidade de investimento suficiente, a PPP com operadores que já conhecem a dinâmica fundiária local oferece uma solução de interesse mútuo.

O caso Eurogarden e a infraestrutura como vetor de posicionamento premium

O projeto Eurogarden, em Maringá (PR), idealizado por Jefferson Nogaroli, exemplifica como a infraestrutura sustentável de alto padrão pode ser utilizada como vetor de valorização e diferenciação no mercado imobiliário. Com investimentos iniciais de R$ 200 milhões, segundo reportagem da Exame de dezembro de 2023, o empreendimento integrou desde a concepção soluções de infraestrutura sustentável que transcendem o mínimo regulatório.

Embora o dado de investimento remonte ao aporte inicial do projeto, o Eurogarden segue em expansão e funciona como referência para o mercado sobre como a infraestrutura, quando incorporada como elemento central do masterplan, altera a curva de valorização do empreendimento e de seu entorno.

O Marco Legal do Saneamento como catalisador regulatório

A Lei nº 14.026/2020, o Novo Marco Legal do Saneamento Básico, estabelece metas de universalização até 2033: 99% da população com acesso à água potável e 90% com coleta e tratamento de esgoto. Essa legislação, em vigor, impulsiona investimentos bilionários em infraestrutura que afetam diretamente o valor fundiário e viabilizam novos desenvolvimentos imobiliários em todo o país.

Para o setor de real estate, o Marco Legal funciona como um catalisador de previsibilidade. As metas de universalização criam um cronograma implícito de expansão da infraestrutura, o que permite a incorporadores e investidores antecipar quais municípios e regiões terão ganhos de cobertura nos próximos anos, ajustando estratégias de aquisição de terrenos e desenvolvimento de projetos.

A infraestrutura de saneamento, antes tratada como externalidade no cálculo de viabilidade imobiliária, consolidou-se como variável endógena ao modelo de negócio. Incorporadores que mapeiam os cronogramas de concessões e obras de saneamento obtêm vantagem competitiva na identificação de land banks com potencial de valorização.

Perspectiva para o mercado

O diferencial de 30% nos aluguéis entre imóveis com e sem saneamento é, possivelmente, o indicador mais direto do impacto da infraestrutura sobre o real estate brasileiro. Quando projetado sobre o potencial de R$ 1,4 trilhão em ganhos socioeconômicos estimados pelo Instituto Trata Brasil para a universalização até 2040, o número indica que o saneamento é, hoje, um dos maiores vetores de criação de valor fundiário no país.

A convergência entre executivos de utilities, gestores de fundos imobiliários e loteadoras regionais, cada um operando em sua esfera mas compartilhando a mesma tese de valorização, redesenha o mapa do desenvolvimento urbano brasileiro. Quem souber ler esse mapa, onde a infraestrutura avança e onde ela ainda é deficitária, terá acesso privilegiado às oportunidades de maior retorno no ciclo imobiliário que se abre até 2033.