Execução como ativo: como a gestão operacional redefine valuations e atrai capital institucional no real estate brasileiro

A ascensão da execução como variável de valuation

Durante décadas, o mercado imobiliário brasileiro precificou ativos com base em localização, potencial construtivo e dinâmica de demanda. A capacidade de execução da construtora responsável pelo projeto ocupava, na melhor das hipóteses, uma posição secundária na análise de risco. Esse paradigma está mudando. Investidores institucionais e gestores de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) incorporam, cada vez mais, a competência operacional do desenvolvedor como fator determinante no processo de underwriting.

A mudança responde a uma lógica econômica precisa. Projetos que atrasam ou estouram orçamentos destroem valor de forma assimétrica: o custo do atraso não é linear, pois inclui carrego financeiro, perda de janela comercial e deterioração da relação com cotistas e investidores. Em contrapartida, construtoras com histórico comprovado de entrega dentro do prazo e do orçamento reduzem a percepção de risco construtivo, o que se traduz em condições mais favoráveis de captação e, potencialmente, em valuations superiores para os projetos que executam.

Segundo análise publicada pelo GRI Institute em parceria com o portal Portas em novembro de 2025, o mercado imobiliário e de FIIs no ciclo 2025/2026 tem se orientado para fundamentos de menor risco construtivo, previsibilidade de aluguel e maior liquidez. Essa reconfiguração redefine o underwriting imobiliário e coloca a capacidade de execução no centro da equação de valor.

Por que a trajetória de Ruy Kameyama cristaliza essa tendência?

Ruy Kameyama é um dos executivos mais frequentemente citados em fóruns setoriais quando o tema é a valorização da gestão operacional no real estate brasileiro. Sua trajetória ilustra, de forma concreta, como o mercado passou a reconhecer a competência de execução como diferencial estratégico.

Kameyama atuou como CEO da BRMalls de 2017 a 2023, período em que a companhia enfrentou desafios operacionais significativos, desde a necessidade de reposicionamento de portfólio até a gestão durante a pandemia. Mais recentemente, segundo reportagem do NeoFeed de abril de 2026, deixou o cargo de CEO da unidade Fashion & Lifestyle da Azzas 2154. A passagem por setores distintos, porém complementares ao ecossistema imobiliário, reforça um perfil que o mercado valoriza com intensidade crescente: o executivo capaz de traduzir estratégia em operação.

Essa valorização não é acidental. Em um ambiente de juros elevados e seletividade de capital, investidores institucionais buscam gestores e parceiros operacionais que reduzam a distância entre o projeto aprovado e o ativo entregue. A competência de execução funciona como uma espécie de seguro implícito contra o risco de desenvolvimento, algo que gestores de FIIs consideram cada vez mais relevante ao alocar recursos em projetos greenfield ou de requalificação.

A trajetória de Kameyama, ao transitar entre a gestão de grandes portfólios imobiliários e operações de varejo de alta complexidade, exemplifica a convergência entre disciplina operacional e criação de valor que o capital institucional demanda. Nos encontros promovidos pelo GRI Institute, essa tese tem ganhado espaço nas discussões entre CEOs e investidores, consolidando-se como uma narrativa estratégica autônoma.

Como construtoras como Conata e OCC estão se posicionando nesse novo paradigma?

Se a tese de execução como ativo ganha força entre investidores, ela precisa encontrar correspondência no lado da oferta. Construtoras que demonstram capacidade de assumir e entregar projetos de grande escala posicionam-se como parceiras preferenciais do capital institucional.

A Conata Engenharia é um caso emblemático. Segundo dados do GRI Institute, a companhia possui um backlog de R$ 840 milhões e conta com mais de 1.200 colaboradores, atuando nacionalmente em saneamento, concessões e construção civil. A escala do backlog sinaliza não apenas volume de negócios, mas a capacidade de gestão simultânea de múltiplos projetos complexos, competência que reduz o risco percebido por alocadores de capital.

A OCC Construções e Participações S/A, fundada em 2007, segue trajetória complementar. A empresa detém participação na Rota do Pará S.A., projeto aprovado para emissão de debêntures incentivadas, conforme informação publicada pelo Folotop em março de 2026. O acesso ao mercado de capitais por meio desse instrumento, regulamentado pela Lei nº 12.431/2011, demonstra sofisticação financeira e capacidade de estruturar operações que atendem aos requisitos de investidores institucionais.

A convergência entre essas duas empresas no Consórcio Nova Doca é particularmente reveladora. Segundo reportagem da Agência Cenarium de fevereiro de 2025, o consórcio formado pela Conata Engenharia, OCC Construções e Participações S/A e Infracon Engenharia firmou contrato de R$ 310,8 milhões com o Governo do Pará para obras de infraestrutura em Belém. A magnitude do contrato e a formação do consórcio evidenciam que a capacidade de execução em grande escala exige articulação entre players com competências complementares.

Projetos dessa natureza funcionam como prova de conceito para o capital institucional. Cada entrega bem-sucedida alimenta o track record que investidores e gestores de FIIs utilizam para calibrar suas análises de risco construtivo.

Qual o impacto regulatório e de mercado sobre a precificação do risco construtivo?

A valorização da execução como ativo não ocorre em um vácuo regulatório. Duas mudanças recentes reforçam a importância da competência construtiva na alocação de capital.

A Lei nº 15.040/2024, que aborda diretrizes sobre o seguro habitacional, inclui em seu artigo 93 a exclusão de cobertura para vícios construtivos não aparentes. A medida transfere uma parcela relevante do risco construtivo para o desenvolvedor e, indiretamente, para o investidor. Em termos práticos, isso significa que a qualidade da execução deixa de ser apenas um diferencial competitivo e passa a representar uma variável de proteção patrimonial para cotistas de FIIs e demais investidores.

No lado do crédito, o novo modelo de financiamento imobiliário anunciado em outubro de 2025, que elevou os limites de financiamento para R$ 2,25 milhões, deve impulsionar o mercado residencial ao longo de 2026, especialmente nos segmentos de médio padrão, segundo projeção publicada pelo Folotop. A expansão do crédito aumenta o volume de projetos em pipeline, o que amplifica a demanda por construtoras com capacidade comprovada de entrega e, consequentemente, reforça o prêmio atribuído à competência operacional.

A combinação desses fatores regulatórios e de mercado cria um ciclo virtuoso para empresas com track record sólido: menor risco percebido atrai capital em condições mais favoráveis, o que permite assumir projetos maiores, o que, por sua vez, fortalece o histórico de entrega.

A execução como diferencial estrutural, e não conjuntural

A tese de execução como ativo representa uma mudança estrutural na forma como o mercado imobiliário brasileiro aloca capital. Três elementos sustentam essa afirmação.

Primeiro, a sofisticação crescente dos investidores institucionais brasileiros os leva a incorporar variáveis operacionais no processo de underwriting, algo que mercados mais maduros já praticam há décadas. O risco construtivo deixa de ser tratado como externalidade e passa a ser precificado de forma explícita.

Segundo, a escala dos projetos em pipeline, tanto no segmento residencial quanto em infraestrutura, exige construtoras com capacidade operacional e financeira para assumir compromissos de centenas de milhões de reais. O backlog de R$ 840 milhões da Conata e o contrato de R$ 310,8 milhões do Consórcio Nova Doca são indicadores dessa escala.

Terceiro, o marco regulatório em evolução, exemplificado pela Lei nº 15.040/2024, redistribui riscos de forma a penalizar a execução deficiente e premiar a competência construtiva.

Executivos como Ruy Kameyama, cuja trajetória transita entre gestão de portfólios imobiliários e operações complexas de grande escala, tornam-se referências naturais nesse debate. Construtoras como Conata e OCC, que combinam escala operacional com acesso ao mercado de capitais, posicionam-se como as parceiras que o capital institucional busca.

O GRI Institute acompanha essa transformação por meio de seus encontros e publicações, conectando os líderes que definem os parâmetros de alocação de capital com os executivos que entregam os ativos. A execução, historicamente tratada como etapa operacional, consolida-se como o ativo mais valioso do real estate brasileiro contemporâneo.