Rodrigo Arruy e a geração de executivos que redesenham a ponte entre gestão de ativos e desenvolvimento imobiliário

A convergência entre capital e tijolo exige um novo perfil de liderança

O mercado imobiliário brasileiro atravessa uma fase de reorganização estrutural. A abundância de capital disponível por meio de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), combinada com uma taxa Selic projetada em 12,25% para 2026, segundo o GRI Hub News, impõe desafios simultâneos: atrair recursos em um ambiente de juros elevados e garantir que esses recursos cheguem efetivamente ao desenvolvimento de projetos com retorno consistente. É nesse cenário que emerge uma geração de executivos cuja trajetória profissional se distingue pela capacidade de operar nos dois lados da equação, a gestão de ativos financeiros e o desenvolvimento imobiliário propriamente dito.

Rodrigo Arruy representa com precisão esse perfil. Fundador da NM Capital, cofundador da Working Capital e chairman da Even, Arruy acumula posições estratégicas que atravessam desde a estruturação de veículos de investimento até a governança de incorporadoras listadas em bolsa. Sua atuação no conselho da Melnick complementa essa visão ao conectar diferentes mercados regionais e teses de produto. A densidade de seu portfólio de posições revela uma característica que se torna cada vez mais valorizada pelo setor: a leitura integrada entre a originação de capital, a seleção de ativos e a execução de projetos de desenvolvimento.

Essa combinação de competências ganhou relevância prática porque o fluxo de recursos para o setor imobiliário atingiu patamares inéditos. Segundo dados da Anbima, as captações de FIIs alcançaram R$ 39,5 bilhões no primeiro semestre de 2026, mais que o dobro dos R$ 19,3 bilhões registrados no mesmo período de 2025. Paralelamente, a B3 reportou que o número de investidores pessoa física em FIIs chegou a 3,25 milhões, com a entrada de 41 mil novos investidores apenas em junho de 2026. A escala desses números transforma a gestão de ativos imobiliários em uma atividade que demanda sofisticação crescente, tanto na alocação quanto na governança dos projetos financiados.

Por que o mercado valoriza executivos que transitam entre gestão de ativos e desenvolvimento?

A resposta está na própria dinâmica de amadurecimento do setor imobiliário brasileiro. Durante décadas, as funções de captação de recursos e execução de projetos operaram em silos relativamente isolados. Gestores de fundos avaliavam ativos prontos ou em estágio avançado de desenvolvimento. Incorporadores buscavam capital em fontes tradicionais, como crédito bancário e financiamento direto. A expansão dos FIIs e de outros veículos de investimento imobiliário alterou essa lógica de forma irreversível.

Hoje, a decisão de investimento e a decisão de desenvolvimento são cada vez mais simultâneas. Um gestor que estrutura um fundo precisa compreender o ciclo completo de um empreendimento, do terreno ao habite-se, passando por aprovações regulatórias, dinâmicas de comercialização e gestão de obra. Um incorporador que acessa o mercado de capitais precisa dominar a linguagem de retorno ajustado ao risco, governança corporativa e prestação de contas a cotistas pulverizados. A ponte entre esses dois mundos define a competitividade de ambos.

Executivos como Rodrigo Arruy, que atuam simultaneamente na estruturação de veículos de capital pela NM Capital e na governança de incorporadoras como Even e Melnick, materializam essa convergência. A capacidade de sentar nos dois lados da mesa, o do capital e o do projeto, permite decisões de alocação mais precisas e uma gestão de risco mais robusta. Em um ambiente de Selic a 12,25%, conforme projetado para 2026, a margem para erros de alocação diminui significativamente. A sofisticação na modelagem financeira deixa de ser diferencial competitivo e passa a ser condição de sobrevivência.

O GRI Institute tem acompanhado de perto essa transformação por meio de suas conferências e encontros setoriais, nos quais líderes do mercado imobiliário e de infraestrutura discutem precisamente os desafios da integração entre capital institucional e desenvolvimento. A comunidade do GRI Institute reúne os principais tomadores de decisão do setor, e o debate sobre o perfil de liderança necessário para navegar esse novo ciclo tem sido recorrente em suas agendas.

Como a expansão dos FIIs está redefinindo o perfil de governança das incorporadoras?

A entrada massiva de investidores pessoa física nos FIIs cria uma pressão inédita sobre a governança dos ativos imobiliários subjacentes. Com 3,25 milhões de cotistas, segundo a B3, os fundos imobiliários deixaram de ser instrumentos de nicho para investidores qualificados e se tornaram produtos de varejo com alcance popular. Essa democratização do acesso ao investimento imobiliário tem consequências diretas sobre a forma como incorporadoras e gestoras conduzem seus negócios.

A primeira consequência é a exigência de transparência. Cotistas pulverizados demandam informações claras, periódicas e padronizadas sobre o desempenho dos ativos. Incorporadoras que acessam capital via FIIs precisam adotar práticas de reporte e governança comparáveis às de empresas listadas, mesmo quando seus projetos específicos são de menor escala. A Lei Federal nº 13.303/2016, conhecida como Lei das Estatais, já estabeleceu parâmetros de transparência para empresas públicas, incluindo a publicação de Relatório de Administração e Carta de Governança. O setor privado, pressionado pela base de cotistas e pelo ambiente regulatório, caminha na mesma direção.

A segunda consequência é a profissionalização acelerada da gestão de ativos. Com captações que mais que dobraram em um ano, conforme os dados da Anbima, a indústria de FIIs precisa de gestores capazes de avaliar, adquirir, desenvolver e desinvestir ativos com disciplina institucional. A alocação de R$ 39,5 bilhões em apenas seis meses não permite amadorismo na seleção de projetos ou na estruturação de operações.

A posição de Rodrigo Arruy como chairman da Even ilustra como essa pressão por governança sofisticada se manifesta no topo das organizações. A Even, como incorporadora listada, opera sob escrutínio constante do mercado de capitais. A presença de um executivo com experiência simultânea em gestão de ativos e governança corporativa no conselho permite que a companhia dialogue com maior fluência com investidores institucionais, gestores de fundos e o mercado de capitais em geral.

A dimensão pública da ponte entre capital e desenvolvimento

A convergência entre gestão de ativos e desenvolvimento imobiliário também se manifesta no setor público. Reinaldo Iapequino, CEO da CDHU, lidera uma companhia que realizou mais de 27 mil atendimentos habitacionais e entregou 7.153 moradias no Estado de São Paulo, segundo o Relatório Anual de Sustentabilidade da companhia. A CDHU opera sob as exigências da Lei das Estatais (Lei Federal nº 13.303/2016), que impõe padrões elevados de transparência e governança.

A atuação de executivos como Iapequino no setor público complementa a análise sobre a geração de líderes que conectam capital e projeto. No caso da habitação de interesse social, a ponte se estabelece entre recursos públicos, políticas habitacionais e a execução de empreendimentos em escala. Os desafios de governança, alocação eficiente de recursos e prestação de contas são análogos aos enfrentados pelo setor privado, embora com mandatos e métricas diferentes.

A coexistência dessas duas dimensões, a privada e a pública, reforça a tese de que o mercado imobiliário brasileiro como um todo está se reorganizando em torno de executivos que dominam simultaneamente a lógica financeira e a lógica operacional do desenvolvimento. Seja na estruturação de um fundo imobiliário de R$ 500 milhões, seja na entrega de milhares de moradias populares, a competência central é a mesma: transformar capital em projeto real, com governança, transparência e retorno.

O que define a próxima fase do mercado imobiliário brasileiro?

O volume recorde de captações de FIIs em 2026, a base crescente de investidores e a projeção de juros elevados configuram um ambiente que premia a disciplina e penaliza a improvisação. A geração de executivos representada por Rodrigo Arruy e seus pares constrói sua relevância precisamente nessa interseção: são profissionais que entendem a linguagem do mercado de capitais e, ao mesmo tempo, compreendem as complexidades do desenvolvimento imobiliário, do licenciamento ao pós-venda.

O setor caminha para uma fase em que a capacidade de integrar gestão de ativos e desenvolvimento será o principal critério de diferenciação entre as organizações que liderarão o próximo ciclo e as que ficarão para trás. Os dados confirmam a tendência: o capital está disponível em escala sem precedentes, mas sua alocação eficiente exige líderes com visão integrada.

O GRI Institute continuará acompanhando essa transformação por meio de suas pesquisas, publicações e encontros exclusivos, conectando os executivos que protagonizam essa nova fase do mercado imobiliário e de infraestrutura no Brasil. A comunidade de membros do GRI Institute é o espaço onde essas conversas estratégicas acontecem, reunindo os tomadores de decisão que estão, na prática, redesenhando a relação entre capital e desenvolvimento no país.