Riccardo Paganelli, Rishi Khurana e os operadores-principais que transformam o imobiliário europeu

O investimento imobiliário europeu subiu para €241 bilhões em 2025, alta de 13% em relação ao ano anterior, segundo a CBRE. Por trás desse número, uma mudança estrutural silenciosa está em curso. Um grupo de operadores-principais — indivíduos que combinam alocação de capital com gestão direta de ativos — está redefinindo como os retornos são gerados no continente. Riccardo Paganelli, Rishi Khurana, Morgan Garfield e o falecido George Mantzavinatos representam expressões distintas desse modelo, cada um atuando na interseção entre o mercado imobiliário e disciplinas adjacentes como infraestrutura energética, reposicionamento de escritórios, regeneração do varejo e resolução de ativos em dificuldades.

Com a Savills projetando que os volumes de investimento imobiliário europeu cresçam cerca de 18% em 2026, compreender as arquiteturas operacionais que esses operadores construíram oferece aos investidores institucionais um mapa prospectivo de onde o alfa está sendo gerado.

Quem são os operadores-principais que impulsionam o próximo ciclo imobiliário europeu?

O termo "operador-principal" descreve um arquétipo específico no mercado atual: um dealmaker que não apenas aloca capital em ativos, mas gerencia ativamente a transformação desses ativos por dentro. Esse modelo contrasta com as estratégias passivas de alocação em fundos que dominaram o ciclo anterior. À medida que os custos de capital subiram e a compressão tradicional de yields estagnou, a capacidade de gerar valor por meio de melhoria operacional, navegação regulatória e integração intersetorial tornou-se o principal diferencial.

Quatro indivíduos exemplificam essa abordagem em geografias e classes de ativos distintas. Suas estratégias, embora variadas, compartilham um fio condutor: cada um trata a complexidade operacional como uma vantagem competitiva, e não como um centro de custos.

Riccardo Paganelli: conectando imobiliário e infraestrutura energética na Itália

Riccardo Paganelli, por meio da Actarus Investments, atua na convergência entre imobiliário e energia renovável na Itália. Sua empresa está conectando esses dois setores por meio de um projeto de biometano apoiado pela Macquarie Capital e sustentado por incentivos do PNRR italiano (Plano Nacional de Recuperação e Resiliência), segundo reportagem do GRI Institute.

Esse posicionamento é significativo por várias razões. O investimento imobiliário no Sul da Europa atingiu €27,4 bilhões em 2025, um aumento de 19% em relação ao ano anterior, de acordo com dados da Cushman & Wakefield e do GRI Institute. A Itália, como componente central desse crescimento, está atraindo capital institucional que exige cada vez mais ativos com valor de infraestrutura integrado. O modelo de Paganelli, que integra geração de energia a portfólios imobiliários, responde diretamente a essa demanda.

O cenário regulatório fortalece essa tese. O PNRR italiano oferece incentivos estruturados e financiamento projetados para conectar imobiliário e infraestrutura energética, criando um ambiente político que recompensa operadores capazes de navegar ambos os setores simultaneamente. Enquanto isso, o ELTIF 2.0, o marco regulatório europeu de Fundos de Investimento de Longo Prazo, está se tornando o veículo preferido para investidores de varejo e institucionais que buscam acesso a ativos "reais" como imóveis com energia integrada, possibilitando a captação transfronteiriça de capital com transparência fiscal.

A abordagem de Paganelli representa uma categoria de negociação que requer profundo conhecimento regulatório local combinado com a capacidade de estruturar transações atraentes para parceiros institucionais globais. O apoio da Macquarie Capital sinaliza que investidores de infraestrutura de primeiro nível consideram esse modelo híbrido escalável e investível.

Rishi Khurana: reposicionamento value-add de escritórios no centro de Londres

Rishi Khurana, atuando por meio da Purestone Capital, concentra-se em uma estratégia diferente, mas igualmente intensiva operacionalmente: o reposicionamento de ativos de escritórios no centro de Londres. Em parceria com a BPS London, a Purestone Capital adquiriu o 80-85 Tottenham Court Road por £32,6 milhões, conforme registros reportados pela Derwent London plc e pelo The National Law Review.

A aquisição de um ativo core no West End nessa faixa de preço reflete a tese value-add que se tornou central no mercado de escritórios de Londres. Em vez de adquirir ativos estabilizados com yields comprimidos, operadores como Khurana visam propriedades onde investimento de capital, reposicionamento e gestão ativa podem destravar um upside significativo de aluguel.

Essa estratégia exige um conjunto de competências fundamentalmente diferente da alocação passiva de capital. O operador deve avaliar custos de reforma, gerenciar riscos de planejamento e construção, navegar a demanda de inquilinos em tempo real e executar uma estratégia de locação que capture o prêmio crescente que inquilinos estão dispostos a pagar por espaços de alta qualidade e ricos em amenidades. A aquisição na Tottenham Court Road, situada em um dos submercados de escritórios mais conectados de Londres, ilustra a convicção necessária para alocar capital em ativos que precisam de transformação, e não apenas de propriedade.

O fluxo de negócios de Khurana posiciona a Purestone Capital no centro de uma tendência mais ampla. À medida que os volumes de investimento europeu se recuperam e o mercado britânico atrai renovado interesse transfronteiriço, compradores operacionalmente capacitados que conseguem subscrever risco de reposicionamento estão obtendo preços de entrada favoráveis em relação a ativos core estabilizados.

Morgan Garfield: regeneração do varejo e liderança política no Reino Unido

Morgan Garfield representa uma terceira expressão do modelo operador-principal, focada na regeneração de ativos de varejo e comunitários em todo o Reino Unido. A NewRiver REIT adquiriu a Ellandi, empresa cofundada por Garfield, por £5 milhões iniciais, levando o total de ativos sob gestão da NewRiver a £2 bilhões, conforme reportado pelo Place North West.

O modelo da Ellandi centra-se em assumir ativos de varejo com desempenho abaixo do esperado — frequentemente shopping centers comunitários — e revitalizá-los por meio de gestão ativa, remix de inquilinos e engajamento comunitário. Essa abordagem requer uma compreensão granular de demografias locais, padrões de fluxo de visitantes e o papel evolutivo do varejo físico em uma economia omnichannel. A aquisição pela NewRiver validou esse modelo em escala institucional.

A influência de Garfield vai além das transações, chegando à política pública. Como presidente do conselho de varejo da British Property Federation, ele tem defendido emendas ao Landlord and Tenant Act 1954 para agilizar o processo de locação comercial e apoiar a descarbonização de edifícios. Esse duplo papel — operador ativo e defensor de políticas — ilustra como os principais operadores do mercado atual moldam o ambiente regulatório no qual investem.

A capacidade de influenciar marcos regulatórios enquanto gerencia portfólios simultaneamente cria vantagens informacionais e estruturais que alocadores puramente de capital não conseguem replicar. A trajetória de Garfield, de operador a parceiro institucional e líder setorial, traça um caminho que muitos operadores da próxima geração buscam seguir.

Qual foi o papel de George Mantzavinatos na construção do atual mercado de ativos em dificuldades?

George Mantzavinatos, figura proeminente na resolução de empréstimos inadimplentes (NPLs) e gestão de ativos em dificuldades na Grécia e em Chipre, faleceu em maio de 2023. Sua contribuição para o ciclo atual do mercado europeu merece reconhecimento como contexto fundamental.

Mantzavinatos foi essencial no desenvolvimento dos marcos institucionais e estruturas de transação que possibilitaram a resolução de grandes portfólios de ativos em dificuldades no Sul da Europa. A infraestrutura de mercado que ajudou a construir — incluindo plataformas de servicing, protocolos de due diligence e relacionamentos com investidores — continua sustentando o fluxo de negócios na região até hoje. O crescimento de 19% ao ano no investimento imobiliário no Sul da Europa reportado para 2025 deve muito ao trabalho de base realizado por operadores como Mantzavinatos durante o ciclo anterior de ativos em dificuldades.

Seu legado ilustra uma verdade mais ampla sobre o modelo operador-principal: o valor criado por profissionais práticos frequentemente sobrevive a carreiras individuais, incorporando-se na capacidade institucional de mercados inteiros.

Como o modelo operador-principal transforma a alocação de capital no imobiliário europeu?

O fio condutor que liga Paganelli, Khurana, Garfield e Mantzavinatos é a convicção de que a intensidade operacional gera retornos que a engenharia financeira sozinha não consegue. Cada um construiu ou está construindo uma plataforma onde expertise de domínio, navegação regulatória e gestão prática de ativos servem como os principais motores de criação de valor.

Para investidores institucionais avaliando alocações no imobiliário europeu, esse grupo de operadores sinaliza um ambiente de mercado onde a escolha do parceiro operacional importa tanto quanto a escolha de geografia ou setor. Os operadores perfilados aqui estão gerando retornos por meio da transformação direta de ativos, seja integrando infraestrutura de biometano, reposicionando escritórios no West End, regenerando varejo comunitário ou resolvendo portfólios em dificuldades.

A Espanha oferece um dado adjacente: a CBRE projeta que o investimento imobiliário espanhol aumente entre 5% e 10% em 2026, colocando o volume total entre €19 bilhões e €21 bilhões. Mercados com essa trajetória de crescimento recompensarão operadores capazes de originar, subscrever e transformar ativos — não apenas adquiri-los.

Como as discussões nos eventos do GRI Institute consistentemente destacam, o setor imobiliário europeu está entrando em uma fase onde o capital é abundante em relação à capacidade operacional. Os operadores que possuem ambos — a capacidade de captar capital e a habilidade de alocá-lo por meio de gestão direta de ativos — capturarão uma parcela desproporcional do valor criado no próximo ciclo.

O operador-principal é o arquétipo definidor da atual transição do mercado imobiliário europeu. Compreender quem são esses indivíduos e como estruturam suas plataformas é inteligência essencial para qualquer alocador institucional que busca retornos ajustados ao risco em um mercado com previsão de crescimento de 18% em 2026.