REITs: como replicar o êxito mexicano em outros países?

O consolidado modelo americano de investimento no setor imobiliário via Real Estate Investment Trusts (REITs) chegou à América Latina há pouco mais de dez anos, tropicalizado nos chamados Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) no Brasil, e Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) em outros países da região. 

A realidade, contudo, ainda é díspar entre os latino-americanos. Embora o modelo tenha surgido primeiro no mercado brasileiro, onde os investidores de tais fundos são principalmente pessoas físicas, o México desponta na liderança com um instrumento mais consolidado e de maior atratividade a investidores institucionais. 

O êxito mexicano

Amparadas pela Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, de 1932, as Fibras passaram a ser listadas na Bolsa Mexicana de Valores apenas em 2011. O ingresso tardio, porém, não interferiu em seu avanço. 

Similar ao modelo americano e lançada em 2014, a Fibra MTY foi o primeiro veículo com administração 100% interna. "Não inventamos nada novo, apenas incorporamos as melhores práticas adotadas em países que já se desenvolveram nesse mercado, como os Estados Unidos", esclarece o CEO, Jorge Ávalos. 

"A partir daquela emissão, todas as posteriores traziam a mesma estrutura, o que faz com que o México vá se transformando em um mercado mais institucional, interessante a segmentos que têm recursos a investir – caso dos fundos de pensões de muitos países –, que exigem esse tipo de alinhamento, transparência e governança corporativa", avalia o executivo.

Segundo Ávalos, tal estruturação padronizada e a equipe interna também permite uma maior rentabilidade ao investidor, pois não se cobra dele nenhum tipo de comissão relacionada à operação do negócio. 

De fato, o fideicomisso de Monterrey atingiu resultados históricos recentemente. Na quarta-feira passada, 20 de fevereiro, reportou uma alta de 14,4% em Resultado Operacional Líquido (NOI, na sigla em inglês) durante o último trimestre de 2018 em comparação ao mesmo período do ano anterior, passando de 197 milhões de pesos mexicanos a 225,3 milhões. O ano foi encerrado com 55 imóveis no portfólio do fideicomiso, com uma taxa de ocupação de 97%. 

"O ano de 2018 foi extraordinário. Concluímos a mais relevante compra de nosso portfólio, tanto em localização quanto em qualidade do inquilino [Whirlpool], em uma locação de dez anos", recorda Ávalos. Ele considera ainda que "esse é um marco importante para a Fibra Monterrey e também para o México. Ao se ter uma empresa internacional e tão reconhecida firmando um contrato de dez anos, como é o caso, a Whirlpool dá um sinal de que está decidida a investir no país".

Avanços e institucionalização na região

Questionado sobre o potencial do mercado latino-americano e como replicar o sucesso do México a outras nações, o executivo vê avanços significativos na região, com destaque às associações dedicadas especificamente a esse mercado, com papel educacional a investidores. 

"Cada vez mais, essas associações realizam ações coordenadas com as administrações públicas e os órgãos reguladores, acompanham os temas de alocação financeira, explicam aos investidores o que é o nosso produto, veem a homologação de reportar as informações financeiras do ponto de vista de real estate, e trabalham em busca das melhores práticas em termos de estrutura de governo corporativo e transparência. Muitos dos países, como México, Argentina e Brasil, estão copiando pouco a pouco as melhores práticas dos REITs", declara Ávalos.

Nesse cenário, ele reconhece que os investimentos no México ainda são pequenos se comparados ao volume de emissões nos Estados Unidos. "À medida que formos adotando tais práticas no próprio México ou em outras nações latinas, esse mercado deverá apresentar um crescimento muito mais rápido", continua, ao recordar que o incremento da participação pública nos EUA se deu apenas a partir da década de 1990. 

"Hoje, os REITs têm um valor de capitalização de US$ 1 trilhão, ou seja, o do PIB do México. Isso representa cerca de 5% do PIB americano", pontua. 

Avanços no Brasil e em outros países

A busca por avanços no Brasil é um dos focos da indústria de FIIs. Apesar da regulamentação brasileira datar de 1993 (Lei nº 8.668), esse tipo de aporte só ganhou força a partir dos anos 2000. O desenvolvimento e a consolidação desse mercado conquistaram um espaço preponderante na agenda do GRI Club Real Estate, que estruturou um comitê especial para abordar a evolução dos FIIs e, desde o último ano, traz em seu calendário anual eventos dedicados ao aprofundamento de conhecimento sobre o tema.

A partir dos encontros realizados em 2018, o clube produziu um white paper com recomendações para a evolução do setor. O documento foi realizado em parceria com o escritório Veirano Advogados e traz uma série de recomendações para a evolução do segmento. 

"Vemos que esse mercado tem um grande potencial. México e Brasil são dois países que já estão à frente, buscando consolidar e ampliar a sua participação na atração de investidores institucionais. Também observamos evolução em economias de menor escala, como a do Peru, que estruturou suas primeiras Fibras no último ano. Em nossos contatos com os principais players do setor imobiliário, o cenário e as perspectivas para o ano se mostram interessantes", opina Leonardo Di Mauro, líder do GRI Club Real Estate para a América Latina. 

Países como Argentina, Chile, Colômbia e Peru recém-ingressaram nesse mercado, a partir da aprovação de regulações do mercado de capitais. Em território chileno, por exemplo, a primeira Fibra foi aprovada em setembro passado, por um valor de US$ 500 milhões. 


Latin America GRI 2019



Nos dias 27 e 28 de março, Jorge Ávalos e outros importantes players desse mercado se reúnem para analisar os avanços necessários na região, os desafios e as oportunidades para investimentos em fundos do setor imobiliário.

O Latin America GRI 2019 ocorrerá no The Roosevelt Hotel New York, com a participação de cerca de 400 líderes latino-americanos, que já atuam ou pretendem investir em países da região.