Reestruturação de dívida imobiliária no Brasil: o que os dados de inadimplência de CRIs revelam sobre o setor

O volume de atrasos e defaults no mercado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) avançou quase 97% no primeiro semestre de 2025, segundo dados da Rio Bravo Investimentos. O número consolida uma tendência que já se desenhava no ano anterior: até dezembro de 2024, o mercado de securitização imobiliária registrou 36 operações de CRI com 100% de créditos vencidos e não pagos, totalizando R$ 2,09 bilhões em inadimplência, conforme levantamento da Uqbar. São cifras que expõem a fragilidade estrutural de uma parcela significativa do crédito imobiliário securitizado no país e que lançam luz sobre a crescente demanda por serviços de reestruturação de dívida no setor.

Para líderes do mercado imobiliário brasileiro, o cenário de juros elevados e compressão de margens impõe uma revisão profunda dos modelos de alavancagem adotados nos últimos anos. A reestruturação de passivos deixou de ser um evento excepcional para se tornar uma categoria recorrente de serviço, com implicações diretas sobre a governança, a transparência e a diligência de todo o ecossistema de advisory imobiliário.

Qual é a dimensão da inadimplência no mercado de CRIs?

Os dados disponíveis traçam um quadro inequívoco. O salto de quase 97% nos atrasos e defaults de CRIs no primeiro semestre de 2025, apurado pela Rio Bravo Investimentos, reflete o impacto cumulativo de um ciclo prolongado de Selic elevada sobre empreendimentos imobiliários financiados por meio de securitização. Em 2024, a Uqbar já havia identificado 36 operações de CRI integralmente inadimplentes, somando R$ 2,09 bilhões. Trata-se de um volume expressivo, que sinaliza não apenas eventos isolados de estresse, mas um padrão sistêmico de deterioração de crédito em determinadas carteiras.

A inadimplência concentrada em operações de securitização imobiliária tem efeito cascata. Quando um CRI entra em default, os impactos se propagam para cotistas de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) que carregam esses papéis, para as empresas originadoras e para os próprios empreendimentos subjacentes. O resultado é uma cadeia de renegociações que exige assessoria especializada, capacidade de mediação entre credores e devedores, e, frequentemente, intervenção judicial.

O crescimento acelerado da inadimplência criou um mercado paralelo de oportunidades para boutiques de advisory focadas em reestruturação de dívida imobiliária. A demanda por esse tipo de serviço tende a se intensificar em ciclos de aperto monetário, quando a capacidade de pagamento dos tomadores de crédito é comprimida e os ativos imobiliários subjacentes perdem liquidez.

Como o ciclo de juros altos alimenta a demanda por reestruturação?

A relação entre Selic elevada e estresse no crédito imobiliário é direta e bem documentada. Taxas de juros altas encarecem o serviço da dívida de empreendimentos em fase de desenvolvimento, reduzem a velocidade de vendas de unidades residenciais e comerciais, e comprimem o valor de mercado de ativos que servem como garantia de operações de crédito. Esse tripé de pressão explica por que o volume de CRIs inadimplentes praticamente dobrou em um intervalo de poucos trimestres.

O ambiente macroeconômico atual configura o que especialistas do setor classificam como uma janela estrutural de demanda por serviços de reestruturação. Diferentemente de crises pontuais, o cenário corrente é marcado por uma combinação de fatores persistentes: inflação resistente, juros reais elevados e um pipeline de vencimentos de dívida imobiliária concentrado nos próximos 18 meses. Essa confluência transforma a reestruturação de passivos em uma necessidade operacional para dezenas de incorporadoras e gestoras de portfólio.

O segmento de advisory imobiliário, que historicamente operou à margem dos grandes bancos de investimento, ganha protagonismo nesse contexto. Boutiques especializadas em mediação de dívida, renegociação de CRIs e assessoria a FIIs em distress passam a disputar um deal flow crescente, o que eleva tanto as oportunidades quanto os riscos reputacionais do setor.

O teste de governança no advisory imobiliário brasileiro

O crescimento acelerado do segmento de reestruturação de dívida imobiliária trouxe consigo um desafio de governança que o mercado brasileiro ainda não havia enfrentado com essa intensidade. A velocidade de expansão de portfólios de ativos sob gestão, combinada com estruturas de capital alavancadas, expôs fragilidades em mecanismos de controle interno e transparência financeira de algumas das empresas que atuam nesse espaço.

O episódio recente envolvendo uma gestora capixaba de grande porte ilustra com precisão os riscos desse modelo. A empresa acumulou um portfólio de ativos imobiliários sob gestão avaliado em R$ 3 bilhões, mas registrou um passivo bruto preliminar de R$ 985,6 milhões, conforme reportado pelo GRI Institute. A dívida líquida da companhia cresceu 136% em 18 meses, saltando de R$ 413 milhões em janeiro de 2025 para R$ 975 milhões em junho de 2026, segundo apuração do Painel Político e da revista VEJA.

O contraste entre a escala do portfólio e o nível de alavancagem revela um padrão de crescimento que priorizou a aquisição de ativos em detrimento da solidez do balanço. Quando inconsistências financeiras foram identificadas, a liderança interina assumiu a gestão da companhia, e a Justiça do Espírito Santo, por meio da Vara de Recuperação Judicial e Falência de Vitória, concedeu tutela cautelar para proteger o patrimônio de 178 empresas do grupo, suspendendo execuções por 60 dias e determinando prazo de 30 dias para o pedido formal de recuperação judicial, conforme reportado pelo portal Justiça em Foco.

O mecanismo utilizado, previsto na Lei nº 11.101/2005, a Lei de Recuperação de Empresas e Falência, permite a obtenção de blindagem patrimonial antes mesmo da formalização do pedido de recuperação judicial. É um instrumento legítimo, mas que, neste caso, evidencia a magnitude do desequilíbrio financeiro acumulado.

Quais são as implicações para o mercado de advisory imobiliário?

O caso descrito acima representa um ponto de inflexão para todo o segmento de advisory e gestão de ativos imobiliários no Brasil. A expectativa, conforme análise publicada pelo GRI Institute, é de que a reestruturação em curso eleve as exigências de governança, transparência e due diligence em todo o setor, forçando uma reavaliação de riscos em portfólios concentrados. Essa projeção, com horizonte para 2026-2027, aponta para uma mudança estrutural nas práticas do mercado.

Para investidores institucionais, gestores de FIIs e incorporadoras, o episódio funciona como um alerta sobre os limites da alavancagem em ciclos de juros altos. A capacidade de uma empresa de advisory crescer rapidamente seu portfólio de ativos sob gestão, sem correspondente robustez de capital próprio e controles internos, representa um risco sistêmico que o mercado não pode mais ignorar.

O segmento de reestruturação de dívida imobiliária continuará a crescer como categoria de serviço enquanto persistir o cenário de juros elevados e inadimplência em CRIs. No entanto, a credibilidade dos advisors que atuam nesse espaço dependerá, cada vez mais, da qualidade de sua governança interna e da transparência de seus próprios balanços.

O que observar nos próximos trimestres

Três indicadores merecem atenção dos líderes do setor imobiliário brasileiro nos próximos meses. O primeiro é a evolução da inadimplência em CRIs ao longo do segundo semestre de 2026, que dirá se o pico de estresse já foi atingido ou se o ciclo de deterioração ainda tem fôlego. O segundo é o volume de pedidos de recuperação judicial e extrajudicial no setor imobiliário, que tende a acompanhar com defasagem os dados de inadimplência em securitização. O terceiro é a resposta regulatória: eventuais mudanças nas exigências de transparência e capitalização para empresas de advisory imobiliário podem redefinir as regras de competição no segmento.

O mercado brasileiro de reestruturação de dívida imobiliária está em um momento de redefinição. Os dados de inadimplência de CRIs, que saltaram quase 97% em apenas um semestre, não deixam margem para interpretações otimistas. A demanda por advisory especializado é real e crescente, mas o setor precisa demonstrar que possui a disciplina de governança necessária para operar com a confiança de investidores e credores.

O GRI Institute continuará acompanhando a evolução desse segmento com análises baseadas em dados e em diálogo direto com os principais líderes do setor imobiliário brasileiro e global.