Quem são os operadores de middle market que alimentam a securitização imobiliária no Brasil em 2026

O mercado brasileiro de securitização imobiliária vive uma fase de maturação regulatória e diversificação de lastro. A Resolução CMN 5.212, publicada em maio de 2025, restringiu a utilização de títulos de dívida de empresas fora do setor imobiliário como lastro para Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), segundo análise do escritório Cescon Barrieu. O efeito prático dessa mudança é claro: a cadeia de originação de crédito imobiliário passou a valorizar ainda mais os operadores que efetivamente desenvolvem, constroem e operam ativos reais. Nomes como Rafael Szarf, Constantino Bittencourt e empresas como a Fortcasa ganham relevância nesse contexto, não como estruturadores financeiros tradicionais, mas como protagonistas do middle market que geram os recebíveis e os ativos que sustentam o pipeline de emissões.

Este Radar de Mercado mapeia os perfis desses operadores, suas áreas de atuação e o ambiente regulatório que os conecta ao ecossistema de securitização.

O que mudou no lastro dos CRIs após a Resolução CMN 5.212?

A Resolução CMN 5.118/2024, alterada pela Resolução CMN 5.212 em maio de 2025, estabeleceu restrições objetivas para a estruturação de lastro em emissões de CRIs e CRAs. A nova regra veda o uso de títulos de dívida de empresas cujo setor principal não seja o imobiliário ou o agronegócio, conforme detalhado pelo Cescon Barrieu.

Essa mudança regulatória tem um impacto direto na composição do pipeline de securitização. Operações que anteriormente utilizavam debêntures de empresas de outros setores como lastro deixaram de ser elegíveis. O mercado, portanto, passou a depender ainda mais de recebíveis genuínos, originados por incorporadoras, loteadoras, operadores logísticos imobiliários e grupos de hospitalidade que possuem ativos reais no setor.

A concentração da originação em operadores do setor imobiliário real amplia a importância de empresas de middle market e de executivos que lideram verticais específicas de desenvolvimento.

Rafael Szarf: do ecossistema de tecnologia ao mercado imobiliário logístico

Rafael Szarf assumiu como CEO da Loggi em maio de 2026, conforme reportado pelo NeoFeed. Seu histórico inclui passagens por empresas de tecnologia e logística, com participação ativa em debates sobre o mercado imobiliário logístico e o segmento de self storage.

A relevância de Szarf para o ecossistema de securitização não reside em uma atuação como estruturador financeiro, mas como executivo à frente de operações que demandam ativos imobiliários logísticos em escala. A expansão de redes de last-mile delivery e de centros de distribuição urbanos gera necessidade de galpões, hubs logísticos e espaços de armazenagem, categorias de ativos que frequentemente lastreiam emissões de CRIs e compõem portfólios de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) logísticos.

O segmento de self storage, em particular, tem atraído atenção crescente de investidores e incorporadores. Eventos setoriais, como a Expo Self Storage, consolidaram-se como pontos de encontro entre operadores logísticos e o mercado de capitais imobiliário. A presença de executivos como Szarf nesses fóruns sinaliza a convergência entre operação logística e estruturação de dívida imobiliária.

Para o pipeline de securitização, operadores logísticos de grande porte representam originadores de contratos de locação de longo prazo, com previsibilidade de fluxo de caixa, características que tornam esses recebíveis atrativos como lastro para CRIs.

Constantino Bittencourt e o Grupo Fasano: hospitalidade de luxo como classe de ativo

Constantino Bittencourt atua como sócio-diretor do Grupo Fasano, envolvendo-se diretamente no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários de luxo, como o Hotel Fasano Salvador e o Boa Vista Village, segundo reportagens da Forbes Brasil entre 2023 e 2025.

O segmento de hospitalidade de luxo opera na interseção entre desenvolvimento imobiliário e gestão hoteleira. Empreendimentos como os da rede Fasano possuem componentes imobiliários substanciais, desde a incorporação de unidades residenciais branded até a estruturação de receitas de hospedagem e operação. Esses fluxos de caixa podem servir como lastro para operações de securitização, especialmente em formatos que combinam recebíveis de locação, vendas de unidades e contratos de gestão.

A atuação de Bittencourt no Grupo Fasano posiciona-o como um dos executivos mais relevantes na geração de ativos imobiliários de alto padrão no Brasil. O pipeline de desenvolvimento da rede, que inclui projetos em diferentes capitais e destinos turísticos, amplia a base de recebíveis potencialmente elegíveis para emissões estruturadas.

Empreendimentos de branded residences, nos quais uma marca hoteleira de luxo é associada a unidades residenciais, tornaram-se uma tese recorrente em discussões promovidas pelo GRI Institute, evidenciando a relevância dessa classe de ativo para o mercado de capitais imobiliário.

Fortcasa: loteamentos regionais e a originação de recebíveis no Nordeste

A Fortcasa Incorporadora e Imobiliária Ltda atua no desenvolvimento de loteamentos e empreendimentos imobiliários, com forte presença no estado do Ceará, conforme registros do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará.

Loteadoras regionais constituem uma das bases mais tradicionais de originação de recebíveis imobiliários no Brasil. A venda de lotes a prazo gera carteiras de crédito pulverizadas, com centenas ou milhares de contratos individuais, formato que se adequa à securitização por meio de CRIs pulverizados. Essas carteiras são frequentemente cedidas a securitizadoras que estruturam as emissões para distribuição no mercado de capitais.

A Fortcasa representa um perfil de operador que, embora não atue diretamente na estruturação financeira, alimenta o pipeline de securitização com recebíveis de loteamentos. A dinâmica do mercado imobiliário do Nordeste, com ciclos próprios de demanda e precificação, adiciona diversificação geográfica aos portfólios de CRIs, característica valorizada por gestores de FIIs e investidores institucionais.

Qual é o papel do Marco Legal da Securitização nesse ecossistema?

A Lei 14.430/2022 instituiu o Marco Legal da Securitização no Brasil, unificando as regras do setor e permitindo a emissão de Certificados de Recebíveis lastreados em direitos creditórios de qualquer natureza. Essa legislação forneceu a base jurídica para a expansão do mercado, ao padronizar procedimentos e ampliar o escopo de ativos elegíveis.

Complementarmente, a Resolução CVM 175/2022 estabeleceu o novo marco regulatório para fundos de investimento no Brasil, incluindo FIIs e FIDCs, permitindo a criação de classes e subclasses de cotas com patrimônios segregados e limitando a responsabilidade dos cotistas. Essa estrutura amplia as possibilidades de combinação entre diferentes classes de ativos dentro de um mesmo veículo, facilitando a alocação em CRIs originados por operadores de middle market.

A perspectiva para 2026 é positiva para investimentos em renda fixa e fundos de investimento no Brasil, impulsionada pela manutenção de taxas de juros elevadas, pelas mudanças da Resolução CVM 175 e por reformas tributárias recentes, segundo análise da Chambers and Partners.

A nova fronteira da originação: operadores reais no centro da securitização

O mercado de securitização imobiliária brasileiro historicamente concentrou a atenção analítica nos estruturadores financeiros, nas securitizadoras e nos escritórios jurídicos especializados. Bancas como Moyses e Pires, por exemplo, já foram objeto de análises sob o ângulo jurídico de FIIs e CRIs, evidenciando a relevância da assessoria legal especializada nesse segmento.

A mudança regulatória de 2025, contudo, desloca parte do protagonismo para os originadores, os operadores de ativos reais que geram os recebíveis e os contratos que lastreiam as emissões. A restrição ao uso de títulos de dívida de empresas não imobiliárias como lastro para CRIs reforça a dependência do mercado em relação a incorporadoras, loteadoras, operadores logísticos e grupos de hospitalidade.

Profissionais e empresas que atuam em segmentos como logística urbana, loteamentos regionais e hospitalidade de luxo deixam de ser apenas tomadores de crédito e passam a ocupar posição central na cadeia de valor da securitização. O mapeamento desses operadores, seus volumes de desenvolvimento e a qualidade de seus recebíveis torna-se, assim, uma variável estratégica para gestores, securitizadoras e investidores institucionais.

O GRI Institute acompanha essa dinâmica por meio de encontros e análises que conectam os diferentes elos da cadeia de securitização imobiliária, promovendo diálogo entre originadores, estruturadores e investidores em um ambiente de troca qualificada.

A securitização imobiliária brasileira em 2026 exige uma leitura que vá além dos balanços das grandes securitizadoras. O verdadeiro mapa do mercado se desenha nos canteiros de obras, nos centros de distribuição e nos projetos de hospitalidade que geram os recebíveis de amanhã.