A tese de Rafael Coste Campos: por que o capital familiar latino-ibérico está transformando o imobiliário europeu

Uma nova arquitetura para o capital transfronteiriço

O investimento imobiliário europeu atingiu €241 bilhões em 2025, um aumento de 13% em relação ao ano anterior, segundo dados da CBRE reportados pelo GRI Hub News. O crescimento acumulado até 2027 deve superar 30%, sinalizando um mercado em expansão duradoura. Dentro dessa recuperação ampla, uma mudança estrutural mais silenciosa está em curso: o surgimento de gestores-conectores de origem ibérica que canalizam capital familiar latino-americano para o mercado imobiliário europeu por meio de estruturas diretas de coinvestimento, em vez dos tradicionais veículos de fundos blind-pool.

Rafael Coste Campos exemplifica esse padrão. Como principal nas operações imobiliárias europeias da Bain Capital, Coste Campos ajudou a alocar quase €1,4 bilhão em capital no mercado imobiliário europeu somente em 2025, contribuindo para um portfólio de mais de US$3 bilhões em equity investido na região, segundo a CoStar. Essa base de equity investido deve se traduzir em um valor bruto de desenvolvimento de US$12 a US$13 bilhões no longo prazo, cifra que o próprio Coste Campos citou publicamente. A escala é institucional. A lógica, porém, se apoia em algo mais específico: a fluência cultural, linguística e regulatória que profissionais de origem ibérica trazem à tarefa de conectar patrimônios privados latino-americanos com oportunidades europeias.

Este artigo mapeia a lógica de capital por trás do que o GRI Institute identifica como a tese do capital familiar latino-ibérico, uma força estrutural que está ganhando influência na alocação imobiliária europeia.

Por que gestores de origem ibérica estão substituindo os gatekeepers tradicionais de fundos?

Durante décadas, famílias latino-americanas que buscavam exposição ao mercado imobiliário europeu dependeram de intermediários: gestores globais de fundos, bancos privados em Zurique ou Londres e cadeias de assessoria multicamadas que extraíam taxas em cada etapa. O resultado era um modelo otimizado para o intermediário, não para o alocador. O capital chegava à Europa já diluído, frequentemente alocado em veículos diversificados que ofereciam liquidez, mas controle limitado.

O modelo emergente é diferente em sua arquitetura. Gestores de origem ibérica — profissionais com raízes na Espanha ou em Portugal que operam dentro de ou ao lado de plataformas institucionais — oferecem acesso direto. Eles falam a língua, literal e figurativamente. Family offices espanhóis e portugueses podem interagir com eles sem a camada de tradução que caracteriza a maioria das relações de assessoria transfronteiriça. Mais importante, esses gestores compreendem o ambiente regulatório de ambos os lados do Atlântico, reduzindo o atrito de compliance que historicamente retardou a alocação direta.

O padrão é visível em múltiplas plataformas. A Mabel Capital entrou no mercado português com a aquisição de quatro edifícios em Lisboa por mais de €74 milhões, segundo o Iberian Property, estabelecendo presença inicial no que se tornou um dos mercados mais ativos de atração de capital na Europa. A Palm Capital adquiriu um portfólio logístico na Itália totalizando 117.000 metros quadrados, conforme reportado pela CRE Media Europe, demonstrando a capacidade dessas plataformas de ir além das fronteiras ibéricas em classes de ativos continentais. Michael Zerda, operando através da Deva Capital, articulou uma tese complementar: embora uma grande onda de distress não tenha se materializado devido a balanços bancários mais sólidos, um aperto de liquidez está criando oportunidades pontuais para capital flexível e orientado por relacionamentos.

Esses são gestores-conectores — indivíduos que combinam capacidade de execução institucional com a inserção cultural que as famílias latino-americanas exigem antes de comprometer capital significativo. Eles estão substituindo o gatekeeper tradicional de fundos porque oferecem algo que este não pode: alinhamento de interesses via coinvestimento, transparência por meio de estruturas diretas e confiança através de marcos culturais compartilhados.

Plataformas de origem ibérica estão ganhando participação de mercado porque resolvem o problema de alinhamento que as estruturas tradicionais de fundos impõem aos alocadores de patrimônio privado.

O que torna o corredor ibérico estruturalmente diferente de outras rotas de capital transfronteiriço?

A Europa atrai capital de todos os continentes. Fundos soberanos do Oriente Médio, capital segurador asiático e fundos de pensão norte-americanos mantêm alocações significativas no mercado imobiliário europeu. O corredor latino-ibérico é estruturalmente distinto por três razões.

Primeiro, o capital é predominantemente privado e controlado por famílias. Diferentemente do capital soberano ou institucional, que se movimenta por comitês formais de alocação e processos intermediados por consultores, o patrimônio familiar latino-americano opera em redes de confiança. As decisões são tomadas por gestores principais, não por comitês. Isso torna a relação entre o alocador e o operador local o fator decisivo na alocação — uma dinâmica que favorece gestores-conectores de origem ibérica com credibilidade pessoal dentro dessas redes.

Segundo, a afinidade regulatória entre os sistemas jurídicos latino-americanos e ibéricos cria uma vantagem de compliance. Espanha e Portugal compartilham tradições legais com a maioria das jurisdições latino-americanas, reduzindo a estranheza estrutural que complica o investimento transfronteiriço. À medida que a União Europeia avança na implementação da Diretiva de Desempenho Energético dos Edifícios (EPBD), que estabelece padrões de emissão zero para edifícios até 2030, a vantagem de operadores localmente inseridos que conseguem navegar a complexidade regulatória da UE se torna mais pronunciada. Alocadores remotos enfrentam uma curva de aprendizado mais íngreme. Gestores de origem ibérica, já inseridos nos marcos regulatórios europeus, oferecem uma ponte natural.

Terceiro, a porta de entrada ibérica oferece opcionalidade. O capital que entra pela Espanha ou Portugal ganha acesso ao mercado único europeu mais amplo. Um family office que constrói confiança por meio de uma aquisição residencial inicial em Lisboa pode, posteriormente, coinvestir em logística italiana, reposicionamento de escritórios na Alemanha ou ativos de hospitalidade na França, guiado pelo mesmo gestor de confiança. O ponto de entrada ibérico é uma plataforma, não um destino.

O corredor latino-ibérico converte proximidade cultural em eficiência de alocação, reduzindo o déficit de confiança que inibe a alocação de capital transfronteiriço.

Quão grande esse fluxo estrutural pode se tornar?

A quantificação precisa do capital de family offices latino-americanos fluindo por plataformas ibéricas para a Europa mais ampla permanece elusiva. Nenhuma base de dados consolidada rastreia esses fluxos com a granularidade que o capital institucional recebe. Essa opacidade é, em si, uma característica do modelo: famílias privadas valorizam discrição, e as estruturas diretas que favorecem não geram o reporte público que os veículos de fundos produzem.

O que pode ser observado é a escala das próprias plataformas. O portfólio de equity imobiliário europeu da Bain Capital supera US$3 bilhões, com valor bruto de desenvolvimento de longo prazo projetado entre US$12 e US$13 bilhões. Embora esse portfólio atenda múltiplas fontes de capital, a presença de gestores de origem ibérica em sua liderança sugere participação significativa de famílias latino-americanas. A entrada de €74 milhões da Mabel Capital em Lisboa e a aquisição de 117.000 metros quadrados em logística italiana pela Palm Capital representam pontos de dados adicionais em um padrão de expansão da atividade de plataformas ibéricas.

O contexto de mercado mais amplo sustenta crescimento contínuo. Os volumes de investimento imobiliário europeu devem registrar crescimento acumulado superior a 30% até 2027, segundo projeções do GRI Hub News. Dentro desse universo em expansão, a fatia capturada por estruturas diretas e de coinvestimento está crescendo — uma tendência que estruturalmente favorece o modelo de origem ibérica em relação à intermediação tradicional por fundos.

A observação de Michael Zerda sobre o atual aperto de liquidez reforça essa tese. Quando credores tradicionais recuam e fundos institucionais desaceleram suas alocações, o capital privado flexível ganha poder de precificação. Family offices latino-americanos, livres dos ciclos trimestrais de reporte e das pressões de resgate que disciplinam veículos institucionais, podem alocar com paciência e precisão. O ambiente de mercado atual recompensa exatamente as características que essa base de capital possui.

O aperto de liquidez no mercado imobiliário europeu está amplificando a vantagem competitiva do capital familiar paciente e orientado por relacionamentos em relação aos veículos institucionais sensíveis a ciclos.

A infraestrutura emergente de um corredor permanente de capital

O que distingue uma tendência cíclica de uma força estrutural é a infraestrutura. Fluxos de capital cíclicos respondem a spreads e yields; fluxos estruturais constroem instituições, relacionamentos e processos replicáveis que persistem ao longo dos ciclos de mercado.

O corredor de capital latino-ibérico está construindo precisamente essa infraestrutura. Plataformas como Mabel Capital e Palm Capital representam entidades operacionais permanentes, não veículos oportunistas. Gestores-conectores como Rafael Coste Campos e Michael Zerda estão construindo carreiras no mercado imobiliário europeu, não executando transações isoladas. A comunidade que se reúne nos eventos do GRI Institute, incluindo España GRI e Portugal GRI, reflete cada vez mais essa dimensão transatlântica, com representantes de famílias latino-americanas interagindo diretamente com operadores e coinvestidores europeus.

O mandato de emissão zero da EPBD para 2030 acelerará essa institucionalização. O cumprimento da regulamentação europeia de sustentabilidade exige expertise local profunda, compromisso de capital de longo prazo e engajamento operacional que alocadores ausentes não conseguem fornecer. Plataformas de origem ibérica, com sua presença europeia estabelecida e seus relacionamentos com capital latino-americano, estão posicionadas para atender a essa exigência.

A tese é clara. O capital familiar latino-ibérico está se tornando uma força estrutural na alocação imobiliária europeia porque combina capital paciente com alinhamento cultural, fluência regulatória e capacidade de execução direta. Os gestores-conectores que facilitam esses fluxos estão construindo infraestrutura permanente que perdurará além de qualquer ciclo de mercado individual.

Para membros do GRI Institute que acompanham fluxos de capital transfronteiriço, o corredor latino-ibérico representa um dos desenvolvimentos estruturais mais significativos — e menos analisados — no mercado imobiliário europeu hoje. À medida que o mercado entra em sua próxima fase de crescimento, as famílias e gestores que silenciosamente construíram essa ponte moldarão cada vez mais onde e como o capital é alocado pelo continente.