O novo mapa do real estate no Centro-Oeste: Goiânia, Cuiabá e Campo Grande disputam capital fora do eixo

Goiânia registrou R$ 8,1 bilhões em vendas imobiliárias em 2025, com valorização de 13,4% no preço do metro quadrado, segundo a Ademi-GO. Cuiabá bateu recorde histórico no mesmo período, movimentando R$ 5,7 bilhões, alta de 17,99% sobre 2024, conforme dados do Secovi-MT e da Fecomércio-MT. Somadas, as duas capitais reuniram R$ 13,8 bilhões em transações, cifra que posiciona o Centro-Oeste como um dos vetores de crescimento mais consistentes do mercado imobiliário brasileiro.

O desempenho reforça uma tese que vem ganhando tração entre desenvolvedores, gestoras e family offices: há pipeline robusto fora do eixo Rio-São Paulo, sustentado por fundamentos demográficos, regulatórios e logísticos próprios. Esse é um dos temas centrais em fóruns setoriais como o GRI Forum Centro-Oeste 2026, que tem atraído atenção crescente de lideranças do setor.

Goiânia: volume estável, preço em alta e regras urbanísticas mais restritivas

O mercado de Goiânia apresentou leve recuo de 2% no volume de vendas em relação ao recorde de 2024, mas compensou com a valorização expressiva do metro quadrado. Os dados da Ademi-GO indicam que o preço médio subiu 13,4%, refletindo a combinação de demanda aquecida no segmento de alto padrão e restrições urbanísticas mais severas.

A Lei Complementar nº 349/2022, que instituiu o Plano Diretor da cidade, já acumula 44 alterações até meados de 2024. Entre as mudanças mais relevantes está a chamada Lei dos Vazios Urbanos, que busca combater a retenção especulativa de terrenos, e a redução do gabarito em áreas nobres, de dez vezes para cinco vezes a área do terreno em determinadas zonas. Na prática, o novo arcabouço limita o adensamento vertical em regiões consolidadas, o que tende a pressionar o valor da terra e redirecionar parte dos lançamentos para novas frentes de expansão.

A projeção da Ademi-GO para 2026 aponta manutenção do patamar de vendas acima de R$ 8 bilhões, impulsionada pela demanda de alto padrão e pela consolidação das novas regras do Plano Diretor. Goiânia se firmou como o maior mercado vertical do Centro-Oeste, um polo capaz de atrair capital institucional de outras regiões do país.

Cuiabá bateu recorde: quais fatores sustentam o crescimento de 18%?

O salto de 17,99% no faturamento imobiliário de Cuiabá em 2025, segundo o Secovi-MT e a Fecomércio-MT, representa o melhor desempenho já registrado na capital mato-grossense. O resultado consolida uma trajetória de expansão sustentada pelo agronegócio, pelo crescimento populacional e pela diversificação de perfis de produto.

A Lei Complementar nº 577/2025, sancionada em outubro de 2025, alterou o Plano Diretor da cidade (originalmente a LC 389/2015) e introduziu exigências como permeabilidade mínima de 25% no lote e novas regras de recuos. A atualização sinaliza um esforço de ordenamento urbano que acompanha o ritmo acelerado de lançamentos.

Para 2026, a projeção do Secovi-MT indica estabilidade no volume de vendas, com foco na valorização de bairros de alto padrão, como Jardim das Américas e Florais, e na expansão das zonas Oeste e Leste. A diversificação geográfica dentro da própria cidade sugere amadurecimento do mercado local: o ciclo migrou de crescimento extensivo para adensamento qualificado em corredores específicos.

Cuiabá reúne hoje os fundamentos para disputar capital institucional que antes ficava concentrado em São Paulo e no litoral: economia pujante ancorada no agro, infraestrutura em expansão e regulação urbanística atualizada.

Como Campo Grande está destravando investimentos de longo prazo?

Campo Grande adotou uma estratégia diferente das vizinhas. Em fevereiro de 2026, a Prefeitura Municipal sancionou a nova Lei do Prodes, que moderniza o programa de incentivos econômicos da cidade. A principal mudança é a permissão para escrituração definitiva de áreas doadas a empresas após dez anos (em polos industriais) ou vinte anos (fora de polos), eliminando a cláusula de reversão que historicamente inibia investimentos de capital intensivo.

O impacto prático é significativo para operações logísticas e industriais. Com a titularidade definitiva do imóvel, empresas passam a poder utilizá-lo como garantia real para financiamentos, estruturar operações de sale-leaseback e atrair capital de fundos imobiliários. A mudança regulatória transforma o ativo doado, antes um direito precário, em colateral bancável.

A nova Lei do Prodes posiciona Campo Grande como hub de incentivos para logística e indústria no Centro-Oeste, com segurança jurídica inédita para operações de longo prazo. Para desenvolvedores e gestores de fundos logísticos, a capital sul-mato-grossense entra no radar como alternativa competitiva aos eixos tradicionais do Sudeste.

Quem são os players que disputam o pipeline no Centro-Oeste?

O mapeamento dos agentes ativos na região revela uma combinação de desenvolvedores nativos, family offices com capilaridade nacional e operadores de infraestrutura que viabilizam a expansão do real estate.

O Grupo Mundo Planalto consolidou o complexo Terra Santa em Trindade, na região metropolitana de Goiânia, e expandiu sua atuação para o Sul com o empreendimento Castelos do Vale, no Rio Grande do Sul. O foco do grupo está em turismo de experiência e multipropriedade, segmentos que encontram demanda crescente em destinos fora do litoral tradicional. Trindade, com sua vocação religiosa e logística privilegiada, tornou-se uma base de operações estratégica para esse modelo de negócio.

A LP Bens, holding imobiliária da família Fares, controladora das Lojas Marabraz, possui portfólio de ativos avaliado em cerca de R$ 5 bilhões, segundo registros judiciais e reportagens de veículos como InfoMoney e Folha de S.Paulo. Embora a maior parte dos ativos identificados publicamente esteja concentrada em São Paulo, a holding representa o modelo de family office com capilaridade em varejo e logística que sustenta o ecossistema de consumo das capitais do Centro-Oeste.

A presença de executivos como Alfredo Khouri, da Catuaí Asset, sinaliza o interesse do capital paranaense em diversificação geográfica para o Centro-Oeste. Da mesma forma, Alan Zelazo, da Genco Energia, representa o elo entre infraestrutura energética e viabilidade de grandes empreendimentos logísticos e agroindustriais na região, segmento que demanda capacidade instalada crescente.

Esses vetores convergem em eventos como o GRI Forum Centro-Oeste e o GRI Infra Sul, que funcionam como pontos de conexão para investidores que enxergam Sul e Centro-Oeste como polos complementares de diversificação fora do eixo Rio-São Paulo.

Fundamentos estruturais e o papel do capital institucional

O Centro-Oeste brasileiro combina três fundamentos que sustentam a tese de investimento imobiliário de médio e longo prazo: economia ancorada no agronegócio, com geração de riqueza distribuída; crescimento populacional acima da média nacional nas capitais; e um ciclo regulatório de modernização urbanística que cria previsibilidade para o desenvolvedor.

Goiânia e Cuiabá já operam em patamares de VGV comparáveis aos de capitais tradicionais do Sudeste. Campo Grande, com a nova legislação de incentivos, abre frente específica para logística e indústria. O desafio que permanece é a entrada mais estruturada de capital institucional, especialmente por meio de fundos imobiliários (FIIs) e gestoras com mandato para ativos fora do eixo principal.

O pipeline do Centro-Oeste já existe. O próximo ciclo será definido pela capacidade da região de atrair veículos de investimento sofisticados e de escalar operações com governança institucional. As capitais que conseguirem combinar regulação moderna, infraestrutura adequada e massa crítica de desenvolvedores qualificados tendem a capturar parcela crescente do capital que busca diversificação geográfica no Brasil.

O GRI Institute acompanha essa dinâmica de perto, conectando lideranças do setor imobiliário e de infraestrutura em torno das oportunidades que emergem fora dos mercados tradicionais.