UnsplashRadar de Mercado: Residencial segue em forte trajetória de valorização com IGMI-R em alta e evolução no financiamento
Mudanças no FGTS elevam carteiras de financiamento de bancos, ennquanto fundos imobiliários ganham tração com reforma tributária e record histórico do IFIX
28 de novembro de 2025Mercado Imobiliário
Escrito por:Isabella Toledo
Principais Insights
- O IGMI-R avançou 2,52% em outubro, acumulando 16,76% em 12 meses e reforçando a pressão de demanda por compra, enquanto o IGP-M registrou deflação anual de 0,11% — criando um cenário dual, com imóveis valorizando rapidamente e aluguéis mantendo comportamento mais ameno.
- As mudanças no FGTS e a criação da Faixa 4 do MCMV impulsionaram a intenção de compra, enquanto Itaú, Bradesco e Santander elevaram sua carteira de crédito habitacional para R$ 321 bilhões, movimento que indica um esforço do sistema financeiro para competir com a Caixa e ampliar o acesso da classe média ao financiamento.
- Com a criação da CBS para pessoas físicas, os aluguéis passarão a ser tributados entre 3% e 7,8%, aumentando a atratividade de migrar imóveis para FIIs, que seguem isentos de IBS/CBS. Em paralelo, o IFIX atingiu nova máxima (3.634,55 pontos) e acumula alta de 16,63% no ano, refletindo o fortalecimento dos fundos imobiliários como alternativa de investimento e de eficiência tributária.
Em outubro de 2025, o Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) registrou alta de 2,52%, acumulando 15,53% no ano e 16,76% em 12 meses, o que reforça a pressão de demanda e a aceleração nas avaliações de imóveis financiados em mais de 4 mil municípios do país.
No mercado de locação, o cenário é misto. O IGP-M, conhecido como “inflação do aluguel”, subiu 0,27% em novembro, após queda de 0,36% no mês anterior. Ainda assim, no acumulado de 12 meses, o índice voltou ao campo negativo, com deflação de 0,11% pela primeira vez em um ano e meio - influenciado principalmente pelo comportamento dos preços no atacado (IPA), que registraram quedas relevantes ao longo de 2025.
Esse cenário de forte valorização dos imóveis e a inflação de aluguel mais amena sugere um momento dual no mercado residencial: de um lado, a compra ganha força como investimento ou como estratégia patrimonial em um contexto de juros e inflação elevados; de outro, o aluguel permanece relativamente contido, o que pode tornar o mercado de locação mais atrativo.
Com a nova regra, todos os contratos enquadrados no Sistema Financeiro Habitacional (SFH) e referentes a imóveis avaliados em até R$ 2,25 milhões passam a permitir o uso do FGTS para liquidar, amortizar ou pagar parte das prestações — uma mudança que amplia significativamente o alcance do fundo nas grandes cidades.
Os reflexos dessas medidas já aparecem nos indicadores de intenção de compra. A recém-criada Faixa 4 do Minha Casa Minha Vida, voltada para famílias de renda intermediária, revelou demanda intensa: pesquisa da Brain mostra que 79% dos elegíveis aumentaram o interesse pela aquisição de imóvel após o anúncio.
Paralelamente, os três maiores bancos privados do país também aceleraram o crédito imobiliário. Itaú Unibanco, Bradesco e Santander elevaram sua carteira de financiamento habitacional para R$ 321 bilhões no terceiro trimestre, alta de 13,5% em relação ao ano anterior.
Com a entrada do novo modelo de financiamento, as instituições financeiras sinalizam estratégias mais agressivas para ampliar participação em um segmento historicamente dominado pela Caixa. Ao mesmo tempo, pressionam o governo para permitir que contratos antigos também migrem para os novos tetos do FGTS - medida que evitaria a segmentação entre mutuários e aumentaria a previsibilidade do sistema no longo prazo.
Estudo citado pelo Metro Quadrado indica que, com a criação da CBS - Contribuição sobre Bens e Serviços, que substituirá o PIS/Cofins - para pessoas físicas a partir de 2027, os aluguéis pagos por inquilinos pessoa física passarão a ser tributados entre 3% e 7,8% ao longo do período de transição.
Nesse cenário, a migração de imóveis destinados à locação para dentro de FIIs tende a ganhar relevância. As estruturas dos fundos continuam isentas da tributação sobre consumo via IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) ou CBS, preservando a margem do proprietário e, em alguns casos, permitindo capturar parte do ganho tributário por meio de aluguéis mais competitivos ou rendimentos distribuídos aos cotistas.
Paralelamente ao avanço regulatório, o mercado mostra forte tração. O IFIX, Índice de Fundos de Investimento Imobiliário da B3, voltou a renovar sua máxima histórica, fechando a 3.634,55 pontos, alta de 0,45%.
No acumulado de novembro, o índice avança 1,14%, e no ano já sobe 16,63%, refletindo uma confiança crescente nos FIIs como instrumento para acessar renda imobiliária, ganho de capital e, potencialmente, benefícios tributários associados às mudanças fiscais.
No mercado de locação, o cenário é misto. O IGP-M, conhecido como “inflação do aluguel”, subiu 0,27% em novembro, após queda de 0,36% no mês anterior. Ainda assim, no acumulado de 12 meses, o índice voltou ao campo negativo, com deflação de 0,11% pela primeira vez em um ano e meio - influenciado principalmente pelo comportamento dos preços no atacado (IPA), que registraram quedas relevantes ao longo de 2025.
Esse cenário de forte valorização dos imóveis e a inflação de aluguel mais amena sugere um momento dual no mercado residencial: de um lado, a compra ganha força como investimento ou como estratégia patrimonial em um contexto de juros e inflação elevados; de outro, o aluguel permanece relativamente contido, o que pode tornar o mercado de locação mais atrativo.
Mudanças no FGTS aumentam intenção de compra e elevam carteiras de financiamento
As recentes decisões envolvendo FGTS, crédito imobiliário e o programa Minha Casa Minha Vida indicam um movimento claro de governo e mercado para ampliar o atendimento à classe média, mesmo em um contexto de juros elevados.Com a nova regra, todos os contratos enquadrados no Sistema Financeiro Habitacional (SFH) e referentes a imóveis avaliados em até R$ 2,25 milhões passam a permitir o uso do FGTS para liquidar, amortizar ou pagar parte das prestações — uma mudança que amplia significativamente o alcance do fundo nas grandes cidades.
Os reflexos dessas medidas já aparecem nos indicadores de intenção de compra. A recém-criada Faixa 4 do Minha Casa Minha Vida, voltada para famílias de renda intermediária, revelou demanda intensa: pesquisa da Brain mostra que 79% dos elegíveis aumentaram o interesse pela aquisição de imóvel após o anúncio.
Paralelamente, os três maiores bancos privados do país também aceleraram o crédito imobiliário. Itaú Unibanco, Bradesco e Santander elevaram sua carteira de financiamento habitacional para R$ 321 bilhões no terceiro trimestre, alta de 13,5% em relação ao ano anterior.
Com a entrada do novo modelo de financiamento, as instituições financeiras sinalizam estratégias mais agressivas para ampliar participação em um segmento historicamente dominado pela Caixa. Ao mesmo tempo, pressionam o governo para permitir que contratos antigos também migrem para os novos tetos do FGTS - medida que evitaria a segmentação entre mutuários e aumentaria a previsibilidade do sistema no longo prazo.
Fundos imobiliários ganham tração com reforma e alta histórica do IFIX
A reforma tributária começa a redesenhar o mapa de incentivos no mercado imobiliário e pode abrir uma nova avenida de demanda para os fundos imobiliários (FIIs).Estudo citado pelo Metro Quadrado indica que, com a criação da CBS - Contribuição sobre Bens e Serviços, que substituirá o PIS/Cofins - para pessoas físicas a partir de 2027, os aluguéis pagos por inquilinos pessoa física passarão a ser tributados entre 3% e 7,8% ao longo do período de transição.
Nesse cenário, a migração de imóveis destinados à locação para dentro de FIIs tende a ganhar relevância. As estruturas dos fundos continuam isentas da tributação sobre consumo via IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) ou CBS, preservando a margem do proprietário e, em alguns casos, permitindo capturar parte do ganho tributário por meio de aluguéis mais competitivos ou rendimentos distribuídos aos cotistas.
Paralelamente ao avanço regulatório, o mercado mostra forte tração. O IFIX, Índice de Fundos de Investimento Imobiliário da B3, voltou a renovar sua máxima histórica, fechando a 3.634,55 pontos, alta de 0,45%.
No acumulado de novembro, o índice avança 1,14%, e no ano já sobe 16,63%, refletindo uma confiança crescente nos FIIs como instrumento para acessar renda imobiliária, ganho de capital e, potencialmente, benefícios tributários associados às mudanças fiscais.