Radar de Mercado: Lançamentos e vendas no setor residencial atingem novos recordes

O mercado imobiliário residencial registrou em 2025 um desempenho marcante, mesmo em um cenário de juros elevados e condições de crédito mais restritivas, consolidando recordes em lançamentos, vendas e valor geral de lançamentos (VGL). 

Dados da pesquisa Indicadores Imobiliários Nacionais, elaborada pela CBIC em correalização com o SESI Nacional e a Brain Inteligência Estratégica, revelam um crescimento de 18,6% no quarto trimestre de 2025 em comparação ao trimestre anterior. 

No acumulado dos 12 meses, foram 453.005 unidades lançadas - alta de 10,6% frente a 2024, e um VGL recorde de R$ 292,3 bilhões, também 10,6% superior ao ano anterior. 

O desempenho das vendas também foi sólido, com um aumento de 5,4% no número de imóveis vendidos (426.260 unidades) e um Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 264,2 bilhões em 2025.  

Um dos destaques mais significativos do ano foi o desempenho do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). No agregado de 2025, o programa registrou crescimento de dois dígitos em lançamentos (13,5%) e vendas (15,9%) em relação a 2024. 

No último trimestre do ano, o MCMV respondeu por 52% dos lançamentos e 49% das vendas, consolidando-se como pilar central da atividade no mercado imobiliário brasileiro. 

Apesar do cenário de crédito mais caro, a rapidez de escoamento - com o estoque geral girando em torno de 9,8 meses e o estoque do MCMV em cerca de 7,9 meses - indica um ritmo contínuo de absorção da oferta disponível, reforçando a resiliência da demanda.  

Com a expectativa de redução da taxa Selic em 2026 e a meta governamental de contratar 3 milhões de unidades pelo programa habitacional, o setor projeta um ambiente ainda mais favorável para lançamentos e vendas no próximo ano. 

Aluguéis residenciais e comerciais demonstram tendências opostas

O mercado de locação demonstra comportamentos distintos e complexos entre os segmentos residencial e comercial, refletindo tanto as pressões econômicas quanto as particularidades da demanda local, com variações regionais notáveis e uma valorização considerável em algumas áreas.

No segmento residencial, o Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), tradicionalmente utilizado para reajustes de locações, registrou uma queda de 0,73% em fevereiro de 2026, estendendo uma deflação acumulada de -2,67% nos últimos 12 meses. 

Apesar dessa deflação, a realidade do mercado de aluguéis permanece pressionada. O Índice FipeZAP, que monitora os preços de aluguel em diversas cidades, apontou um aumento de 0,65% em janeiro, superando a inflação medida pelo IPCA (+0,33%) e o IGP-M (+0,41%). 

O cenário é reflexo de uma demanda ainda robusta, com destaque para os grandes centros urbanos, especialmente São Paulo, onde bairros como Jardim América, na zona oeste, emergem como os mais valorizados. 

Com o metro quadrado alcançando R$ 139 e  uma valorização impressionante de 77% nos últimos 12 meses, o bairro superou as tradicionais áreas cariocas como o Leblon e Ipanema, que possuem aluguéis de R$ 117/m² e R$ 103/m², respectivamente. 

No setor de locação comercial, o movimento de valorização se mantém forte, com o preço médio de aluguel subindo 1,34% em janeiro de 2026, a maior variação mensal desde abril de 2012, e um aumento considerável em comparação aos 0,72% registrados em dezembro. 

Bairros como Itaim Bibi - o bairro mais caro de São Paulo para locação comercial - e Vila Olímpia, em São Paulo, destacam-se no segmento comercial, com altas acumuladas de 10,4% e 18% nos últimos 12 meses. 

No entanto, a grande valorização ocorre no Rio de Janeiro, especialmente no Leblon, onde o preço médio do aluguel comercial subiu 29,4% em 12 meses, atingindo R$ 260,47 por metro quadrado - quase três vezes superior ao do Itaim Bibi.

Mercado de galpões logísticos registra forte absorção e baixa vacância

O segmento de galpões logísticos no Brasil encerrou 2025 em um dos momentos mais expressivos de sua história recente, com sinais claros de retomada de pré‑locações, níveis de vacância historicamente baixos e forte absorção de espaço ocupacional.

Segundo dados apresentados pelo Itaú BBA, que consideram os galpões A+, A e B, o percentual de pré‑locação de galpões saltou de 45% para 60% em 2025, marcando a primeira elevação após quatro anos de retração nesse indicador e refletindo a intensificação da disputa por espaço entre grandes players de logística e e‑commerce.

Além disso, estimativas de mercado apontam que 47% do volume de galpões previstos para entrega em 2026 já possui contratos de pré‑locação assinados.

A dinâmica de ocupação também é refletida no comportamento da vacância física, que atingiu níveis historicamente baixos no quarto trimestre de 2025. 

Segundo a JLL, o índice nacional fechou o ano em 7,7%. Já a Colliers Brasil indica 7%, e a Cushman & Wakefield aponta uma taxa ainda menor, de 6,56%. 

Apesar das diferenças metodológicas, todas as empresas convergem no diagnóstico de que o setor opera em patamares estruturalmente baixos.

Os números de absorção (ocupação de novos espaços) reforçam o cenário de escassez. A JLL registrou quase 3 milhões de metros quadrados de novo estoque em 2025. 

Por sua vez, a Cushman & Wakefield aponta uma absorção líquida de 1,63 milhão de metros quadrados no acumulado do ano.

Os FIIs de galpões logísticos, que representam uma parte relevante do mercado imobiliário institucional, também observaram rentabilidades superiores ao índice IFIX, com retorno acumulado de aproximadamente 23% em 2025, segundo relatório do Itaú BBA.

O relatório também destaca os estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais como as principais regiões do país para o setor. 

Entre os três, os galpões paulistas tiveram absorção líquida de 484.386 m² no encerramento de 2025 (número positivo indica crescimento da área alugada), os mineiros, 24.269 m², e os fluminenses, 2.149 m².

O cenário de forte ocupação e alta taxa de pré‑locação, aliado à escassez relativa de ativos de qualidade A e A+, contribui para manter a pressão por crescimento nos preços de aluguel e reduz o poder de negociação dos locatários em favor dos proprietários - características típicas de um mercado em equilíbrio estrutural.