Radar de Mercado: Emissões no mercado de capitais totalizam R$ 981 bilhões em 2025

O mercado de capitais brasileiro atingiu R$ 980,9 bilhões em emissões de valores mobiliários em 2025, registrando a segunda maior captação da série histórica - embora tenha ficado 2,3% abaixo do volume de 2024, conforme o Boletim Econômico da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

Esse desempenho foi impulsionado por instrumentos financeiros específicos, como fundos de investimento imobiliário (FIIs), que somaram R$ 115,5 bilhões, e certificados de recebíveis (CRIs e CRAs), que alcançaram R$ 48,6 bilhões no período. 

No setor de crédito privado, os estoques atingiram R$ 1,98 trilhão, marcando um crescimento de 19% em relação a 2024 - impulsionado principalmente pelas debêntures incentivadas e certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) e do agronegócio (CRAs), que somaram R$ 1,02 trilhão.

No que diz respeito aos instrumentos bancários, os Certificados de Depósito Bancário (CDBs) cresceram 12%, somando R$ 2,68 trilhões, enquanto as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Letras de Crédito do Agronegócio (LCAs) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs) registraram um aumento de 17%, totalizando R$ 1,21 trilhão. 

Por outro lado, os fundos de crédito tradicional captaram R$ 60 bilhões, representando uma queda significativa em relação aos R$ 251 bilhões captados em 2024.

FIIs registram crescimento de 24% em permuta de cotas

Os fundos imobiliários (FIIs) devem continuar, em 2026, as estratégias que protegeram o segmento durante o período de retração nas captações, adotando soluções estruturadas para estimular o apetite dos investidores, mesmo em um cenário de juros elevados.

Segundo dados da CBRE, a combinação de permuta de imóveis, cotas sênior e cotas subordinadas - mecanismos alternativos de transação - representou quase metade das operações de ativos comerciais em 2025, e deve ganhar ainda mais relevância neste ano.

“Esses mecanismos seguirão uma tônica porque viabilizam transações que não seriam possíveis ao preço que um FII pode comprar, considerando a performance da carteira e o target de retorno,” Edson Ferrari, o vice-presidente da CBRE Brasil, disse ao Metro Quadrado.

A pesquisa da CBRE indica que a permuta de cotas passou de apenas 1% em 2024 para 24% dos R$ 40 bilhões transacionados no setor comercial em 2025. Além disso, 22% dos R$ 37,3 bilhões captados por FIIs foram destinados a aquisições com pagamento em cotas.

As operações envolvendo cotas sênior e subordinada também cresceram significativamente, representando 16% do total transacionado, com uma projeção de atingir entre 20% e 25% em 2026, especialmente por transações iniciadas no segundo semestre de 2025, com continuidade esperada neste ano.

Nesse contexto, a participação do capital estrangeiro no mercado de FIIs tem crescido, mesmo com uma presença relativamente pequena em termos de número de investidores.

Até dezembro de 2025, cerca de 206 investidores internacionais estavam ativos em FIIs na B3, representando 4,5% do total. No entanto, sua influência é mais expressiva no volume negociado, correspondendo a 19,3% do valor transacionado.

Esse impacto é ainda mais visível nas emissões de novas cotas, com fundos como o TRX Real Estate (TRFX11) captando R$ 3 bilhões, dos quais R$ 407 milhões vieram de investidores estrangeiros.

O volume médio diário de negociação de FIIs com participação estrangeira atingiu R$ 9,9 milhões em dezembro de 2025, com picos de até R$ 18,8 milhões, refletindo a crescente liquidez proporcionada por esses investidores.

Setor de alto padrão avança e segmento comercial tem recorde de transações

O mercado residencial de alto padrão registrou um crescimento de 20% nos lançamentos em 2025, alcançando mais de R$ 30 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV), superando os R$ 25 bilhões registrados em 2024, conforme dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).

A Cyrela (CYRE3) manteve a liderança nacional no setor, com R$ 13 bilhões em lançamentos e R$ 9,2 bilhões em vendas líquidas no médio e alto padrão. Em segundo lugar, a Moura Dubeux registrou R$ 4,6 bilhões em lançamentos e R$ 3,5 bilhões em vendas líquidas. 

Já o Grupo Plaenge, maior empresa de capital fechado do segmento, destacou-se com R$ 3,1 bilhões em VGV lançado, com 90,3% desse valor convertido em vendas líquidas, refletindo a forte aderência ao perfil de demanda.

No segmento comercial, o quarto trimestre de 2025 registrou um recorde de R$ 13,9 bilhões em transações de ativos, com investidores em busca de ativos com renda contratada, como shopping centers, além de grande interesse por imóveis industriais e lajes corporativas premium. 

De acordo com a Cushman & Wakefield, a categoria de shoppings foi responsável por 16 transações, totalizando R$ 5,5 bilhões, com destaques como a venda do Midway Mall e uma operação de R$ 1,6 bilhão entre o fundo imobiliário XP Malls e a Riza Asset.

Simultaneamente, o foco nos ativos consolidados também se refletiu no segmento de logística e escritórios, que movimentaram, respectivamente, R$ 5,3 bilhões e R$ 2 bilhões. 

O preço médio das transações de lajes corporativas foi de R$ 14.326 por metro quadrado, o maior entre os três setores analisados, mantendo-se alinhado com os trimestres anteriores e indicando que as transações continuam concentradas em imóveis triple A.

Desempenho do mercado imobiliário regional segue em ascensão

Diversas regiões do Brasil seguem uma trajetória de crescimento no mercado imobiliário em 2026, impulsionadas por uma demanda local robusta e pela adaptação ao cenário de juros elevados.

No Nordeste, o mercado de Fortaleza e Região Metropolitana registrou um ano recorde, com um Valor Geral de Vendas (VGV) aproximado de R$ 8,8 bilhões, segundo levantamento divulgado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil do Ceará (Sinduscon-CE), em parceria com a Brain Inteligência Estratégica.

No Centro-Oeste, a capital Cuiabá também obteve um desempenho histórico em 2025, movimentando cerca de R$ 5,7 bilhões em transações imobiliárias — um crescimento superior a 17% em comparação ao ano anterior, com mais de 13,5 mil unidades comercializadas, segundo dados do Sindicato da Habitação de Mato Grosso (Secovi-MT).

No Sudeste, a dinâmica do mercado imobiliário apresenta nuances distintas entre suas capitais. Vitória, capital do Espírito Santo, se destacou como a cidade com o maior preço médio de metro quadrado entre as capitais brasileiras, conforme o Índice FipeZAP divulgado em janeiro de 2026. 

O preço médio dos imóveis prontos na cidade atingiu R$ 14.108 por metro quadrado, refletindo a alta demanda pós-pandemia, combinada com a geografia limitada da cidade e os avanços em infraestrutura urbana e qualidade de vida.

Já São Paulo apresentou um crescimento expressivo no número de lançamentos, com um aumento de 34% em unidades lançadas em 2025. No entanto, as vendas não acompanharam esse ritmo, o que resultou em um avanço do estoque imobiliário de 40,3%, totalizando 85,2 mil unidades. 

De acordo com a Secovi-SP, 26,7 mil apartamentos lançados no ano não foram vendidos no mesmo período, o que evidencia um cenário de ajuste entre oferta e absorção de imóveis - especialmente nos segmentos de maior valor, com queda na velocidade de vendas na faixa entre R$ 700 mil e R$ 2,1 milhões.

Além disso, questões externas ao setor, como o cenário político, também têm influenciado as decisões de consumidores em todo o país. Em Minas Gerais, um levantamento realizado pela Loft, em parceria com a consultoria Offerwise, cerca de 40% dos entrevistados afirmaram que pretendem antecipar ou adiar a decisão de alugar um imóvel nos próximos 12 meses devido ao cenário político.