Puneet Kataria e a camada operacional PropTech que transforma a gestão imobiliária do GCC

O setor imobiliário do Conselho de Cooperação do Golfo (GCC) entrou em uma fase em que a adoção de tecnologia não é mais um diferencial. É um pré-requisito para o capital institucional. O mercado de PropTech do GCC, estimado em US$ 711,76 milhões em 2024 segundo a Market Research Future, deve alcançar US$ 3,75 bilhões até 2035, com uma taxa de crescimento anual composta de 16,3%. Por trás desses números está uma transformação estrutural: o surgimento de uma camada operacional — um estrato de plataformas SaaS, infraestrutura de dados e sistemas de experiência do inquilino — que se posiciona entre os ativos físicos e o capital que os financia.

Profissionais como Puneet Kataria, Head Global de Investimentos Imobiliários da Gulf Islamic Investments (GII), representam a convergência entre disciplina de investimento institucional e fluência tecnológica que essa camada operacional exige. Líderes como Adil Taqi, CEO da BEYOND, subsidiária de imóveis de luxo do grupo OMNIYAT, sediado em Dubai, e Ajay Rajendran, Fundador e Presidente do Meraki Group, conglomerado com sede em Dubai que abrange imobiliário, educação e construção, representam as contrapartes operacionais e de desenvolvimento que constroem o produto físico. Juntos, esses perfis ilustram um ecossistema no qual alocação de capital, desenvolvimento de ativos e infraestrutura tecnológica estão se tornando inseparáveis.

Quem está construindo a camada operacional institucional para o mercado imobiliário do GCC?

O conceito de camada operacional no setor imobiliário refere-se aos sistemas digitais que gerenciam o ciclo de vida de um ativo após a construção: plataformas de gestão de propriedades, ferramentas de onboarding e comunicação com inquilinos, automação de facilities management, processamento de pagamentos e escrow, e painéis de relatórios para investidores. Em mercados maduros como Estados Unidos e Europa Ocidental, essa camada foi institucionalizada na última década por meio de empresas como Yardi, MRI Software e RealPage. No GCC, a camada ainda está se formando, e os líderes que a moldam vêm tanto do lado da tecnologia quanto do lado dos investimentos do setor.

A trajetória de Puneet Kataria é instrutiva. Antes de sua função atual supervisionando o portfólio imobiliário global da GII, Kataria fundou a CustomerSuccessBox, uma plataforma SaaS focada em análise de retenção de clientes. Essa combinação de experiência em software empresarial e gestão de capital imobiliário institucional o posiciona em uma junção crítica. A GII, como gestora de ativos que aloca capital em imóveis em múltiplas geografias, requer o tipo de supervisão de portfólio orientada por dados que somente uma infraestrutura tecnológica robusta pode oferecer. A demanda do investidor institucional por transparência, relatórios padronizados e eficiência operacional cria uma atração direta por soluções PropTech na camada de gestão.

O papel de Adil Taqi na BEYOND, operando sob o guarda-chuva da OMNIYAT, aborda uma dimensão diferente do mesmo desafio. O mercado imobiliário de luxo no GCC, particularmente em Dubai, compete pela experiência. Residências de marca, amenidades curadas e gestão de propriedades em nível de concierge definem o produto. Entregar essas experiências em escala exige sistemas tecnológicos que integrem operações prediais, serviços aos moradores e padrões de marca em uma plataforma unificada. A camada operacional, nesse contexto, torna-se o mecanismo pelo qual os incorporadores de luxo protegem o valor de suas marcas após a entrega.

O Meraki Group de Ajay Rajendran, com presença diversificada em imobiliário, educação e construção, exemplifica o modelo de conglomerado comum no Golfo. Para esses grupos, a camada operacional cumpre uma função de consolidação — reunindo classes de ativos e unidades de negócios distintas em uma infraestrutura digital compartilhada que permite supervisão centralizada e análises entre portfólios.

A camada operacional é onde as exigências do capital institucional encontram a realidade operacional no mercado imobiliário do GCC. Sem ela, as ambições da região por transparência e atração de capital global permanecem aspiracionais.

Por que o mercado de PropTech do GCC demanda uma tese focada em gestão?

Muito do discurso em torno do PropTech no Golfo tem se concentrado em inovações na camada de transações: corretagem digital, propriedade tokenizada e registros de títulos baseados em blockchain. Essas são importantes. No entanto, a transformação mais consequente está ocorrendo na camada de gestão, onde a tecnologia determina se um ativo performa de acordo com seus retornos projetados ao longo de um período de retenção de cinco, dez ou vinte anos.

O ambiente regulatório no GCC está evoluindo para reforçar esse foco. A Lei nº (6) de 2019 de Dubai ajustou as regras que regem taxas de serviço para propriedades em condomínio, exigindo transparência na cobrança de taxas por meio da Real Estate Regulatory Agency (RERA). As regulamentações de contas escrow da RERA exigem ainda que os incorporadores depositem pelo menos 70% dos fundos coletados dos compradores em contas escrow vinculadas exclusivamente a despesas relacionadas ao projeto, com saques atrelados a marcos de construção. Esses marcos regulatórios criam uma infraestrutura de compliance que favorece a gestão habilitada por tecnologia. Processos manuais não conseguem entregar a auditabilidade e os relatórios em tempo real que tais regulamentações implicitamente exigem.

A escala da oportunidade reforça a tese. O mercado mais amplo de PropTech do Oriente Médio e África deve alcançar US$ 2,14 bilhões até 2030, com um CAGR de 12,8%, segundo estimativas compiladas pela PropTechJobs e Zion Market Research. Dentro do GCC especificamente, a Market Research Future projeta crescimento de US$ 827,78 milhões em 2025 para US$ 3,75 bilhões até 2035. Uma parcela significativa desse crescimento fluirá para plataformas que resolvem o desafio de gestão e operações, porque é aí que os modelos de receita recorrente se alinham com as estratégias institucionais de retenção de ativos.

Para investidores que alocam capital em conformidade com a Sharia, como faz a GII, a camada operacional carrega significado adicional. Fluxos de fundos transparentes, desembolsos vinculados a marcos e rastreamento auditável de despesas não são apenas melhores práticas. São requisitos estruturais das finanças islâmicas. Plataformas tecnológicas que incorporam essas funcionalidades em sua arquitetura tornam-se infraestrutura habilitadora para todo um modelo de alocação de capital.

Como alocadores de capital e incorporadores estão convergindo em torno da infraestrutura tecnológica?

A separação tradicional entre alocadores de capital (investidores e gestores de fundos) e operadores (incorporadores e gestores de propriedades) está se dissolvendo no GCC. Essa convergência é mais visível na forma como as empresas estão compondo suas equipes de liderança.

O perfil de Puneet Kataria, combinando empreendedorismo em SaaS com supervisão de investimentos institucionais, teria sido incomum no mercado imobiliário do GCC uma década atrás. Hoje reflete uma necessidade reconhecida. Investidores institucionais querem líderes que entendam tanto a engenharia financeira de um fundo imobiliário quanto o stack tecnológico que sustenta a performance no nível do ativo. Da mesma forma, o mandato de Adil Taqi na BEYOND vai além do desenvolvimento convencional, abrangendo a criação de uma plataforma de estilo de vida e serviços que requer investimento contínuo em tecnologia.

A convergência de expertise em capital e tecnologia na liderança imobiliária do GCC sinaliza que os mercados imobiliários da região estão entrando em uma fase de maturidade institucional. Isso tem implicações diretas sobre como investidores internacionais avaliam oportunidades imobiliárias no Golfo. Um mercado com infraestrutura de gestão padronizada e habilitada por tecnologia é um mercado capaz de absorver volumes maiores de capital transfronteiriço com menor risco operacional.

O engajamento do GRI Institute com líderes do ecossistema imobiliário do GCC — por meio de seus eventos de clube, pesquisas estratégicas e interações com membros — tem consistentemente evidenciado esse tema. Conversas entre membros do GRI apontam para um consenso crescente: a próxima onda de criação de valor no mercado imobiliário do Golfo será impulsionada menos pela aquisição de terrenos e velocidade de construção do que pela qualidade da infraestrutura operacional envolvendo os ativos concluídos.

Essa perspectiva reformula a tese de investimento em PropTech. Em vez de ver a tecnologia como um complemento que melhora o marketing ou acelera transações, os participantes institucionais a tratam cada vez mais como infraestrutura central — análoga aos sistemas mecânicos, elétricos e hidráulicos de um edifício. Um ativo sem uma camada operacional tecnológica robusta é, nessa visão, funcionalmente incompleto.

O caminho adiante

O setor imobiliário do GCC está em um ponto de inflexão. O produto físico — de torres ultradeluxo em Dubai a gigaprojetos na Arábia Saudita — é de classe mundial. O capital, tanto regional quanto internacional, é abundante. Os marcos regulatórios, embora ainda em evolução, estão estabelecendo os padrões de transparência que investidores institucionais exigem.

O que ainda precisa ser construído em escala é a camada operacional: a infraestrutura tecnológica integrada que conecta capital a operações, inquilinos a serviços e reguladores a dados. Profissionais como Puneet Kataria, Adil Taqi e Ajay Rajendran, cada um de um ponto de vista diferente dentro do ecossistema, estão contribuindo para essa construção.

As empresas e plataformas que se estabelecerem como a camada operacional padrão para o mercado imobiliário do GCC capturarão uma parcela desproporcional do crescimento projetado do mercado rumo a US$ 3,75 bilhões até 2035. Mais importante, definirão os padrões pelos quais os mercados imobiliários da região serão avaliados pelo capital institucional global.

O GRI Institute continua acompanhando essa evolução por meio de suas iniciativas de pesquisa e comunidade de membros em todo o Golfo. À medida que a tese da camada operacional amadurece, a distinção entre empresas imobiliárias e empresas de tecnologia no GCC será cada vez mais difícil de traçar. Essa convergência, já visível nas carreiras e estratégias dos principais profissionais da região, pode se revelar a característica definidora do próximo ciclo imobiliário do Golfo.