Por que construir apartamentos de luxo pode reduzir o aluguel dos mais pobres

Durante anos, o debate sobre a crise habitacional foi dominado por uma ideia aparentemente intuitiva: construir empreendimentos de alto padrão encarece as cidades e agrava o problema do aluguel.

A solução, segundo essa narrativa, estaria quase exclusivamente na produção de habitação popular.

O problema é que, quando confrontada com dados empíricos em escala, essa tese começa a ruir.

Dados da empresa de inteligência imobiliária CoStar mostram algo que contraria frontalmente o senso comum: em diversas grandes cidades americanas, o aumento da oferta de apartamentos de alto padrão ajudou a reduzir os aluguéis em todo o mercado, inclusive no estoque antigo.

Esse dado não resolve a crise habitacional. Mas muda completamente o enquadramento do problema.

O que os dados mostram nos Estados Unidos

Segundo os dados, o aluguel médio nos Estados Unidos caiu 0,18% em novembro, a maior queda mensal em mais de 15 anos. A retração foi puxada justamente por cidades que, nos últimos anos, construíram muito acima da média nacional.

Os números são claros:

• Austin (TX): crescimento médio anual do estoque de 6,8% e queda acumulada de aluguel de 15,2% desde o pico.
• Phoenix (AZ): crescimento de 4,9% e queda de 9,0%.
• Denver (CO): crescimento de 4,3% e queda de 8,5%.
• Nashville, Charlotte, Orlando, Raleigh: todas com expansão robusta de oferta e quedas relevantes nos aluguéis

Em contraste, cidades que construíram pouco, como Nova York, San Francisco e Los Angeles, registraram aluguéis praticamente estáveis ou resistentes à queda, mesmo enfrentando a mesma conjuntura macroeconômica.

A dinâmica observada é conhecida na literatura econômica: inquilinos de renda mais alta migram para imóveis novos, liberando unidades intermediárias e antigas. Para competir, proprietários do estoque mais velho reduzem preços.

Em alguns mercados analisados, os aluguéis de edifícios antigos caíram até 11%, chegando a valores inferiores aos de unidades formalmente classificadas como “acessíveis”, que carregam restrições regulatórias.

Esse ponto é crucial: não se trata de defender o luxo como política pública, mas de reconhecer que a escassez generalizada eleva preços em todos os segmentos.

Evidência internacional: quando a oferta funciona (e quando não)

Para entender se esse fenômeno é exclusivo dos Estados Unidos ou parte de uma lógica mais ampla, é preciso olhar além da reportagem jornalística.

Uma revisão sistemática recente, feita pelo GRI Institute, analisando estudos empíricos na Europa, Ásia-Pacífico e América Latina, ajuda a separar evidência de narrativa.

O estudo mais robusto fora dos EUA vem da Alemanha. Em artigo publicado em 2024 no Journal of Political Economy: Macroeconomics, Andreas Mense e coautores analisaram o impacto causal da nova oferta residencial sobre os aluguéis, utilizando um desenho metodológico rigoroso com variáveis instrumentais.

O resultado: cada nova unidade adicionada para cada 100 unidades existentes reduziu os aluguéis entre 0,4% e 0,7% em toda a distribuição, inclusive no estoque antigo. O efeito ocorre de forma quase imediata após a entrega dos imóveis e se dissipa gradualmente ao longo de cerca de um ano.

O mecanismo identificado é o chamado filtering: a nova oferta desencadeia movimentos em cadeia no mercado, redistribuindo moradores ao longo do espectro de qualidade habitacional.

Esse efeito, porém, não é automático nem universal. Em mercados como Toronto, Taipei e algumas cidades suecas, estudos mostram resultados distintos ou até opostos.

Mas o ponto central é outro: onde a oferta é rigidamente restringida, altamente financeirizada ou insuficiente em escala, os efeitos de escassez e gentrificação tendem a dominar.

Em Toronto, por exemplo, condomínios passaram a funcionar mais como ativos financeiros do que como estoque efetivo de moradia, com aluguéis cerca de 50% superiores aos de edifícios multifamily tradicionais.

Em Taipei, estudos mostraram aumento de preços de venda no entorno de empreendimentos de luxo, mas sem análise direta sobre aluguéis — uma confusão comum no debate público.

Ou seja: quando a oferta é episódica, concentrada ou capturada por lógica especulativa, ela não resolve o problema. Mas isso não invalida a conclusão central: o vilão não é o padrão do imóvel, é a incapacidade estrutural de escalar a oferta.

O erro conceitual do debate sobre habitação

Grande parte da discussão atual mistura fenômenos distintos:

• preço de venda com preço de aluguel
• efeito local de vizinhança com impacto sistêmico
• tipologia do produto com funcionamento do mercado

O resultado é um debate moralizado, em que o “luxo” vira símbolo do problema, enquanto questões estruturais ficam intocadas: zoneamento restritivo, insegurança jurídica, licenciamento lento, judicialização excessiva e aversão política à densidade.

O paradoxo é evidente: ao tentar proteger a acessibilidade combatendo a construção, as cidades acabam aprofundando a escassez que encarece o aluguel.

O risco de insistir na tese errada

Quando o discurso público se ancora na ideia de que apenas a habitação popular pode reduzir aluguéis, três efeitos colaterais aparecem:

• Menos construção no geral, pois o capital se retrai diante de incerteza regulatória.
• Pressão crescente sobre o estoque existente, que se torna cada vez mais disputado.
• Aumento do aluguel justamente para quem se pretende proteger.

A evidência internacional sugere algo desconfortável, mas necessário: cidades que não constroem para todos acabam ficando inacessíveis para quase todos.

Mas e no Brasil?

No Brasil, ainda não existe um estudo empírico profundo e correlacional, nos moldes dos realizados nos Estados Unidos ou na Alemanha, que isole de forma rigorosa o impacto da nova oferta residencial, muito menos de empreendimentos de alto padrão, sobre o mercado de aluguéis como um todo.

Essa lacuna, por si só, já diz muito sobre o debate habitacional brasileiro.

O que temos são séries históricas, indicadores de mercado e leituras indiretas, produzidas por instituições como a FipeZap, o Secovi-SP, o IBGE e estudos do Ipea.

Esses dados não permitem estabelecer causalidade com o mesmo rigor metodológico observado em estudos internacionais, mas ajudam a iluminar padrões importantes.

Nos últimos anos, por exemplo, os principais centros urbanos brasileiros registraram forte valorização dos aluguéis justamente em um contexto de oferta limitada, licenciamento lento e queda no volume de lançamentos residenciais em diversas capitais.

Segundo o índice FipeZap, os aluguéis residenciais acumulam altas reais relevantes desde 2021, especialmente em cidades como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Florianópolis, mercados marcados por restrições urbanísticas, insegurança regulatória e baixa elasticidade de oferta.

Relatórios do Secovi-SP mostram que, mesmo em ciclos de retomada de lançamentos, a produção residencial não tem sido suficiente para recompor o déficit histórico, sobretudo no segmento de locação.

Ao mesmo tempo, dados do IBGE indicam crescimento da população urbana e redução do tamanho médio dos domicílios, ampliando a pressão estrutural por moradia bem localizada.

O resultado é um mercado em que a escassez se manifesta de forma transversal, elevando preços tanto no estoque novo quanto no antigo.

Diferentemente do que se observa em cidades americanas que conseguiram expandir rapidamente a oferta, o Brasil opera com um ambiente em que cada novo projeto tende a ser tratado como exceção, não como parte de uma estratégia contínua de produção urbana.

Essa combinação, pouca oferta, alto risco regulatório e ausência de dados públicos integrados, dificulta não apenas a redução dos aluguéis, mas também a formulação de políticas baseadas em evidência.

O debate acaba capturado por símbolos, como o padrão do imóvel, em vez de se concentrar na variável central: quantidade, previsibilidade e diversidade da oferta residencial.

Nesse sentido, o Brasil não contradiz a evidência internacional. Ele a reforça por ausência. Onde não se constrói em escala suficiente, o aluguel sobe, independentemente de o novo empreendimento ser popular, médio ou de alto padrão.

Conclusão: cidades funcionais não escolhem ideologia, escolhem oferta

A discussão não é entre “luxo” e “popular”. É entre cidades que funcionam e cidades que travam.

Habitação social é essencial. Mas sozinha, não resolve um mercado estruturalmente escasso.

O que reduz pressão sobre preços, de forma consistente, é oferta contínua, diversificada e em escala, combinada com regras claras e previsibilidade.

Enquanto o debate permanecer preso a símbolos e narrativas simplificadoras, o aluguel continuará subindo, não por falha do mercado, mas por falha de visão urbana.

E isso, os dados deixam cada vez mais difícil de ignorar.