Paulo Uebel e os reguladores que redesenham a fronteira entre política urbana e capital imobiliário no Brasil

A emergência do executivo-ponte na economia imobiliária brasileira

O mercado imobiliário brasileiro vive uma transformação silenciosa, porém estrutural. Uma nova geração de executivos com passagem relevante pela gestão pública federal e municipal ocupa posições estratégicas no setor privado, levando consigo conhecimento regulatório, rede institucional e capacidade de modelar operações que antes pareciam inviáveis. Paulo Uebel, ex-Secretário de Desburocratização do governo federal e atual sócio da EY Brasil para Governo e Setor Público, é o caso paradigmático dessa tendência.

Essa movimentação produz efeitos concretos sobre três variáveis críticas para o capital imobiliário: a velocidade de aprovação de projetos, a precificação de terrenos urbanos e a atratividade de municípios para investidores institucionais. Compreender essa dinâmica é essencial para quem opera na fronteira entre regulação e retorno.

Quem é Paulo Uebel e por que sua trajetória importa para o setor imobiliário?

Paulo Uebel construiu uma carreira que atravessa os dois lados da mesa de negociação de grandes projetos urbanos. Na administração pública, liderou iniciativas de simplificação regulatória e desburocratização. Hoje, na EY Brasil, atua diretamente na estruturação de Parcerias Público-Privadas (PPPs) e concessões, orientando municípios e investidores sobre como destravar projetos de infraestrutura e desenvolvimento urbano.

Essa trajetória o posiciona como um "executivo-ponte", um profissional que domina simultaneamente a gramática do poder público e a lógica de alocação de capital do setor privado. A relevância desse perfil se amplifica quando se observa o cenário atual: segundo dados da Confederação Nacional de Municípios (CNM) e da EY, oito em cada dez municípios brasileiros não possuem nenhuma iniciativa de PPP. O déficit institucional é imenso, e profissionais com a experiência de Uebel se tornam peças centrais na construção de capacidade municipal para estruturar e executar projetos.

Em artigo publicado pela EY Brasil, Uebel argumenta que 2026 representa o momento ideal para prefeitos iniciarem projetos de PPPs e concessões, considerando que o segundo ano de mandato oferece o tempo político necessário para maturar estudos de viabilidade e conduzir licitações antes do ciclo eleitoral seguinte. Essa leitura combina sofisticação técnica com inteligência política, uma marca dos reguladores de nova geração.

A contribuição de Uebel também se materializa no Plano de Gestão do Patrimônio Imobiliário de São Paulo, exigência do Plano Diretor da capital paulista que busca transparência, desburocratização e melhor aproveitamento dos imóveis municipais. A iniciativa, estruturada com participação de ex-gestores como Uebel, exemplifica como o conhecimento acumulado na gestão pública se converte em instrumentos concretos de política urbana com impacto direto sobre o mercado.

Como reguladores de nova geração alteram a equação de risco para o capital institucional?

O pipeline de concessões e PPPs na infraestrutura brasileira atinge R$ 265 bilhões em 2026, segundo dados do GRI Hub News. É um volume expressivo, mas a conversão desse pipeline em projetos efetivamente licitados e executados depende de variáveis que vão muito além da disponibilidade de capital. A qualidade da modelagem regulatória, a previsibilidade dos marcos de aprovação e a competência técnica dos entes públicos são determinantes.

É precisamente nesse ponto que os executivos-ponte exercem influência sistêmica. Ao migrar para consultorias, bancos de investimento ou empresas de infraestrutura, esses profissionais reduzem a assimetria de informação entre o setor público e o privado. Eles conhecem os gargalos internos das prefeituras, os tempos reais de tramitação, as resistências burocráticas que atrasam licenciamentos. Esse conhecimento, quando aplicado na estruturação de projetos pelo lado privado, permite modelagens mais realistas e, consequentemente, reduz o prêmio de risco exigido por investidores.

A precificação fundiária é uma das variáveis mais sensíveis a essa dinâmica. Terrenos em perímetros urbanos onde há maior previsibilidade regulatória e marcos claros de aprovação tendem a incorporar um prêmio positivo. A presença de profissionais com trânsito institucional na estruturação de projetos sinaliza ao mercado que determinada operação possui menor risco de paralisia burocrática, o que se reflete diretamente no valor dos ativos.

Para os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), que captaram mais de R$ 39 bilhões apenas no primeiro semestre de 2026 segundo o GRI Hub News, essa sofisticação regulatória é cada vez mais relevante. Com a taxa Selic projetada em 12,25% para 2026, conforme o GRI Hub News, a viabilidade de novos empreendimentos depende de modelagens financeiras que incorporem com precisão os custos e prazos regulatórios. Executivos com experiência pública direta oferecem essa camada de inteligência.

A Reforma Tributária redesenha o terreno regulatório: qual o impacto para PPPs e grandes projetos?

A Emenda Constitucional 132/2023 e suas regulamentações de 2025 e 2026 introduzem alterações significativas na tributação de aluguéis e operações imobiliárias. Para contratos de PPPs e concessões urbanas, as mudanças exigem atenção redobrada a cláusulas de reequilíbrio econômico-financeiro e ajustes contratuais que preservem a rentabilidade projetada.

Esse contexto amplia a demanda por profissionais que dominem tanto a engenharia financeira quanto o ambiente regulatório. Não basta modelar fluxos de caixa: é preciso antecipar como a nova estrutura tributária afetará a carga fiscal de operações de longo prazo, como concessões de 20 ou 30 anos. Reguladores de nova geração, com vivência direta nos processos de formulação e implementação de políticas públicas, possuem vantagem comparativa significativa nessa leitura.

A convergência entre reforma tributária e expansão do pipeline de PPPs cria um ambiente de complexidade crescente. Para os mais de 80% dos municípios brasileiros que ainda não possuem iniciativas de PPP, a barreira de entrada se torna mais alta. A tendência é que o mercado se concentre em praças onde há capacidade institucional instalada, ampliando as disparidades regionais na atração de capital imobiliário.

O arquétipo se multiplica: uma tendência estrutural

Paulo Uebel representa um arquétipo, mas a tendência é mais ampla. Em diversas capitais e no governo federal, secretários de urbanismo, presidentes de autarquias de planejamento e gestores de patrimônio público têm migrado para o setor privado, levando consigo redes de relacionamento e conhecimento operacional que aceleram a estruturação de projetos.

Essa movimentação levanta questões legítimas de governança. A transição entre os setores precisa ser regulada com quarentenas adequadas e transparência sobre conflitos de interesse. Ao mesmo tempo, seria um equívoco tratar o fenômeno apenas pela ótica do risco. A circulação de talentos entre o público e o privado é uma prática consolidada em economias maduras e, quando bem regulada, eleva a qualidade das políticas públicas e dos investimentos privados simultaneamente.

Para o mercado imobiliário brasileiro, o efeito líquido é positivo. A presença de executivos-ponte nas mesas de estruturação de projetos reduz custos de transação, melhora a qualidade dos estudos de viabilidade e aumenta a confiança dos investidores institucionais. Em um país onde a insegurança regulatória é historicamente apontada como um dos principais entraves ao investimento de longo prazo, essa profissionalização da interface público-privada é um ativo estratégico.

O que esperar da próxima fase

O Brazil GRI 2026, promovido pelo GRI Institute nos dias 28 e 29 de outubro em São Paulo, reunirá mais de 500 executivos C-Level do setor imobiliário. O evento se consolida como o principal fórum para debater as tendências que moldam a relação entre capital institucional e regulação urbana no país.

A agenda de PPPs, concessões e estruturação de grandes projetos urbanos será um dos eixos centrais das discussões. A presença de executivos com trajetória na gestão pública, ao lado de investidores, incorporadores e gestores de fundos, reflete a maturação de um ecossistema que reconhece a regulação como variável de investimento, e não apenas como restrição.

O pipeline de R$ 265 bilhões em concessões e PPPs exige mais do que capital. Exige inteligência regulatória, capacidade de modelagem sob incerteza tributária e profissionais que traduzam a lógica do Estado para a linguagem do mercado. Paulo Uebel e seus pares estão redefinindo essa fronteira. Os investidores que compreenderem essa dinâmica primeiro terão vantagem competitiva mensurável.

Para acompanhar a evolução desse tema com profundidade analítica e acesso direto aos protagonistas do setor, o GRI Institute oferece pesquisa, dados e eventos que conectam os principais tomadores de decisão do mercado imobiliário e de infraestrutura no Brasil e no mundo.