Paulo Uebel e o redesenho da regulação urbana: como PPPs podem destravar o pipeline imobiliário no Brasil

Oito em cada dez municípios ignoram as PPPs, e o setor imobiliário paga o preço

Oito em cada dez municípios brasileiros não possuem nenhuma iniciativa de Parceria Público-Privada (PPP), segundo artigo de Paulo Uebel publicado pela GZH com dados da EY Brasil, referentes a 2025. O dado revela um descompasso estrutural entre a capacidade de investimento do setor privado e a aptidão da gestão pública municipal para absorvê-lo. Em um país onde a iniciativa privada responde por 84% dos investimentos em infraestrutura, ou R$ 8,40 a cada R$ 10,00 aplicados, conforme o Barômetro da Infraestrutura (EY-Parthenon) de junho de 2026, a ausência de projetos estruturados nos municípios representa um gargalo direto para o pipeline imobiliário.

Paulo Uebel, atualmente sócio da EY Brasil para Governo e Setor Público, é uma das vozes mais ativas no mapeamento desse problema e na proposição de soluções. Sua trajetória conecta gestão pública federal e mercado privado com rara fluidez, e seu trabalho atual concentra-se em destravar concessões e PPPs municipais, com foco em infraestrutura urbana, saneamento e mobilidade.

Quem é Paulo Uebel e por que sua atuação importa para o real estate?

Paulo Uebel construiu uma trajetória que o posiciona como um dos principais elos entre a administração pública e o capital privado no Brasil. Como Secretário Especial de Desburocratização, Gestão e Governo Digital do governo federal, teve participação central na estruturação da Lei nº 13.874/2019, a Lei da Liberdade Econômica. Originada da MP 881, a legislação simplificou a aprovação de projetos e reduziu a carga burocrática sobre o setor produtivo, com impacto direto na dinâmica de aprovações do mercado imobiliário.

A Lei da Liberdade Econômica permanece em vigor e continua a ser referência normativa para a desburocratização de processos que envolvem licenciamentos, alvarás e registros empresariais. Para o setor de real estate, a redução de etapas e prazos na aprovação de empreendimentos representa ganho de eficiência operacional e previsibilidade de custos.

Hoje, como sócio da EY Brasil, Uebel direciona sua expertise para o nível municipal. Sua tese central é objetiva: o segundo ano de mandato municipal, 2026, constitui a janela ideal para prefeitos lançarem projetos estruturantes via PPPs. Essa janela permite que os contratos sejam modelados, licitados e iniciados dentro do ciclo político, gerando resultados tangíveis antes do fim da gestão.

A conexão com o mercado imobiliário é direta. Projetos de saneamento, mobilidade urbana e infraestrutura viária são pré-condições para a viabilidade de novos lançamentos residenciais, comerciais e logísticos. Sem eles, terrenos permanecem ociosos, a precificação fundiária fica comprimida e o potencial construtivo dos planos diretores não se materializa.

Por que 80% dos municípios brasileiros não conseguem estruturar PPPs?

Os números revelam uma fragilidade institucional profunda. Segundo os dados da EY Brasil publicados por Uebel, 33% dos municípios não avançam em projetos de PPP por falta de equipe técnica capacitada. Outros 23% sequer sabem por onde começar. A soma dessas duas parcelas, 56% dos municípios com alguma barreira elementar de capacidade, indica que o problema é anterior à vontade política: trata-se de uma lacuna de competência técnica e de governança.

Para desenvolvedores e investidores do setor imobiliário, essa realidade municipal gera consequências práticas. Mercados secundários e terciários, que concentram parte relevante do déficit habitacional e do potencial de crescimento do Valor Geral de Vendas (VGV) no país, ficam travados por deficiências de infraestrutura básica. A ausência de redes de esgoto, de vias de acesso adequadas ou de sistemas de transporte público inviabiliza empreendimentos que, do ponto de vista da demanda, teriam absorção assegurada.

As PPPs representam, na argumentação de Uebel, a via mais concreta para viabilizar esses serviços sem comprometer os limites da Lei de Responsabilidade Fiscal. Ao transferir a execução e parte do financiamento para o setor privado, os municípios preservam capacidade fiscal enquanto entregam infraestrutura que valoriza o solo urbano e habilita novos projetos.

O otimismo recorde e as prioridades de investimento até 2029

O cenário macroeconômico para infraestrutura sustenta a tese de que a janela de oportunidade é real. O Barômetro da Infraestrutura (EY-Parthenon) registrou que 54,2% dos empresários e especialistas do setor têm percepção favorável em relação aos investimentos para o segundo semestre de 2026, o maior nível de otimismo da série histórica do estudo.

As prioridades de alocação de capital para os próximos três anos reforçam a conexão com o mercado imobiliário. O saneamento básico lidera as intenções de investimento para o período 2026-2029, seguido por rodovias, energia elétrica, ferrovias e mobilidade urbana, segundo o mesmo levantamento. Cada um desses segmentos tem impacto direto sobre a viabilidade e a valorização de ativos imobiliários.

O Novo Marco Legal do Saneamento Básico (Lei nº 14.026/2020) consolidou a segurança jurídica necessária para atrair capital privado ao setor. A legislação, em vigor, trouxe previsibilidade regulatória e abriu caminho para concessões de longo prazo que transformam a infraestrutura urbana de regiões inteiras. Para o mercado de real estate, áreas antes inviáveis por ausência de rede de água e esgoto passam a integrar o mapa de expansão urbana.

A nova geração de gestores públicos e o mercado de real estate

Paulo Uebel integra um perfil de profissional que se tornou cada vez mais relevante para o ecossistema imobiliário brasileiro: o gestor que transita entre o setor público e o privado com domínio técnico e visão de mercado. Essa categoria de liderança, presente em debates promovidos pelo GRI Institute no Brasil, vem ganhando protagonismo à medida que a regulação urbana se torna variável determinante para o sucesso de empreendimentos.

Planos diretores, zoneamentos, outorgas onerosas e índices de aproveitamento são instrumentos que definem o potencial construtivo de cada terreno. A qualidade da regulação urbana municipal determina se o capital imobiliário encontrará ambiente favorável ou enfrentará barreiras que elevam custos e prazos. Profissionais com experiência em ambos os lados dessa equação, como Uebel, funcionam como tradutores entre a lógica da gestão pública e as demandas do investidor privado.

O GRI Institute tem acompanhado essa convergência entre política pública e mercado imobiliário em seus encontros com líderes do setor, identificando que a capacidade de interlocução entre prefeituras e investidores é um dos fatores críticos para o destravamento de projetos em escala nacional.

Qual o impacto concreto para o pipeline imobiliário em 2026?

A combinação de três fatores cria um ambiente propício para a aceleração de projetos: o recorde de otimismo entre empresários de infraestrutura, a priorização de investimentos em saneamento e mobilidade, e a pressão do calendário político municipal para que prefeitos lancem PPPs ainda em 2026.

Para incorporadoras, gestoras de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e investidores institucionais, o mapa desenhado por profissionais como Uebel oferece uma leitura estratégica sobre onde o pipeline imobiliário tem maior probabilidade de se destravar nos próximos anos. Municípios que conseguirem estruturar PPPs de saneamento e mobilidade neste ciclo político tendem a registrar valorização fundiária e aumento de lançamentos no médio prazo.

A infraestrutura urbana é o alicerce sobre o qual se constrói o mercado imobiliário. Sem água tratada, sem esgoto coletado, sem vias de acesso e sem transporte público, não há empreendimento viável. O trabalho de articulação entre gestão pública e capital privado, que profissionais como Paulo Uebel conduzem na EY Brasil, define, em grande medida, quais cidades e regiões do país estarão aptas a receber a próxima onda de investimentos em real estate.

O desafio permanece significativo. Com 80% dos municípios fora do radar das PPPs e mais de um terço sem equipe técnica para sequer iniciar o processo, o potencial desperdiçado é enorme. Mas o otimismo recorde do setor privado e a clareza da agenda regulatória sugerem que a janela de 2026 pode marcar um ponto de inflexão. Para o mercado imobiliário brasileiro, acompanhar esse movimento deixou de ser opcional.