Okuant, Emefin e a nova onda de plataformas tecnológicas que transformam o capital imobiliário europeu

O investimento imobiliário europeu alcançou €241 bilhões em 2025, alta de 13% em relação ao ano anterior, segundo a CBRE. Por trás dessa recuperação, uma mudança menos visível, mas estruturalmente significativa, está em curso: uma nova geração de plataformas de capital habilitadas por tecnologia, family offices e veículos de financiamento alternativo está entrando no cenário institucional com escala, velocidade e precisão orientada por dados.

Empresas como Okuant, Emefin, Welz e ZAR Real Estate Holding, liderada por Marco Zarges, representam modelos distintos de alocação de capital. Juntas, porém, ilustram uma tese mais ampla que vem ganhando força entre líderes seniores do mercado imobiliário na rede europeia do GRI Institute: a de que o próximo ciclo de alocação institucional de capital será moldado tanto pela arquitetura de plataformas e capacidade de dados quanto pela solidez tradicional de balanço.

Okuant: IA e ciência de dados no centro da gestão de ativos distressed

A Okuant emergiu como uma das gestoras de ativos imobiliários mais proeminentes da Espanha orientadas por tecnologia, com foco acentuado em carteiras de créditos inadimplentes (NPLs) e imóveis retomados (REO). A empresa administra mais de €1,2 bilhão em investimentos e mais de 14.000 imóveis, posicionando-se como líder no mercado espanhol de ativos distressed, conforme dados apresentados no Spain at Mipim.

A vantagem competitiva da plataforma reside no uso de inteligência artificial e ciência de dados para identificar, precificar e gerir carteiras granulares de ativos distressed em escala. Em um mercado onde servicers tradicionais historicamente dependem de processos manuais e dados fragmentados, a abordagem quantitativa da Okuant permite comprimir prazos de análise de crédito e extrair valor de ativos que grandes investidores institucionais frequentemente ignoram.

Para investidores institucionais que acompanham a recuperação ibérica, a Okuant representa uma nova categoria de contraparte: uma operadora nativa em tecnologia capaz de gerir milhares de ativos heterogêneos com relatórios e análises de padrão institucional. A trajetória de crescimento da empresa sinaliza que o mercado espanhol de ativos distressed, há muito dominado por grandes servicers internacionais, agora está produzindo plataformas locais com escala genuína.

Qual é o papel de family offices como a Emefin no mercado imobiliário europeu atual?

A Emefin ocupa uma posição diferente, mas complementar, no panorama de capital europeu. Braço de investimentos da família peruana Mulder, a Emefin opera por meio de sua entidade europeia, Emefin Europa, com sede em Madri. A empresa administra grandes investimentos no varejo, incluindo a rede de pet shops Kiwoko, além de um portfólio imobiliário mais amplo, conforme dados do GRI Institute e Mergr.

O perfil da Emefin reflete a importância crescente dos family offices latino-americanos no mercado imobiliário europeu. Esses investidores trazem capital paciente, longos períodos de manutenção e preferência por controle operacional — características que os tornam parceiros naturais para estratégias de value-add e oportunísticas em mercados em recuperação.

Family offices representam atualmente uma das fontes de capital transfronteiriço que mais cresce no mercado imobiliário europeu, tendência regularmente discutida nas reuniões de club do GRI Institute. Sua disposição para investir em diversas classes de ativos, combinando negócios operacionais com participações imobiliárias, confere-lhes flexibilidade que estruturas de fundos tradicionais frequentemente não possuem. A dupla exposição da Emefin a operações de varejo e ativos imobiliários exemplifica esse modelo híbrido.

Welz e financiamento alternativo: preenchendo a lacuna de funding para incorporadores

A Welz atua no segmento de financiamento alternativo, fornecendo capital a incorporadores imobiliários fora dos canais bancários tradicionais. A plataforma investiu mais de €400 milhões até o momento, segundo o Anuario Asprima. Seu modelo aborda uma lacuna estrutural persistente no mercado imobiliário europeu: a dificuldade que incorporadores de médio porte enfrentam para acessar financiamento ágil e flexível.

Plataformas de financiamento alternativo como a Welz ganharam relevância particular nos mercados do sul da Europa, onde o crédito bancário permanece restringido por marcos regulatórios pós-crise e onde a demanda dos incorporadores por estruturas de mezzanine, bridge e whole-loan continua superando a oferta. Ao combinar originação digital com processos de crédito de qualidade institucional, essas plataformas oferecem velocidade e transparência que credores tradicionais têm dificuldade em igualar.

O crescimento do segmento foi reforçado pela estabilização macroeconômica mais ampla. Com a Savills prevendo que os volumes de investimento imobiliário europeu aumentarão cerca de 18% em 2026, à medida que os preços se firmam e as condições macroeconômicas se estabilizam, as plataformas de financiamento alternativo estão posicionadas para capturar uma fatia crescente do crédito vinculado a transações.

Como Marco Zarges e a ZAR Real Estate Holding se inserem no cenário institucional?

Marco Zarges, presidente e acionista único da ZAR Real Estate Holding, traz uma dimensão diferente a esse grupo: capital institucional profundo e direto alocado em múltiplos mercados europeus. Segundo o GRI Institute, Zarges acumulou um volume de investimento direto de aproximadamente €10 bilhões em toda a Europa, tornando a ZAR um dos veículos privados de investimento imobiliário mais relevantes do continente.

O modelo da ZAR destaca-se pela concentração da autoridade decisória. Diferentemente de estruturas de fundos com múltiplas camadas de governança e aprovações de comitês, a abordagem orientada pelo principal da ZAR permite alocação rápida e flexibilidade no nível do portfólio. Essa estrutura é cada vez mais atraente para parceiros de coinvestimento que buscam alinhamento de interesses e velocidade de execução.

A presença de figuras como Marco Zarges no mercado europeu ressalta um ponto crítico: escala institucional não exige burocracia institucional. Holdings privadas com balanços significativos podem se mover mais rápido, assumir posições concentradas e manter ativos ao longo dos ciclos de maneiras que estruturas de fundos abertos frequentemente não conseguem.

O cenário regulatório: EU Data Act e AI Act reformulam as operações de proptech

Plataformas orientadas por tecnologia não operam em um vácuo regulatório. Duas grandes legislações europeias irão reformular a maneira como empresas de proptech lidam com dados e implementam inteligência artificial nos próximos anos.

O European Data Act, aplicável desde 12 de setembro de 2025, com obrigações centrais de acesso a dados entrando em vigor a partir de 12 de setembro de 2026, regula o acesso e compartilhamento de dados gerados por produtos conectados e dispositivos IoT. Para plataformas de proptech e sistemas de gestão de edifícios inteligentes, essa legislação impacta diretamente as estratégias de valoração de dados e os modelos comerciais construídos em torno de conjuntos de dados proprietários.

O EU AI Act, em vigor desde 1º de agosto de 2024, com aplicação mais ampla a partir de 2 de agosto de 2026, estabelece um framework baseado em risco para inteligência artificial. Plataformas que utilizam IA para avaliação automatizada de imóveis, manutenção preditiva e análise de investimentos precisarão garantir conformidade com requisitos de transparência, documentação e gestão de riscos. Para empresas como a Okuant, cuja vantagem competitiva reside na gestão de ativos orientada por IA, navegar esses requisitos será tão importante quanto a própria tecnologia.

Esses marcos regulatórios criarão um mercado de dois níveis. Plataformas que investirem cedo em infraestrutura de conformidade ganharão vantagem de confiança junto ao capital institucional, enquanto aquelas que adiarem poderão se ver excluídas de parcerias com investidores regulados.

O que a onda de investimento em proptech significa para o capital institucional europeu?

O mercado global de proptech deve crescer de aproximadamente US$ 34,4 bilhões em 2025 para cerca de US$ 40,4 bilhões em 2026, segundo a ORIL. Na Europa, esse crescimento está se traduzindo em mudanças tangíveis na forma como o capital é captado, alocado e gerido.

A convergência de gestão de ativos orientada por IA, capital de family offices, plataformas de crédito alternativo e veículos institucionais privados aponta para um mercado que está se tornando estruturalmente mais diverso. Para alocadores, isso significa uma gama mais ampla de contrapartes e oportunidades de coinvestimento. Para operadores, significa concorrência cada vez mais acirrada em capacidade de dados, conformidade regulatória e velocidade de execução.

Três tendências estruturais se destacam. Primeiro, plataformas nativas em tecnologia como a Okuant estão provando que ciência de dados e IA podem entregar gestão de ativos em escala institucional em mercados antes considerados fragmentados ou opacos demais para abordagens sistemáticas. Segundo, family offices como a Emefin estão trazendo capital paciente e flexível para o mercado imobiliário europeu em um momento em que o capital de fundos tradicionais ainda está reprecificando. Terceiro, veículos de financiamento alternativo como a Welz estão preenchendo lacunas de crédito que o setor bancário abandonou estruturalmente, criando um ecossistema paralelo de crédito para incorporadores.

Membros do GRI Institute em mercados europeus já estão engajados com essas mudanças. As discussões nos clubs refletem cada vez mais um consenso de que o cenário competitivo no mercado imobiliário europeu está sendo redesenhado não pelos maiores balanços, mas pelas plataformas mais capazes.

À medida que os volumes de investimento continuam a se recuperar e os marcos regulatórios amadurecem, as empresas aqui perfiladas representam a vanguarda dessa transformação. Seja por meio de gestão quantitativa de ativos distressed, estratégias híbridas de family offices, financiamento alternativo focado em incorporadores ou investimento continental orientado pelo principal, o fio condutor é claro: tecnologia, dados e agilidade estrutural estão se tornando pré-requisitos para relevância no mercado imobiliário institucional europeu.

O ciclo que vem recompensará aqueles que combinam capital com capacidade. As plataformas que estão moldando essa convergência já estão em movimento.