GRI InstituteO futuro das HIS e HMP em São Paulo: Regulamentação, riscos e oportunidades
Após o novo decreto, o setor imobiliário se adapta ao impacto na viabilidade dos projetos e na atratividade para investidores
24 de setembro de 2025Mercado Imobiliário
Por Isabella Toledo
A introdução do novo decreto em São Paulo representa um passo importante na abordagem do déficit habitacional da cidade e na regulamentação do mercado de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP).
O decreto trouxe mudanças significativas, como a definição da renda familiar, a fixação de limites de preços para as unidades, a implementação de condições específicas para locações e o estabelecimento de um teto de renda destinado ao pagamento do aluguel.
Embora ofereça maior clareza e segurança jurídica para o setor, a medida também apresenta desafios para incorporadores, construtores e investidores, que precisam se adaptar às novas regras, além de ajustarem-se à fiscalização e às possíveis sanções por descumprimento das normas estabelecidas.
Oportunidades geradas pela nova regulamentação
A nova regulamentação proporciona maior segurança jurídica, por meio de regras mais claras e processos bem definidos. As incorporadoras agora podem planejar seus projetos com maior previsibilidade, reduzindo os riscos associados a frequentes mudanças na legislação, além de facilitarem o desenvolvimento de produtos habitacionais mais alinhados com as reais necessidades do mercado.
Outro ponto importante é o impulso ao mercado de long stay, que se torna mais atrativo com a definição clara das faixas de renda e dos limites para locação - abrindo novas oportunidades para investidores interessados em aluguéis de longo prazo, especialmente em regiões centrais, onde a demanda é mais alta e os imóveis apresentam maior rentabilidade.
O reconhecimento da atuação dos investidores no novo cenário regulatório também surge como uma oportunidade relevante. Ao garantir a legitimidade de suas ações, o decreto facilita a atração de fundos maiores, impulsionando o crescimento do setor e contribuindo para a redução do déficit habitacional.
(GRI Institute)
Impactos na viabilidade dos projetos
Apesar das inovações trazidas pelo novo decreto, ele também apresenta desafios significativos, especialmente para incorporadores e construtores.
Uma das mudanças mais importantes foi a transferência da responsabilidade pela certidão de enquadramento de renda para as incorporadoras e locadores, que agora devem emitir as certidões, além de garantir a veracidade das informações e a guarda dos documentos.
Esse novo modelo exige o armazenamento de dados sensíveis por períodos mais longos, o que pode acarretar custos adicionais e aumentar a complexidade operacional, além de demandar cuidados com a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD).
Outro ponto importante é a transição de empreendimentos em andamento. A imposição do teto de venda impediu que os custos de construção, previamente ajustados ao mercado, fossem repassados aos consumidores, criando barreiras financeiras para os incorporadores.
Em áreas de altos custos de terreno, como o centro de São Paulo, essa restrição tornou o lançamento de novos empreendimentos mais desafiador, levando os incorporadores a revisar planos, adiar lançamentos ou ajustar o porte dos projetos para manter a rentabilidade.
Além disso, a falta de correção monetária nas obras tem gerado dificuldades para lidar com o aumento nos custos de construção sem a possibilidade de reajuste nos preços finais das unidades, o que pode afetar o prazo de entrega e a qualidade das construções.
A restrição à locação de curta duração, ou "short stay", também foi apontada como um impacto significativo, especialmente nos projetos de HMP, que atraíam investidores interessados na rentabilidade rápida proporcionada por plataformas como o Airbnb.
O decreto considera que esse modelo não atende à função social da moradia, o que reduziu as margens de lucro e exigiu que o mercado buscasse novas formas de atrair investidores sem comprometer a viabilidade dos projetos.
Colaboração entre setores público e privado
A colaboração entre o setor público, por meio da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, e o setor privado é considerada essencial para a implementação desses projetos. No entanto, o processo de regularização ainda é um ponto de atenção para o mercado, especialmente em relação à eficiência e transparência nas etapas envolvidas.
A revisão do Plano Diretor e do zoneamento trouxe a possibilidade de aumento do potencial construtivo em algumas áreas, o que pode ampliar as opções de desenvolvimento em locais antes considerados menos viáveis.
Porém, a aplicação eficaz dessas mudanças depende da adaptação do mercado às novas regras, com o setor aguardando mais clareza sobre a execução das modificações e os impactos reais nas condições de desenvolvimento.
A introdução do novo decreto em São Paulo representa um passo importante na abordagem do déficit habitacional da cidade e na regulamentação do mercado de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP).
O decreto trouxe mudanças significativas, como a definição da renda familiar, a fixação de limites de preços para as unidades, a implementação de condições específicas para locações e o estabelecimento de um teto de renda destinado ao pagamento do aluguel.
Embora ofereça maior clareza e segurança jurídica para o setor, a medida também apresenta desafios para incorporadores, construtores e investidores, que precisam se adaptar às novas regras, além de ajustarem-se à fiscalização e às possíveis sanções por descumprimento das normas estabelecidas.
Oportunidades geradas pela nova regulamentação
A nova regulamentação proporciona maior segurança jurídica, por meio de regras mais claras e processos bem definidos. As incorporadoras agora podem planejar seus projetos com maior previsibilidade, reduzindo os riscos associados a frequentes mudanças na legislação, além de facilitarem o desenvolvimento de produtos habitacionais mais alinhados com as reais necessidades do mercado.
Outro ponto importante é o impulso ao mercado de long stay, que se torna mais atrativo com a definição clara das faixas de renda e dos limites para locação - abrindo novas oportunidades para investidores interessados em aluguéis de longo prazo, especialmente em regiões centrais, onde a demanda é mais alta e os imóveis apresentam maior rentabilidade.
O reconhecimento da atuação dos investidores no novo cenário regulatório também surge como uma oportunidade relevante. Ao garantir a legitimidade de suas ações, o decreto facilita a atração de fundos maiores, impulsionando o crescimento do setor e contribuindo para a redução do déficit habitacional.
(GRI Institute)Impactos na viabilidade dos projetos
Apesar das inovações trazidas pelo novo decreto, ele também apresenta desafios significativos, especialmente para incorporadores e construtores.
Uma das mudanças mais importantes foi a transferência da responsabilidade pela certidão de enquadramento de renda para as incorporadoras e locadores, que agora devem emitir as certidões, além de garantir a veracidade das informações e a guarda dos documentos.
Esse novo modelo exige o armazenamento de dados sensíveis por períodos mais longos, o que pode acarretar custos adicionais e aumentar a complexidade operacional, além de demandar cuidados com a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD).
Outro ponto importante é a transição de empreendimentos em andamento. A imposição do teto de venda impediu que os custos de construção, previamente ajustados ao mercado, fossem repassados aos consumidores, criando barreiras financeiras para os incorporadores.
Em áreas de altos custos de terreno, como o centro de São Paulo, essa restrição tornou o lançamento de novos empreendimentos mais desafiador, levando os incorporadores a revisar planos, adiar lançamentos ou ajustar o porte dos projetos para manter a rentabilidade.
Além disso, a falta de correção monetária nas obras tem gerado dificuldades para lidar com o aumento nos custos de construção sem a possibilidade de reajuste nos preços finais das unidades, o que pode afetar o prazo de entrega e a qualidade das construções.
A restrição à locação de curta duração, ou "short stay", também foi apontada como um impacto significativo, especialmente nos projetos de HMP, que atraíam investidores interessados na rentabilidade rápida proporcionada por plataformas como o Airbnb.
O decreto considera que esse modelo não atende à função social da moradia, o que reduziu as margens de lucro e exigiu que o mercado buscasse novas formas de atrair investidores sem comprometer a viabilidade dos projetos.
Colaboração entre setores público e privado
A colaboração entre o setor público, por meio da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, e o setor privado é considerada essencial para a implementação desses projetos. No entanto, o processo de regularização ainda é um ponto de atenção para o mercado, especialmente em relação à eficiência e transparência nas etapas envolvidas.
A revisão do Plano Diretor e do zoneamento trouxe a possibilidade de aumento do potencial construtivo em algumas áreas, o que pode ampliar as opções de desenvolvimento em locais antes considerados menos viáveis.
Porém, a aplicação eficaz dessas mudanças depende da adaptação do mercado às novas regras, com o setor aguardando mais clareza sobre a execução das modificações e os impactos reais nas condições de desenvolvimento.