O corporativo ideal do futuro é parte de um empreendimento de uso misto?

O conceito de empreendimento mixed use (uso misto), que combina diferentes funções como residenciais, comerciais e corporativas em um único empreendimento, está se consolidando como uma das soluções mais inovadoras no mercado imobiliário. 

A tendência, que já era visível antes da pandemia, ganhou ainda mais relevância nos últimos anos com a mudança nos comportamentos de trabalho e nas preferências de vida urbana. 

Durante uma roundtable do Comitê das Mulheres do GRI Institute, especialistas se reuniram para compartilhar suas perspectivas sobre a atratividade desses empreendimentos para os fundos imobiliários, a integração de diferentes tipos de ativos e as estratégias para superar os desafios operacionais.

A redefinição do corporativo pós-pandemia

A pandemia de COVID-19 transformou profundamente as expectativas sobre os espaços corporativos. 

O retorno ao trabalho presencial não restabeleceu os antigos padrões de ocupação, mas consolidou um modelo no qual o escritório se tornou um espaço de experiência - gerando uma demanda por espaços mais dinâmicos, flexíveis e multifuncionais, que proporcionam bem-estar e qualidade de vida.

Simultaneamente, os empreendimentos residenciais também passaram a incorporar elementos corporativos, criando ambientes mais conectados e versáteis, como áreas de coworking e espaços para eventos.

Principais desafios operacionais

A integração de diferentes tipos de ativos em um único projeto requer um planejamento detalhado e uma execução precisa.

Para as incorporadoras, é essencial antecipar todos os aspectos operacionais, desde a entrada de energia até a disposição das áreas de carga e descarga, garantindo que o espaço seja funcional para todos os usuários e prevenindo problemas futuros.

Na maioria dos projetos, a separação física das áreas residenciais e comerciais é fundamental - essa divisão não apenas facilita a operação, mas também assegura a segurança, uma vez que a convivência de diferentes perfis de ocupantes demanda uma análise minuciosa dos fluxos de circulação, garantindo acessos específicos para cada público sem interferir nas demais funções.

O conceito de subcondomínios também pode ser adotado, permitindo que os edifícios compartilhem algumas áreas comuns, mas mantendo a independência na gestão e nos acessos.

Outro aspecto relevante é a definição do coeficiente de rateio de despesas (CRD). A maneira como os custos são rateados entre as diferentes áreas pode impactar diretamente a viabilidade econômica do projeto. Ao separar as despesas de cada edifício, é possível evitar que um segmento seja penalizado por custos que não lhe correspondem.

A transparência e a clareza na convenção de condomínio, definindo de forma precisa como os custos serão compartilhados, são essenciais para o bom funcionamento do empreendimento.

Integração com empreendimentos hoteleiros

A inclusão de hotéis em empreendimentos de uso misto traz desafios únicos, especialmente quando se trata de garantir a eficiência operacional. 

O sucesso de um projeto hoteleiro dentro de um empreendimento de uso misto depende fortemente de seu planejamento no Master Plan desde o início - o hotel deve ser planejado para estar onde há demanda real para esse tipo de serviço. 

Em um projeto que também inclui residencial e escritórios, o fluxo de hóspedes e colaboradores do hotel precisa ser cuidadosamente planejado para não interferir na experiência de moradores e demais trabalhadores. 

Ademais, a integração de restaurantes e áreas de alimentos e bebidas dentro de um hotel pode ser uma vantagem significativa, não apenas para os hóspedes, mas também para a comunidade local. 

Em algumas regiões, a fachada ativa e a oferta de restaurantes de rua têm atraído mais público do que as próprias instalações hoteleiras - um exemplo de como diferentes usos podem se complementar de maneira eficaz, gerando mais demanda e tornando o empreendimento mais dinâmico.

Maior atratividade para fundos de investimento

No mercado de capitais, os empreendimentos de uso misto possuem grande atratividade para fundos de investimento, devido à menor volatilidade, à maior segurança financeira, ao fluxo de receitas estável e à redução das flutuações setoriais.

Com a recente expectativa de queda nas taxas de juros, os fundos de lajes corporativas estão mais inclinados a investir em projetos bem planejados e localizados - localização, portanto, continua sendo o principal fator decisivo, com áreas de alta demanda oferecendo os maiores retornos.

Além disso, a diversificação de ativos em um único projeto permite uma combinação equilibrada de riscos e retornos, o que fortalece o conceito de fundos híbridos, ou hedge funds.

Esses fundos oferecem um dividend yield atrativo, com retornos de 12-13% ao ano, sem a inclusão da inflação, tornando os investimentos em uso misto ainda mais atraentes no cenário atual.

PPPs como alternativas de financiamento

As parcerias público-privadas (PPPs) têm se consolidado como uma alternativa importante para o financiamento e desenvolvimento de empreendimentos de uso misto, especialmente no setor público, onde há uma grande demanda por habitação social e necessidade de revitalização de áreas urbanas.

A experiência internacional, em países como Singapura, China e Estados Unidos, mostra que a combinação de investimentos públicos com desenvolvimentos privados cria ambientes dinâmicos e integrados, onde diferentes tipos de ativos coexistem de forma mais eficiente.

No entanto, o desenvolvimento de projetos residenciais e comerciais dentro de uma PPP requer um estudo detalhado da viabilidade econômica e social, especialmente quando se busca incorporar elementos como unidades de moradia popular e integração com estações de transporte público.

No Brasil, esse modelo ainda enfrenta desafios, especialmente devido à burocracia e à falta de visão estratégica por parte de órgãos governamentais, que muitas vezes não reconhecem os benefícios de longo prazo desse tipo de empreendimento.
 

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Esses insights foram compartilhados durante a GRI Roundtable "O corporativo ideal do futuro é parte de um mixed use?", realizada em parceria com a KLA Advogados, que contou com a moderação de Ludmila Braga (Tauil & Chequer Advogados | Mayer Brown) e a participação de Lara Teixeira (Accor), Luanda Backheuser (KLA Advogados), Luciana Improta (Engeform Gestão de Recursos), Maristela Sordi (Grupo Lucio) e Maristella Val Diniz (GTIS Partners).