O novo ritmo da economia na América Latina reconfigura a confiança imobiliária em 2026

Um mercado de USD 687 bilhões busca novas certezas

O mercado de investimento imobiliário na América Latina alcançou USD 687,70 bilhões em 2024, segundo o IMARC Group. O número não é apenas um indicador de escala, mas um termômetro da relevância estratégica que o setor imobiliário tem para as economias da região. A projeção para 2033 eleva esse valor para USD 1.278,80 bilhões, com uma taxa de crescimento anual composta (CAGR) de 6,40%, o que transforma o real estate latino-americano em um dos segmentos de investimento alternativo com maior potencial de expansão sustentada em mercados emergentes.

No entanto, esse potencial enfrenta uma conjuntura complexa. As trajetórias de inflação, as decisões de política monetária e as reformas regulatórias estão gerando um panorama heterogêneo entre os principais mercados da região. O que impulsiona a confiança dos investidores no México não necessariamente opera da mesma forma na Colômbia, no Chile ou no Peru. Os líderes do setor imobiliário precisam de uma leitura transversal que conecte os sinais macroeconômicos às decisões de alocação de capital, e essa leitura constitui o eixo central da análise a seguir.

O evento "O Novo Ritmo da Economia, O que impulsiona a confiança do mercado?", organizado pelo GRI Club em fevereiro de 2026, reflete com precisão essa necessidade do setor: compreender como as perspectivas macroeconômicas se traduzem em oportunidades e riscos concretos para o investimento imobiliário. A alta demanda por esse tipo de análise entre os membros do GRI Institute confirma que a intersecção entre macroeconomia e real estate é hoje o principal eixo de decisão para os atores institucionais da região.

Como a inflação e as taxas de juros afetam a alocação de capital imobiliário na Colômbia?

A Colômbia oferece o caso mais ilustrativo da tensão entre oportunidade e cautela. A inflação encerrou 2025 em 5,10%, segundo dados do DANE. Esse número, embora inferior aos picos observados em anos anteriores, continua obrigando o Banco de la República a manter taxas de juros elevadas, o que encarece o crédito hipotecário, pressiona os custos de financiamento para incorporadores e desacelera a velocidade de vendas em segmentos residenciais.

Munir Jalil, economista-chefe do BTG Pactual para a região andina, apontou que esse ambiente de inflação persistente afeta as perspectivas de crescimento econômico para 2026 e 2027. A persistência inflacionária na Colômbia representa um freio estrutural para a reativação do ciclo imobiliário e obriga os investidores a priorizar ativos com fluxos indexados e baixa exposição ao crédito de consumo. Para o mercado imobiliário, isso significa que ativos com receitas contratuais estáveis — como escritórios prime com contratos de longo prazo, ativos logísticos com inquilinos corporativos e propriedades comerciais com âncoras sólidas — ganham relevância frente a projetos residenciais especulativos.

Mas a conjuntura colombiana também apresenta uma janela singular. Segundo La Nota Económica e dados da Ambana, espera-se que em 2026 vençam Certificados de Depósito a Termo (CDT) no valor de mais de $100 trilhões de pesos colombianos. Esse vencimento massivo de instrumentos de renda fixa abre uma oportunidade histórica para canalizar esses recursos para investimentos imobiliários, particularmente para veículos estruturados como fundos imobiliários e fideicomissos que ofereçam rendimentos competitivos frente à renda fixa tradicional. O vencimento de mais de $100 trilhões em CDT durante 2026 constitui uma das maiores oportunidades de recomposição de portfólios para ativos reais na história recente do mercado colombiano.

No plano regulatório, o rascunho de modificação ao Título 9 do Decreto 1077 de 2025 redefine os tetos máximos para a Vivienda de Interés Social (VIS) em 135 SMLMV e a Vivienda de Interés Prioritario (VIP) em 90 SMLMV. A norma obriga os incorporadores a fixar e informar o preço total em pesos colombianos desde as etapas iniciais do negócio, o que introduz maior transparência para o comprador, mas também limita a flexibilidade de preços para os promotores. Os atores do setor deverão recalibrar seus modelos financeiros em função desses novos parâmetros.

Qual o papel do nearshoring e da estratégia urbana na reconfiguração do mapa de investimento?

Enquanto a Colômbia navega a tensão entre inflação e oportunidade financeira, o México consolida um ciclo de atração de capital impulsionado pela relocalização industrial. O Decreto Nearshoring, publicado em 21 de janeiro de 2025 como parte do Plan México, concede estímulos fiscais que incluem depreciação acelerada e deduções adicionais por capacitação e inovação. Esses incentivos visam atrair novos investimentos e fomentar a relocalização de empresas para o território mexicano.

Para o setor imobiliário, o impacto é direto e mensurável na demanda por espaços industriais, parques logísticos, habitação para trabalhadores e equipamento urbano nos corredores de nearshoring do norte e do Bajío. A dinâmica de nearshoring transforma a geografia do capital imobiliário no México: cidades intermediárias como Saltillo, San Luis Potosí e Querétaro se posicionam como destinos de investimento de primeiro nível, e a competição por terreno industrial bem localizado e com acesso a infraestrutura logística se intensifica.

Em paralelo, a estratégia urbana emerge como fator determinante de valorização imobiliária em toda a região. O caso do Metrô de Medellín, sob a gerência de Tomás Elejalde, projeta alcançar a autonomia financeira e uma expansão regional e internacional como parte de seu direcionamento estratégico para a próxima década (2026-2036), segundo reportagens do El Tiempo. A infraestrutura de transporte de massa funciona como detonador de desenvolvimento imobiliário e resiliência climática urbana, e os projetos que integram mobilidade sustentável em seu planejamento capturam prêmios de valorização significativos.

A conexão entre estratégia urbana e confiança imobiliária é fundamental. Os sistemas de transporte de massa geram corredores de adensamento que aumentam a demanda por usos mistos, habitação vertical e espaços comerciais de proximidade. Para os investidores, a capacidade de identificar e se posicionar nesses corredores antes que amadureçam representa uma vantagem competitiva substancial.

O Chile, por sua vez, avança na modernização de seu marco normativo com o regulamento da Nova Lei de Copropriedade Imobiliária (Lei N°21.442), publicado no Diário Oficial em 9 de janeiro de 2025. O decreto supremo especifica exigências urbanísticas de construção, administração de condomínios e resolução de conflitos, gerando maior segurança jurídica para investidores e proprietários. Essa clareza regulatória fortalece a confiança no mercado chileno como destino de capital imobiliário institucional.

Um panorama regional heterogêneo exige análise transversal

A divergência entre as condições macroeconômicas de cada mercado latino-americano impede formular uma tese de investimento regional uniforme. A Colômbia enfrenta inflação persistente, mas oferece uma janela de recomposição de portfólios sem precedentes. O México capitaliza o nearshoring com incentivos fiscais concretos que dinamizam a demanda de ativos industriais e logísticos. O Chile fortalece seu marco institucional. Medellín demonstra como a estratégia urbana pode detonar ciclos de valorização imobiliária de longo prazo.

Essa heterogeneidade eleva a importância da análise comparada e da inteligência de mercado de qualidade. Os investidores institucionais, os incorporadores com exposição multipaís e os gestores de fundos imobiliários precisam de marcos de referência que conectem os indicadores macro às dinâmicas setoriais específicas de cada mercado.

O GRI Institute, por meio de seu ecossistema de eventos, pesquisa e comunidade de líderes do setor, cumpre um papel central na construção desse marco de referência. As discussões entre pares geradas nos encontros do GRI Club permitem contrastar as perspectivas de economistas, incorporadores, investidores e operadores, gerando uma visão integral que transcende a análise de escritório.

Onde se concentrarão as maiores oportunidades de investimento imobiliário na América Latina até 2033?

Com um mercado projetado em USD 1.278,80 bilhões até 2033, segundo o IMARC Group, a pergunta sobre a alocação geográfica e setorial do capital imobiliário na América Latina adquire relevância estratégica de primeira ordem.

Os ativos logísticos e industriais vinculados a cadeias de suprimentos de nearshoring no México manterão uma demanda estrutural sólida enquanto persistir a tendência de relocalização. Na Colômbia, a transição de capital de instrumentos de renda fixa para ativos reais pode gerar um fluxo significativo para fundos imobiliários e projetos de renda. No Chile, a segurança jurídica reforçada pela nova normativa de copropriedade favorece o investimento institucional de longo prazo. E nas cidades onde a estratégia urbana e a infraestrutura de mobilidade avançam com visão de década, como Medellín, os corredores de adensamento oferecem retornos ajustados ao risco atrativos.

O novo ritmo da economia latino-americana não é uniforme. É um compasso complexo onde cada mercado marca seu próprio tempo. Para os líderes do setor imobiliário, a capacidade de ler essas diferenças, antecipar os pontos de inflexão e se posicionar antes do consenso do mercado definirá quem captura valor no próximo ciclo e quem simplesmente o observa.