RioMar | Vinicius LubamboNovo ciclo do varejo: reprecificação de ativos, uso misto e fundos imobiliários
Baixa vacância, recorde de vendas e descontos no preço de tela indicam oportunidades
20 de fevereiro de 2026Mercado Imobiliário
Escrito por:Henrique Cisman
Principais Insights
- O mercado de shopping centers no Brasil viu um crescimento de 1,2% no faturamento em 2025, atingindo R$ 200,9 bilhões, com uma ocupação média de 95,4% e uma vacância saudável, o que favorece o aumento de aluguéis e a reprecificação dos ativos.
- Apesar de uma valorização de 20% dos fundos imobiliários de shoppings, a maioria continua sendo negociada com desconto superior a 10% sobre o valor patrimonial, com um potencial de reprecificação impulsionado pela previsão de redução da taxa Selic até 2026.
- O setor está em expansão com 11 novos projetos previstos para 2026, com destaque para o crescimento de empreendimetnos mixed-use, transformando o varejo físico em uma oportunidade alfa em um ciclo de queda de juros.
O faturamento dos shopping centers brasileiros cresceu 1,2% em 2025 e alcançou R$ 200,9 bilhões, segundo a ABRASCE (Associação Brasileira de Shopping Centers).
O número, divulgado neste mês, consolida um ciclo de recuperação que transformou o varejo físico em uma das classes de ativos mais resilientes do mercado imobiliário nacional - ainda que, paradoxalmente, seja uma das mais subvalorizadas nos portfólios institucionais.
A combinação de ocupação técnica plena, inadimplência baixa e desconto relevante nos fundos imobiliários do setor configura um momento raro: fundamentos operacionais robustos coexistindo com preços de tela ainda deprimidos.
O segmento, que responde por parcela significativa da capitalização total dos FIIs listados na B3, foi ofuscado pela ascensão de ativos logísticos, data centers e multfamily (residencial para renda).
A análise do GRI Institute identifica que esse cenário não encontra respaldo nos dados. Ao contrário: os indicadores operacionais e financeiros do varejo físico sinalizam uma janela de reprecificação que merece atenção dos investidores.
Esse indicador carrega implicações diretas para a dinâmica de preços. Quando a ocupação atinge o limiar técnico, o poder de negociação se desloca do locatário para o locador, pressionando aluguéis para cima nos ciclos de renovação contratual.
Os operadores de shopping centers passam a exercer maior seletividade na curadoria do tenant mix, privilegiando operações com maior ticket médio, maior capacidade de gerar fluxo e maior aderência ao conceito experiencial que define o novo ciclo do varejo.
O ticket médio nos shoppings subiu 4% em 2025, atingindo R$ 126. A elevação do gasto por visita compensa parcialmente o leve recuo de 1% no fluxo de visitantes. O dado revela uma mudança qualitativa no comportamento do consumidor: menos visitas, porém mais intencionais, com maior permanência e maior conversão.
Para os proprietários e gestores de ativos, essa equação reforça a tese de que o shopping center brasileiro completou sua transição de centro de compras para plataforma de convivência, serviços e entretenimento - um ativo que monetiza tempo de permanência, não apenas tráfego.
Ainda assim, a maioria dos FIIs negociam com desconto acima dos 10% sobre o valor patrimonial (P/VP), conforme apuração realizada pelo GRI Institute.
A divergência entre a performance operacional dos ativos e a precificação de mercado dos fundos configura uma assimetria clássica de ciclo de juros.
Com a taxa Selic no patamar de 15%, o custo de oportunidade elevado comprime as cotas dos FIIs de tijolo, independentemente da qualidade dos ativos subjacentes.
O Boletim Focus projeta corte da taxa básica de juros para 12,25% no final de 2026 - uma redução que pode funcionar como catalisador de reprecificação para ativos de renda imobiliária.
A lógica é direta: à medida que a taxa recua, o spread de rendimento dos FIIs de shopping se torna relativamente mais atrativo, o que tende a fechar o desconto do preço frente ao valor patrimonial.
Também vale pontuar que o setor registrou a menor taxa de inadimplência da história em 2025 (4,3%), segundo a ABRASCE, o que reforça a previsibilidade dos fluxos de caixa distribuídos aos cotistas e reduz o prêmio de risco exigido pelo mercado.
Para investidores institucionais e family offices que acompanham o segmento por meio das discussões promovidas pelo GRI Institute, o cenário sugere que o momento atual oferece uma rara combinação de yield operacional saudável com potencial de ganho de capital via fechamento de desconto.
A expectativa de crescimento de 1,4% no faturamento do setor, que levaria a receita total a R$ 203,7 bilhões, segundo a associação, embute tanto a maturação dos empreendimentos existentes quanto a contribuição dos novos projetos.
O vetor mais relevante de expansão, contudo, não está nos formatos tradicionais. Projetos mixed-use com componente de varejo ganham tração acelerada, integrando residencial, comercial, serviços e retail em desenvolvimentos que buscam replicar a vitalidade urbana dentro de um perímetro planejado.
Exemplos de destaque incluem o icônico Cidade Jardim, em São Paulo; RioMar Recife, na capital pernambucana, e o Parque Global, também na capital paulista, que salta aos olhos pela grandiosidade do projeto.
A visão do GRI Institute é de que o varejo físico deixa de ser uma tese defensiva e passa a representar uma oportunidade alfa em um ciclo de queda de juros.
O número, divulgado neste mês, consolida um ciclo de recuperação que transformou o varejo físico em uma das classes de ativos mais resilientes do mercado imobiliário nacional - ainda que, paradoxalmente, seja uma das mais subvalorizadas nos portfólios institucionais.
A combinação de ocupação técnica plena, inadimplência baixa e desconto relevante nos fundos imobiliários do setor configura um momento raro: fundamentos operacionais robustos coexistindo com preços de tela ainda deprimidos.
O segmento, que responde por parcela significativa da capitalização total dos FIIs listados na B3, foi ofuscado pela ascensão de ativos logísticos, data centers e multfamily (residencial para renda).
A análise do GRI Institute identifica que esse cenário não encontra respaldo nos dados. Ao contrário: os indicadores operacionais e financeiros do varejo físico sinalizam uma janela de reprecificação que merece atenção dos investidores.
Vacância saudável
A taxa média de ocupação dos shopping centers encerrou 2025 em 95,4%, patamar classificado pelo presidente da ABRASCE, Glauco Humai, como vacância técnica, ou seja, aquela que corresponde a espaços em processo de rotação entre lojistas - e não a áreas estruturalmente desocupadas.Esse indicador carrega implicações diretas para a dinâmica de preços. Quando a ocupação atinge o limiar técnico, o poder de negociação se desloca do locatário para o locador, pressionando aluguéis para cima nos ciclos de renovação contratual.
Os operadores de shopping centers passam a exercer maior seletividade na curadoria do tenant mix, privilegiando operações com maior ticket médio, maior capacidade de gerar fluxo e maior aderência ao conceito experiencial que define o novo ciclo do varejo.
O ticket médio nos shoppings subiu 4% em 2025, atingindo R$ 126. A elevação do gasto por visita compensa parcialmente o leve recuo de 1% no fluxo de visitantes. O dado revela uma mudança qualitativa no comportamento do consumidor: menos visitas, porém mais intencionais, com maior permanência e maior conversão.
Para os proprietários e gestores de ativos, essa equação reforça a tese de que o shopping center brasileiro completou sua transição de centro de compras para plataforma de convivência, serviços e entretenimento - um ativo que monetiza tempo de permanência, não apenas tráfego.
FIIs de shopping centers seguem negociando abaixo do valor patrimonial
Os fundos imobiliários de shopping centers encerraram 2025 com valorização na casa dos 20%, em linha com o crescimento do IFIX, segundo levantamento da Empiricus.Ainda assim, a maioria dos FIIs negociam com desconto acima dos 10% sobre o valor patrimonial (P/VP), conforme apuração realizada pelo GRI Institute.
A divergência entre a performance operacional dos ativos e a precificação de mercado dos fundos configura uma assimetria clássica de ciclo de juros.
Com a taxa Selic no patamar de 15%, o custo de oportunidade elevado comprime as cotas dos FIIs de tijolo, independentemente da qualidade dos ativos subjacentes.
O Boletim Focus projeta corte da taxa básica de juros para 12,25% no final de 2026 - uma redução que pode funcionar como catalisador de reprecificação para ativos de renda imobiliária.
A lógica é direta: à medida que a taxa recua, o spread de rendimento dos FIIs de shopping se torna relativamente mais atrativo, o que tende a fechar o desconto do preço frente ao valor patrimonial.
Também vale pontuar que o setor registrou a menor taxa de inadimplência da história em 2025 (4,3%), segundo a ABRASCE, o que reforça a previsibilidade dos fluxos de caixa distribuídos aos cotistas e reduz o prêmio de risco exigido pelo mercado.
Para investidores institucionais e family offices que acompanham o segmento por meio das discussões promovidas pelo GRI Institute, o cenário sugere que o momento atual oferece uma rara combinação de yield operacional saudável com potencial de ganho de capital via fechamento de desconto.
Expansão e novos formatos: o avanço do mixed-use
A ABRASCE projeta a inauguração de 11 novos shopping centers em 2026, em um mercado que já opera próximo da ocupação plena.A expectativa de crescimento de 1,4% no faturamento do setor, que levaria a receita total a R$ 203,7 bilhões, segundo a associação, embute tanto a maturação dos empreendimentos existentes quanto a contribuição dos novos projetos.
O vetor mais relevante de expansão, contudo, não está nos formatos tradicionais. Projetos mixed-use com componente de varejo ganham tração acelerada, integrando residencial, comercial, serviços e retail em desenvolvimentos que buscam replicar a vitalidade urbana dentro de um perímetro planejado.
Exemplos de destaque incluem o icônico Cidade Jardim, em São Paulo; RioMar Recife, na capital pernambucana, e o Parque Global, também na capital paulista, que salta aos olhos pela grandiosidade do projeto.
A visão do GRI Institute é de que o varejo físico deixa de ser uma tese defensiva e passa a representar uma oportunidade alfa em um ciclo de queda de juros.