Cartórios, registros públicos e o gargalo que freia o capital imobiliário na América Latina

A infraestrutura regulatória como fator determinante do investimento imobiliário

O mercado da construção na América Latina alcançará US$ 905 bilhões até 2030, segundo projeções compiladas pelo GRI Hub News. Essa cifra representa uma oportunidade extraordinária para investidores institucionais, incorporadores e operadores de infraestrutura. No entanto, a velocidade com que esse capital é aplicado depende menos da disponibilidade de recursos financeiros e mais de uma camada institucional que raramente ocupa as manchetes: cartórios, registros públicos de imóveis e processos de regularização fundiária de títulos.

Em três dos mercados mais dinâmicos da região — México, Colômbia e Peru —, a fricção regulatória nessas instâncias configura um gargalo estrutural. Cada dia de atraso na formalização de um título, na inscrição de um fideicomisso ou na validação registral de uma compra e venda representa um custo financeiro direto e um desincentivo para o capital transfronteiriço. A questão central para os líderes do setor já não é se existem oportunidades de investimento na América Latina, mas quão eficientemente elas podem se materializar.

Por que o Cartório 1 da CDMX ilustra as forças e os limites do modelo mexicano?

O México consolidou uma infraestrutura notarial que, em termos comparativos regionais, oferece certa previsibilidade ao investidor imobiliário. O Cartório 1 da CDMX, localizado na alcaldía Miguel Hidalgo, é um dos cartórios de referência na capital mexicana e exemplifica o ecossistema de fé pública que acompanha transações de alta complexidade: desde a constituição de fideicomissos imobiliários até a lavratura de escrituras para empreendimentos de uso misto.

O modelo notarial mexicano, herdeiro da tradição latina de direito civil, concentra na figura do tabelião funções de autenticação, assessoria jurídica e custódia documental que em outras jurisdições se fragmentam entre múltiplos atores. Para o investidor internacional, essa concentração pode simplificar a cadeia de trâmites, desde que o volume de operações não sature a capacidade instalada do sistema.

O desafio do México reside justamente na escalabilidade. À medida que o nearshoring impulsiona uma demanda sem precedentes por terrenos industriais, parques logísticos e habitação para trabalhadores em corredores como Bajío, o norte do país e a própria Cidade do México, a capacidade do sistema notarial e registral para absorver esse volume torna-se uma variável crítica. Os prazos de inscrição registral, a digitalização de processos e a interoperabilidade entre registros estaduais são áreas onde a modernização institucional ainda não acompanha o ritmo da atividade econômica.

Essa tensão entre demanda de capital e capacidade regulatória é precisamente o tipo de fricção que os líderes do setor analisam nos encontros do GRI Institute, onde a experiência operacional em múltiplas jurisdições permite identificar padrões comuns e soluções replicáveis.

Como Colômbia e Peru enfrentam a lacuna registral que condiciona o fluxo de investimento?

Se o México oferece um sistema notarial relativamente consolidado, embora pressionado pela demanda, Colômbia e Peru apresentam desafios de natureza distinta, vinculados tanto à formalização da propriedade quanto à capacidade institucional para acompanhar ciclos de investimento acelerados.

Colômbia: recordes de habitação social e a necessidade de agilidade registral

A Colômbia atravessa um momento de dinamismo notável no segmento residencial. Segundo a Camacol, as vendas de imóveis residenciais no país crescerão entre 5% e 12% em 2026, enquanto os inícios de obra terão alta superior a 13%. Em Bogotá, a política distrital Plan de Vivienda Mi Casa alcançou a execução de cerca de 20.000 subsídios para habitação de interesse social, e a Camacol Bogotá e Cundinamarca projeta que a capital atingirá um recorde histórico em vendas de habitação social.

Esses números refletem um mercado em expansão. No entanto, cada subsídio executado, cada unidade vendida e cada início de obra exigem uma cadeia de trâmites registrais que inclui verificação de títulos, constituição de garantias hipotecárias e inscrição junto aos cartórios de registro de instrumentos públicos. A agilidade dessa cadeia determina se o impulso comercial se traduz efetivamente em moradias entregues ou se acumulam gargalos que corroem a rentabilidade do incorporador e a confiança do comprador.

Nesse contexto, atores como o Grupo Ortiz, a multinacional espanhola com forte presença em infraestrutura e concessões na Colômbia, ilustram a complexidade de operar em grande escala no país. O Grupo Ortiz assumiu projetos-chave como o trecho dois da Ruta del Sol após a saída da Odebrecht, conforme reportou o El Espectador. Navegar a estrutura regulatória colombiana em megaprojetos dessa envergadura exige não apenas capacidade financeira e técnica, mas um conhecimento profundo dos processos de titulação, servidões e registros prediais que condicionam cada etapa de execução.

Por outro lado, a Crear Cimientos, incorporadora colombiana com sede em Medellín, adotou um modelo de "pure project management" que separa a execução física do risco de capital, segundo informação publicada pelo GRI Hub News. Essa abordagem representa uma resposta direta do setor privado à fricção regulatória: ao isolar o risco de capital dos prazos de estruturação jurídica e burocrática, o modelo permite que investidores participem do desenvolvimento imobiliário sem assumir diretamente os custos da incerteza registral. A proliferação de estruturas como essa é um indicador eloquente de quanto peso a fricção institucional tem nas decisões de investimento.

Peru: digitalização, regularização fundiária e a agenda da ProInversión

O Peru enfrenta um desafio duplo. Por um lado, a formalização da propriedade continua sendo uma tarefa pendente em amplas zonas do país, onde a ausência de título perfeito limita tanto o acesso ao crédito hipotecário quanto a possibilidade de desenvolver projetos imobiliários formais. Por outro, a modernização do aparato registral avança em um ritmo que nem sempre coincide com as necessidades do mercado.

O Decreto Legislativo N° 1412, que aprova a Lei de Governo Digital, estabelece o marco normativo para a digitalização dos registros públicos e processos estatais no Peru. Sua implementação efetiva é uma condição necessária para reduzir os prazos de inscrição registral e melhorar a rastreabilidade dos títulos de propriedade. A transição de um sistema baseado em processos físicos para um sistema digital integrado constitui uma das reformas de maior impacto potencial para o setor imobiliário peruano.

No âmbito institucional, Darwin Francisco Pardavé Pinto, que atua como Diretor-Geral da Direção-Geral de Programas e Projetos em Construção e Saneamento e Diretor Executivo encarregado do Programa Nacional de Saneamento Rural no Ministério de Habitação, Construção e Saneamento do Peru, segundo a Plataforma do Estado Peruano, personifica o esforço público para articular a infraestrutura de saneamento com a habilitação de terrenos para desenvolvimento. A conexão entre saneamento básico e viabilidade imobiliária é direta: sem serviços formalizados, o terreno carece das condições mínimas para atrair investimento privado.

Paralelamente, a ProInversión, Agência de Promoção do Investimento Privado do Peru, adjudicará quatro importantes projetos imobiliários e de infraestrutura urbana no ciclo 2025-2026. A capacidade do sistema registral peruano para acompanhar essas adjudicações com processos ágeis de titulação e registro determinará em grande medida se os projetos avançam conforme o cronograma ou se somam ao inventário de iniciativas atrasadas por fricção institucional.

Que lições cruzadas podem acelerar a reforma registral na região?

A comparação entre México, Colômbia e Peru revela um padrão comum: a infraestrutura notarial e registral não evoluiu no ritmo da sofisticação financeira do setor imobiliário. Enquanto os instrumentos de investimento se diversificaram — com fideicomissos, fundos imobiliários e estruturas de project finance cada vez mais complexas —, a camada institucional que os valida e formaliza mantém lógicas operacionais que em muitos casos datam de décadas anteriores.

Três lições emergem desta análise cruzada.

Primeira: a digitalização registral não é um projeto tecnológico, mas uma reforma econômica. Cada redução nos prazos de inscrição e verificação de títulos se traduz diretamente em menor custo de capital e maior velocidade de aplicação de investimento. O Decreto Legislativo N° 1412 do Peru oferece um marco normativo valioso, mas seu impacto dependerá da execução operacional.

Segunda: os modelos de negócio do setor privado já estão internalizando a fricção regulatória como variável de projeto. Estruturas como o pure project management da Crear Cimientos na Colômbia demonstram que os incorporadores mais sofisticados separam ativamente o risco regulatório do risco de mercado. Essa adaptação é racional, mas também é um sintoma de um problema institucional que requer solução sistêmica.

Terceira: o capital internacional avalia os mercados latino-americanos não apenas pelo retorno potencial, mas pela previsibilidade dos seus processos de formalização. A experiência de operadores como o Grupo Ortiz na Colômbia, navegando marcos regulatórios complexos em projetos de concessão, gera aprendizados transferíveis a outros mercados da região.

O GRI Institute tem documentado essas dinâmicas por meio de suas pesquisas e encontros de alto nível, onde líderes do setor compartilham experiências operacionais concretas sobre a interseção entre regulação e capital. A comunidade do GRI na América Latina constitui um espaço privilegiado para identificar as reformas que teriam maior impacto na velocidade de aplicação de investimento imobiliário.

Construir bases sólidas para o próximo ciclo de investimento

O mercado imobiliário latino-americano entra em um ciclo onde a competição por capital global se intensifica. Os países que conseguirem reduzir a fricção em seus sistemas notariais e registrais capturarão uma proporção desproporcional do investimento disponível. Os que não o fizerem verão o capital migrar para jurisdições onde a formalização de um título ou a inscrição de um fideicomisso não consome meses de gestão.

A modernização da infraestrutura regulatória imobiliária é, em última instância, uma decisão de política econômica com consequências diretas sobre o emprego, a habitação e o desenvolvimento urbano. Para os líderes reunidos no ecossistema do GRI Institute, essa agenda representa tanto um risco a ser gerido quanto uma oportunidade para influenciar o desenho de marcos institucionais mais eficientes.