O modelo design-desenvolvimento reconfigura o pipeline residencial na América Latina

Escritórios de arquitetura que controlam a cadeia de valor completa estão alterando as regras do desenvolvimento residencial

O mercado de investimento imobiliário na América Latina alcançou USD 687,70 bilhões em 2024, segundo dados do IMARC Group citados pelo GRI Hub. Dentro desse volume, uma fração crescente responde a um modelo operacional que desafia a segmentação tradicional da indústria: escritórios que nasceram como estúdios de arquitetura e hoje controlam o ciclo completo do projeto, desde a aquisição do terreno até a estruturação financeira, a promoção e a administração do ativo.

Esse modelo híbrido de design-desenvolvimento representa uma transformação estrutural do pipeline residencial na Colômbia, México e Peru. Longe de ser uma tendência emergente, constitui uma resposta racional às ineficiências da cadeia de valor fragmentada, onde a desconexão entre quem projeta, quem financia e quem executa gera custos adicionais, atrasos e perda de valor.

Três escritórios encarnam essa lógica com trajetórias distintas, mas convergentes: Proarquitectura no México, Arquitectoma sob a liderança de Francisco Martín del Campo, e Grupo GIA (GIA+A) com operações em seis países latino-americanos. Em paralelo, figuras como Tomás Elejalde, a partir da infraestrutura pública na Colômbia, e José Miguel Rawlins, a partir do capital privado transfronteiriço, ampliam o alcance dessa integração vertical para territórios onde o desenvolvimento imobiliário se funde com a mobilidade urbana e os fundos institucionais.

A integração vertical design-desenvolvimento-capital não é uma vantagem competitiva marginal; é uma mudança de modelo que redistribui o valor capturado ao longo do ciclo de vida do projeto.

Como operam Proarquitectura, Arquitectoma e GIA+A dentro do modelo híbrido design-desenvolvimento?

Proarquitectura é uma empresa com mais de 35 anos de experiência que opera desde a aquisição do terreno até a promoção e administração, segundo informações publicadas pelo Inmuebles24. Seu projeto FLOW em Lomas de Bezares, Cidade do México, exemplifica o controle integral do pipeline: o design arquitetônico é concebido desde a origem como instrumento de posicionamento comercial, e a estruturação do projeto incorpora variáveis financeiras e regulatórias desde a fase conceitual. Essa continuidade elimina as fricções típicas entre o arquiteto que propõe e o incorporador que corta custos.

Arquitectoma, liderada por Francisco Martín del Campo, opera como firma imobiliária que integra design, aspectos legais e financeiros, segundo a AIA International. Seu projeto Rubén Darío 123 constitui a primeira torre residencial "core and shell" no México que permite distribuições interiores individualizadas. Essa inovação em produto só é possível quando a mesma entidade que concebe o design também estrutura a operação legal e financeira do ativo, porque o formato core and shell exige uma engenharia contratual e de custos que dificilmente se articula entre atores separados.

Grupo GIA (Constructora y Edificadora GIA+A), fundada em 1996, integra arquitetura, desenvolvimento imobiliário e infraestrutura com operações no México, Chile, Colômbia, Peru, Honduras e Panamá, segundo a Latin Counsel. Sua escala multinacional permite transferir conhecimento operacional entre mercados com marcos regulatórios distintos, gerando vantagens competitivas que as incorporadoras puramente locais dificilmente replicam.

O formato core and shell da Arquitectoma demonstra que a inovação em produto residencial requer integração vertical; a separação entre design e desenvolvimento limita a capacidade de diferenciação.

Essas três firmas compartilham uma premissa operacional: o design não é um serviço contratado pelo incorporador, mas o ponto de origem de uma cadeia de valor que a própria firma controla. O arquiteto-incorporador captura margens em cada elo, desde a valorização gerada pelo design até a rentabilidade da comercialização, enquanto mitiga riscos ao manter coerência entre a visão do projeto e sua execução financeira.

Qual papel desempenham a infraestrutura de mobilidade e o capital transfronteiriço nessa reconfiguração?

O modelo design-desenvolvimento não opera no vácuo. Sua expansão se acelera quando converge com duas forças estruturais: o Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT) e a institucionalização do capital imobiliário transfronteiriço.

Na Colômbia, Tomás Elejalde, gerente do Metrô de Medellín, lidera um plano de sustentabilidade financeira que inclui o desenvolvimento de um centro comercial de quase 100.000 m² na estação La Estrella e 40 projetos imobiliários adicionais, segundo entrevista publicada pela Cosmovisión em fevereiro de 2026. O Metrô de Medellín projeta ter esses empreendimentos em funcionamento antes de 2050 para garantir sua sustentabilidade sem depender exclusivamente de subsídios.

Essa estratégia se apoia na figura do DOT, vinculada aos Planos de Ordenamento Territorial municipais, que permite a entidades como o Metrô associar-se a privados para desenvolver projetos imobiliários e comerciais em torno de corredores de mobilidade. O resultado é um ecossistema onde infraestrutura pública e desenvolvimento privado se integram verticalmente, gerando oportunidades para firmas com capacidade de operar na intersecção entre design, planejamento urbano e estruturação de capital.

Quando o transporte de massa se torna plataforma de desenvolvimento imobiliário, as firmas que integram design e capital obtêm uma vantagem estrutural sobre as que apenas executam obras.

Do lado do capital privado, José Miguel Rawlins, fundador da Bicentenario Capital, traz experiência em desenvolvimentos comerciais e Master Development no Chile, Colômbia, Peru e Estados Unidos, segundo o Diario Financiero e a Bullrock Investment. Seu perfil representa o investidor institucional que busca parceiros capazes de controlar o ciclo completo do projeto, exatamente o tipo de firma que o modelo design-desenvolvimento produz.

No Chile, a Lei de Copropriedade Imobiliária fortalece a confiança institucional e regula a administração e desenvolvimento de condomínios, impactando o investimento cruzado regional. Esse marco normativo facilita que capitais como os geridos por Rawlins fluam para projetos onde a integração vertical oferece maior previsibilidade de retornos.

A convergência entre DOT, marcos regulatórios robustos e capital transfronteiriço está configurando corredores de investimento onde o modelo híbrido design-desenvolvimento encontra sua máxima expressão. As projeções do IMARC Group e do GRI Hub antecipam um crescimento sustentado no mercado imobiliário latino-americano rumo a 2033, impulsionado por corredores de densificação urbana, ativos logísticos vinculados ao nearshoring no México e fundos imobiliários institucionais.

O modelo híbrido pode escalar sem perder coerência operacional?

A questão central para os próximos anos não é se o modelo design-desenvolvimento funciona — os casos de Proarquitectura, Arquitectoma e GIA+A o confirmam — mas se ele pode escalar através de mercados com marcos regulatórios heterogêneos sem diluir sua principal vantagem: a coerência entre visão arquitetônica e execução financeira.

GIA+A, com presença em seis países, oferece um caso de estudo relevante. Operar simultaneamente no México, Chile, Colômbia, Peru, Honduras e Panamá exige adaptar a integração vertical a regimes fiscais, normas urbanísticas e dinâmicas de demanda radicalmente distintos. A questão é se a eficiência operacional do modelo se mantém quando a firma precisa negociar com múltiplos marcos institucionais.

Para as incorporadoras tradicionais, a expansão desse modelo representa um desafio competitivo concreto. As firmas que controlam design e capital podem oferecer produtos mais diferenciados, como o core and shell da Arquitectoma, com tempos de estruturação potencialmente menores e maior alinhamento entre conceito e resultado final. As incorporadoras que dependem de escritórios de arquitetura externos para o design e de fundos independentes para o capital enfrentam custos de transação que o modelo integrado elimina por definição.

O GRI Institute tem documentado essa transformação por meio de seus encontros regionais, onde líderes do setor imobiliário latino-americano debatem a reconfiguração da cadeia de valor. Os clubes de discussão do GRI, que reúnem incorporadores, investidores institucionais e autoridades de planejamento urbano, constituem um espaço privilegiado para analisar como esse modelo escala e quais barreiras institucionais persistem.

O pipeline residencial latino-americano está sendo reconfigurado por firmas que entendem o design como o primeiro ato de uma operação financeira. Em um mercado de USD 687,70 bilhões, quem controla a cadeia completa captura valor onde outros apenas executam encomendas. A questão para o restante da indústria é direta: adaptar-se a essa lógica ou competir em desvantagem estrutural.